論文提要：

 

異議登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的一種，首次以國(guó)家立法的形式在物權(quán)法中確立下來，這對(duì)于保全真正權(quán)利人的權(quán)利，促進(jìn)交易安全具有重要作用。申請(qǐng)異議登記要符合相應(yīng)的條件。目前,物權(quán)法中對(duì)異議登記制度的規(guī)定還需要進(jìn)一步完善。

 

 

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn) 異議登記  物權(quán)法

 

 

中華人民共和國(guó)物權(quán)法從2007 年10 月1 日起施行，這是推動(dòng)形成中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系的重要步驟，是貫徹依法治國(guó)基本方略、建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家的重要舉措。該法進(jìn)一步完善了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。其中,異議登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的一種，首次以國(guó)家立法的形式予以確立。立法過程中,圍繞著是否需要規(guī)定異議登記制度以及如何來規(guī)定該制度,有過許多爭(zhēng)議。本文擬對(duì)我國(guó)物權(quán)法中的該項(xiàng)制度進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單探討，以明晰該制度的創(chuàng)設(shè)價(jià)值、構(gòu)成要件、法律效力等方面的理論,進(jìn)而對(duì)如何完善我國(guó)的異議登記制度提出一些建議。

 

 

一、異議登記制度的概念及其創(chuàng)設(shè)的制度價(jià)值

 

所謂異議登記，是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的正確性存有異議而向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，并將其異議在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中加以記載的過程。異議登記制度最早為普魯士法所創(chuàng)立,后為德國(guó)、日本等民事立法所采納,成為一項(xiàng)重要的物權(quán)制度,屬于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一種。我國(guó)在借鑒國(guó)外相關(guān)法律制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況,經(jīng)過反復(fù)論證，也確立了該項(xiàng)制度。物權(quán)法第19 條規(guī)定:"權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。""不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。"

 

建立異議登記制度，在我國(guó)物權(quán)變動(dòng)日益頻繁的今天具重要的意義，尤其是對(duì)規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)交易行為有著直接的指導(dǎo)作用。法律對(duì)物權(quán)的一個(gè)重要作用就是保護(hù)財(cái)產(chǎn)的安全，包括對(duì)財(cái)產(chǎn)靜態(tài)安全的保護(hù)和對(duì)財(cái)產(chǎn)動(dòng)態(tài)安全的保護(hù)。對(duì)財(cái)產(chǎn)靜態(tài)安全的保護(hù)是通過確認(rèn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬來實(shí)現(xiàn)的；對(duì)財(cái)產(chǎn)動(dòng)態(tài)安全的保護(hù)則要在流轉(zhuǎn)過程中通過確認(rèn)取得財(cái)產(chǎn)權(quán)利的合法才能達(dá)到，通常是設(shè)立公示公信制度，規(guī)定物權(quán)變動(dòng)的公示方法。各國(guó)民法通常都規(guī)定動(dòng)產(chǎn)以交付作為公示方法，不動(dòng)產(chǎn)以登記作為公示方法。對(duì)于后者，我國(guó)學(xué)者幾乎一致認(rèn)同登記只有推定為真的效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一旦納入登記，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律推定效力：登記的權(quán)利為正確的權(quán)利。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公信力。公信力是在推定力的基礎(chǔ)上附加善意的要件，即信賴登記。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人依法進(jìn)行了登記，即使登記的權(quán)利事項(xiàng)存在錯(cuò)誤，對(duì)于相信該登記并在此基礎(chǔ)上與登記權(quán)利人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易并辦理了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的人而言，其取得的物權(quán)也應(yīng)受到保護(hù)，這是法律對(duì)善意第三人利益的保護(hù)。由此帶來的一個(gè)后果就是它使物權(quán)的追及效力受到很大的限制，真正的權(quán)利人的利益會(huì)被剝奪。從這個(gè)意義上說公信原則弱化了對(duì)物權(quán)人特別是所有權(quán)人的保護(hù)。就法律的價(jià)值目標(biāo)而言，公示公信原則是以犧牲公平為代價(jià)以換取市場(chǎng)交易秩序的效率與安全。

 

