房地產(chǎn)，顧名思義，既包括房產(chǎn)，又包括地產(chǎn)。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。國(guó)有土地和集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買(mǎi)賣和非法轉(zhuǎn)讓。對(duì)于房屋，我國(guó)法律規(guī)定城市居民的房屋所有權(quán)必須以登記為生效要件，而農(nóng)村的房屋則沒(méi)有此規(guī)定。

集體所有土地的房地產(chǎn)是人民法院執(zhí)行過(guò)程中的一個(gè)盲區(qū)，沒(méi)有具體的法律予以支持，許多法院對(duì)此類房屋往往不采取執(zhí)行措施，或者僅僅予以查封，而無(wú)法進(jìn)行變現(xiàn)。針對(duì)此種情況，筆者談?wù)勛约旱目捶ā?SPAN lang=EN-US>

1．涉農(nóng)村宅基地的房地產(chǎn)。此類房地產(chǎn)是農(nóng)民的生活必需住房，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)民的宅基地是一戶一宅，而且不允許申請(qǐng)第二處宅基地，即使該農(nóng)戶將宅基地上的房屋出賣，也不予以補(bǔ)發(fā)。農(nóng)村的宅基地的土地所有權(quán)屬于集體所有，而且只能是該集體組織的成員才能申請(qǐng)使用，因此該宅基地的土地使用權(quán)沒(méi)有執(zhí)行價(jià)值，造成宅基地上的房屋無(wú)法變現(xiàn)。對(duì)于此類案件，筆者認(rèn)為一般情況不要對(duì)該類房地產(chǎn)采取執(zhí)行措施，除非被執(zhí)行人存在自己出賣房屋的可能時(shí)，可以采取查封措施，以防其轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。若經(jīng)過(guò)該村集體組織同意，可以將查封的房屋在該村集體組織成員中進(jìn)行拍賣，具體操作方法應(yīng)按照最高人民法院的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2．鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)的房地產(chǎn)。此類房地產(chǎn)的土地所有權(quán)是集體所有，但是使用權(quán)可能是該企業(yè)所有，也可能是該鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有。對(duì)于是集體企業(yè)有土地使用權(quán)的房屋，人民法院可以采取相關(guān)的執(zhí)行措施，對(duì)該土地使用權(quán)和房屋整體予以拍賣；對(duì)于是鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體有使用權(quán)的企業(yè)的房屋，對(duì)該房屋在處置前，應(yīng)當(dāng)征得該鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體的同意，并履行相應(yīng)的手續(xù)。