擎起一片法治艷陽天

??南京市玄武區(qū)人民法院服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展紀實

 

閱讀提示

江蘇省南京市玄武區(qū)人民法院在司法服務(wù)大局中，緊扣區(qū)域以租賃經(jīng)濟為主的經(jīng)濟形態(tài)特點，充分發(fā)揮司法能動作用，著力化解企業(yè)在經(jīng)營活動中的矛盾糾紛，破解發(fā)展難題，助推企業(yè)發(fā)展，擎起了一片經(jīng)濟發(fā)展的法治艷陽天。

 

深入調(diào)研，尋求服務(wù)方法

 

    不久前，玄武法院受理了一起產(chǎn)權(quán)式商鋪租賃經(jīng)濟糾紛。某商務(wù)樓的10多戶房屋產(chǎn)權(quán)業(yè)主與經(jīng)營商因租賃回報發(fā)生糾紛，業(yè)主訴求解除合同，收回房屋。糾紛背后涉及商住樓內(nèi)100多戶房屋產(chǎn)權(quán)主。這起案件不僅是業(yè)主與經(jīng)營商之間的矛盾，而且由于商鋪整體租賃的特點，需要統(tǒng)一商住樓內(nèi)100多戶業(yè)主的意見，處理起來非常棘手。為了徹底解決問題，業(yè)主對商鋪重新招商。法院在此基礎(chǔ)上統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，統(tǒng)一業(yè)主的意見，不僅有效化解了訴訟雙方矛盾糾紛，而且指導(dǎo)業(yè)主與經(jīng)營商簽訂了新的合同，使商鋪昔日慘淡的租賃經(jīng)營又重新紅火起來。

  　在玄武法院類似這樣的租賃糾紛不斷增多。據(jù)統(tǒng)計，近三年來，該院共受理租賃糾紛案件632件，涉案金額超億元。2008年受案數(shù)較上年翻了一番，今年更是去年案件的近3倍。

  　玄武區(qū)地處南京主城區(qū)，生產(chǎn)型企業(yè)較少。該區(qū)提出，打造全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的先行區(qū)，大力發(fā)展總部經(jīng)濟，建成一批服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和都市經(jīng)濟園區(qū)。在此背景下，以房屋租賃為主的第三產(chǎn)業(yè)成為該區(qū)的重要產(chǎn)業(yè)，租賃經(jīng)濟成為該區(qū)的主要經(jīng)濟形態(tài)。

  　該院黨組提出，司法服務(wù)發(fā)展，必須突出重點，找準(zhǔn)著力點，把服務(wù)租賃經(jīng)濟作為工作重點。為妥善化解矛盾糾紛，提高司法服務(wù)的有效性，該院開展宏觀經(jīng)濟下租賃經(jīng)濟中法律糾紛的專題調(diào)研。他們對近三年來全區(qū)租賃糾紛進行系統(tǒng)的梳理，分析判斷租賃糾紛的發(fā)展態(tài)勢，走訪了租賃糾紛涉及的一些企業(yè)、經(jīng)營戶等當(dāng)事人，對糾紛產(chǎn)生的背景、原因，糾紛解決的情況進行座談交流，與相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)、專家研究破解方法，提出了堅持維護社會穩(wěn)定原則、堅持合同實際履行原則、合理運用情勢變更原則、政府主導(dǎo)、司法配合原則以及注重柔性司法原則等作為解決租賃糾紛的司法應(yīng)對之策，尋找到了化解租賃糾紛矛盾之法。

 

悉心化解，確保經(jīng)營平穩(wěn)

 

  　對于經(jīng)營者而言，平穩(wěn)的經(jīng)營環(huán)境是至關(guān)重要的。玄武法院在審理租賃經(jīng)濟案件中，把案結(jié)事了作為辦案目標(biāo)，讓經(jīng)營者一心一意忙經(jīng)營。

  　去年下半年，下崗在家的李珠聽說珠江路上有個時尚購物廣場即將開業(yè)，正在對外招租。她實地考察后決定租下一間十來平米的鋪子，打算做服裝銷售。去年8月底，她以21200元租金、5000元押金和1000元服務(wù)費，與南京某投資有限公司簽訂了一份1年期租賃合同。隨后她就開始忙碌起裝修、進貨、布置，小店終于在一個多月后開張了。隨著入駐經(jīng)營戶的陸續(xù)開業(yè)，該時尚購物廣場里上百個鋪子基本開張。廣場漸漸在年輕人中有了知名度，人氣也開始旺了起來。可到了今年1月初，就在李珠對店鋪的前途滿懷期待時，門口貼著的一張函告卻讓她和眾多經(jīng)營戶們都傻了眼。

  　這份落款為某數(shù)碼置業(yè)（南京）有限公司的函告中說，投資公司將房屋出租給經(jīng)營戶的行為違法，希望商鋪全部撤出。在函告中，該數(shù)碼公司表示，他們才是這里真正的房東，這個廣場的承租方明明是南京某信息管理學(xué)院，跟投資公司一點關(guān)系也沒有。

  　今年2月，數(shù)碼公司將信息學(xué)院和投資公司一起告上了法院。這時經(jīng)營戶們才知道數(shù)碼公司所言不虛。很快，由于工商部門拒絕為經(jīng)營戶們辦理執(zhí)照，購物廣場只好關(guān)了門。購物廣場上百戶經(jīng)營戶找到投資公司，要求退錢賠償。眼看討要無果，經(jīng)營戶們紛紛趕往玄武區(qū)法院，共立案90件。

  　這起群體糾紛中，有的經(jīng)營戶才租下一兩個月就停業(yè)，如果處理不當(dāng)，很容易引發(fā)大的矛盾。為安撫經(jīng)營戶，法官立即開始審理案件。針對現(xiàn)場較為復(fù)雜的情況，承辦法官要求投資公司將所有商鋪的現(xiàn)場保留固定，以便確定損失。之后，法院確認了62個經(jīng)營戶已經(jīng)裝修、涉及較大損失的案件。

  　按照常理，確定裝修損失需要正規(guī)的鑒定部門來做，但是這些經(jīng)營戶的裝修大多在幾千元左右，如果進行鑒定，一是費用高，二是時間長。法官想到個好主意：法院和投資公司一起找來幾個裝修方面的專業(yè)人士，到現(xiàn)場去直接評估算賬。

  　今年夏天開始，三個主審法官和裝修專家一起來到購物廣場，一家一家地跑。在每一家里，看報價、看裝修、算價格，接著讓雙方商談，一次談不攏就第二次……花了20多天的時間，很快將62個經(jīng)營戶們的裝修損失給統(tǒng)計了出來。

  　今年11月，法院對這90起案件一一作出宣判，投資公司與經(jīng)營戶的租賃合同被判解除，投資公司收取的租金、押金都退還，并被判決賠償裝修損失。由于辦案過程法官與訴訟各方都直接參與，判決后各方都服判，90起案件無一上訴，目前判決已經(jīng)生效。

 

修復(fù)關(guān)系，促進合作發(fā)展

 

 　 對租賃經(jīng)濟中出現(xiàn)的矛盾糾紛，玄武法院著力從修復(fù)失和的人際關(guān)系和失衡的利益關(guān)系出發(fā)，加強調(diào)解，讓矛盾雙方重新合作，共同經(jīng)營發(fā)展。

  　某大型百貨公司位于新街口商業(yè)圈、地處南京珠江路繁華地段，一至三樓經(jīng)營百貨業(yè)，四樓由該公司出租給經(jīng)營戶經(jīng)營餐飲、美容等服務(wù)業(yè)。在租賃合同的履行過程中，雙方就租金、物業(yè)服務(wù)費等問題發(fā)生過多次矛盾。特別是今年受經(jīng)濟大環(huán)境的影響，該公司三樓百貨業(yè)與四樓的餐飲、美容等服務(wù)行業(yè)經(jīng)營都陷入困境，雙方難以協(xié)商一致，到4月，租賃雙方都相繼訴至玄武法院要求解除合同。

  　就在今年5月案件還在審理中，該公司卻突然停止了對四樓經(jīng)營戶中央空調(diào)的使用，使四樓經(jīng)營戶的日常經(jīng)營受到了嚴重影響，雙方?jīng)_突進一步惡化。辦案法官了解到情況后，立即趕赴現(xiàn)場，擬定協(xié)調(diào)方案。在法院的主持和積極協(xié)調(diào)下，經(jīng)過長達6個多小時的協(xié)商，雙方平緩了情緒，就案件審理過程中的空調(diào)使用、費用負擔(dān)等問題達成了臨時協(xié)議，一場一觸即發(fā)的群體性事件得到了及時、有效的控制與化解。

 

  　為徹底化解矛盾，他們注重從源頭上治理。他們在審理中了解到，該案發(fā)生的原因，與雙方當(dāng)初簽訂的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確以及各方不克制有關(guān)，如果就此解除合同，各方承擔(dān)的損失將會進一步擴大；而如果繼續(xù)合作，則可以共渡難關(guān)，實現(xiàn)發(fā)展共贏的。對此，他們精心制定調(diào)解方案。由院長親自上門做工作，講發(fā)展前景，講合作共贏的道理等，使各方對立的情緒消減。在此基礎(chǔ)上，法官針對合同中存在的問題指導(dǎo)他們重新修訂合同，從租金標(biāo)準(zhǔn)、租期回收、前期費用等逐一明確，使一起矛盾尖銳的群體糾紛就這樣化解了。到今年10月底，訴訪各方全部撤訴，原先遺留的老問題此次也得到了全部解決，雙方二次握手共謀發(fā)展。（趙興武 杜 慧）

 

運用五項原則　解決租賃經(jīng)濟糾紛

南京市玄武區(qū)人民法院院長　姚正陸

 

  　租賃經(jīng)濟主要依托于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，更加強調(diào)城市土地的集約利用和可持續(xù)發(fā)展，可為創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)提供發(fā)展空間，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供載體。針對我區(qū)租賃經(jīng)濟矛盾糾紛發(fā)生的情況，我們在化解糾紛中堅持以下五項原則：

  　堅持維護社會穩(wěn)定原則。堅持以人為本，以和諧理念為指導(dǎo)，既要高度重視、認真對待社會矛盾和問題，又要用發(fā)展的眼光看待穩(wěn)定；既要確保當(dāng)前的穩(wěn)定，著力解決影響穩(wěn)定的現(xiàn)實問題，又要挖掘影響穩(wěn)定的深層次原因，著力研究落實具有根本性的、長遠性的治本措施，以實現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定。

  　堅持合同實際履行原則。合同的不履行有多種原因，辦案過程中法官要仔細分析糾紛產(chǎn)生的原因，分析解除合同可能導(dǎo)致的一系列社會效應(yīng)，不輕易解除合同，從實際出發(fā)，根據(jù)合同的性質(zhì)和債權(quán)人的實際要求認定是否可以解除。

  　合理運用情勢變更原則。情勢變更原則植根于法律規(guī)定的誠實信用原則，根據(jù)該原則不應(yīng)要求當(dāng)事人一方因為不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因，而以自身的損失保障對方獲利。在雙方當(dāng)事人都無過錯的情形下，要合理運用情勢變更原則，積極促成雙方當(dāng)事人協(xié)商，共同分擔(dān)風(fēng)險化解危機。

  　政府主導(dǎo)、司法配合原則。在群體性糾紛中尤其是涉及重大項目時，要以政府為主導(dǎo)，由政府確定糾紛解決的大方向，同時，法院積極參與配合，發(fā)揮情報信息優(yōu)勢，警示突出問題，預(yù)測穩(wěn)定形勢，加強政府主導(dǎo)與司法參與的互動，充分依托和發(fā)揮社會大調(diào)解機制的作用，徹底化解糾紛。

  　注重柔性司法原則。在宏觀經(jīng)濟形勢影響下，法院在司法過程中，應(yīng)盡量避免剛性司法，慎用財產(chǎn)保全等強制措施。結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟實際，法院在辦案過程中應(yīng)以價值衡量為必要補充，以整體利益最大化、損害最小化為基本出發(fā)點，追求各方利益均衡的柔性效果，不就案辦案、機械辦案。

 

●制定“五好法官考評辦法”

 

    對法官考評主要從職業(yè)實績、職業(yè)技能、職業(yè)形象、職業(yè)精神、職業(yè)成就五個方面進行考核。其中，職業(yè)實績主要從審判的質(zhì)量、數(shù)量、效率和效果四類指標(biāo)進行考評，是法官考評中最基礎(chǔ)的指標(biāo)；職業(yè)技能主要包含庭審駕馭能力、裁判文書制作能力、調(diào)解能力、司法實務(wù)研究能力和審理疑難重大案件、化解重大矛盾糾紛能力五項指標(biāo)；職業(yè)形象包含職業(yè)道德素養(yǎng)、遵守職業(yè)紀律、文明司法等具體內(nèi)容；職業(yè)精神包含法官職業(yè)榮譽感、改革創(chuàng)新能力等方面；職業(yè)成就即對法官在某項工作上的突出貢獻的考評。“五好法官考評辦法”遵循法院工作規(guī)律，變過去的行政式考評為司法專業(yè)化考評，受到廣泛關(guān)注。

 

●全面實現(xiàn)訴調(diào)對接

 

    整合社會資源，加強訴訟調(diào)解與行政調(diào)解、人民調(diào)解的銜接。推行委托調(diào)解、協(xié)助調(diào)解和邀請參與調(diào)解等新型調(diào)解模式，從工會、婦聯(lián)、基層組織中選聘30名特邀調(diào)解員，形成覆蓋全區(qū)各街道及IT行業(yè)工會的特邀調(diào)解網(wǎng)絡(luò)。加強對人民調(diào)解工作的指導(dǎo)，與各街道、司法行政部門聯(lián)合采取集中授課培訓(xùn)、召開聯(lián)席會議、組織旁聽庭審、現(xiàn)場指導(dǎo)等形式，提高民調(diào)人員的法律素養(yǎng)和調(diào)解技能，被授予全省“指導(dǎo)人民調(diào)解工作先進集體”。

 

●開展“辦精品案、推名法官”活動

 

    每年開展一次“十大精品案件”和“十佳法官”評選，并以此為載體，推動辦案質(zhì)量的提高和法官隊伍建設(shè)。該院兩次被最高人民法院評為全國模范法院，該院鎖金村人民法庭被授予“全國青年文明號”；未成年人案件審判庭被評為“全國優(yōu)秀青少年維權(quán)崗”。法官高偉被評為全國模范法官、“全國優(yōu)秀青年衛(wèi)士”，法官王萍獲得“全國三八紅旗手”。近三年來，玄武區(qū)法院先后有31個案例在最高人民法院和省高院的刊物上刊登，其中有兩篇入選《最高人民法院公報》。2006年，有1個案例被評為“2006年全國十大法制新聞”，另有4個案例被評為“十大經(jīng)典案件”和“南京十大新聞事件”。

 

2009、12、29