如何在堅(jiān)持物權(quán)的公示公信原則，保護(hù)財(cái)產(chǎn)動(dòng)態(tài)安全的前提下來保護(hù)財(cái)產(chǎn)靜態(tài)安全，并平衡善意第三人與真正權(quán)利人之間的利益，這成為了各國(guó)立法者在創(chuàng)立、設(shè)置法律制度時(shí)反復(fù)考究的問題。異議登記制度就是立法者從法律的公平角度出發(fā)，為保護(hù)靜態(tài)財(cái)產(chǎn)安全，保護(hù)真正權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而設(shè)立的一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。根據(jù)該項(xiàng)制度，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的權(quán)利與事實(shí)權(quán)利不一致時(shí)，事實(shí)權(quán)利人和利害關(guān)系人有權(quán)對(duì)現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利提出異議。異議正當(dāng)時(shí)，第三人不能以登記的公信力按照登記的狀態(tài)取得該登記的不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。真正權(quán)利人可以借助更正登記制度，變更原錯(cuò)誤登記(如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人同意更正的,登記機(jī)構(gòu)即可予以更正) ；正當(dāng)權(quán)利人或利害關(guān)系人也可以申請(qǐng)異議登記(如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正) ，警示欲與登記簿上記載的權(quán)利人進(jìn)行交易的第三人,從而維護(hù)自己的權(quán)利。

 

 

二、異議登記的要件

 

為了達(dá)到既能保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，又不影響不動(dòng)產(chǎn)交易順利進(jìn)行的目的，各國(guó)對(duì)異議登記規(guī)定了不同的條件。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定,進(jìn)行異議登記,要符合如下條件：

 

1．異議登記的主體必須是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人或利害關(guān)系人。包括事實(shí)上享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而未在登記簿上體現(xiàn)的人，或者在登記簿上錯(cuò)誤體現(xiàn)的人以及因錯(cuò)誤登記而使其應(yīng)有權(quán)利受到侵害的利害關(guān)系人。如果不是真正權(quán)利人或與登記無關(guān)的人，即使登記錯(cuò)誤也無權(quán)提起。

 

2．異議登記對(duì)象不僅包括對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的異議，也包括對(duì)其他不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的異議。例如，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記中，抵押順位登記錯(cuò)誤，將第一順位的抵押權(quán)人登記為第二順位的抵押權(quán)人，利害關(guān)系人也應(yīng)當(dāng)有權(quán)提起異議登記。

 

3．申請(qǐng)異議登記的事由上，僅是在不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人或利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)即可提出，而不需要有確切的證據(jù)證明登記確實(shí)有錯(cuò)誤。因?yàn)楫愖h登記僅是登記異議，并不具有更正登記的效力，對(duì)權(quán)利的真實(shí)性問題可以留待訴訟時(shí)由法院來裁判。

 

 

三、異議登記的效力

 

異議登記的作用并不是涂銷或變更不動(dòng)產(chǎn)記載的事項(xiàng)，也不發(fā)生變更不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，而只是將有關(guān)利害關(guān)系人的異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，從而使不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性受到質(zhì)疑，起到阻卻登記公信力的作用。即如果登記簿上存有異議人的異議記載，則第三人不能依登記的公信力當(dāng)然地取得不動(dòng)產(chǎn)之物權(quán)，同時(shí)也告之其交易的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)欲與不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人進(jìn)行交易的第三人以警示。因此，異議登記的法律效力可以概括為以下兩方面：

 

1．保全真正權(quán)利人的權(quán)利。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記具有公示公信的效力，所以人們?cè)谶M(jìn)行交易時(shí)有理由相信登記簿記載的事項(xiàng)為真實(shí)，進(jìn)而在登記記載的基礎(chǔ)上與登記簿記載的權(quán)利人進(jìn)行交易---訂立合同并辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)手續(xù)。但是，如果發(fā)生登記錯(cuò)誤的情形,第三人又不知情，仍與登記簿上記載的權(quán)利人進(jìn)行交易，支付了對(duì)價(jià)，并變更了物權(quán)登記，他作為善意第三人，取得的該項(xiàng)物權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，這也是不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利正確性推定效力的體現(xiàn)。這樣，真正權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就永久喪失了，他只能享有債權(quán):請(qǐng)求有過錯(cuò)的登記機(jī)關(guān)或處分其不動(dòng)產(chǎn)的人賠償損失。但是，如果他發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)即先行申請(qǐng)了異議登記，則第三人在申請(qǐng)進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)時(shí)即會(huì)被告知異議內(nèi)容。如果第三人執(zhí)意進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)，則事后真正權(quán)利人的異議被認(rèn)定為有效時(shí)，該第三人取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)應(yīng)當(dāng)予以返還，他只能要求不法轉(zhuǎn)讓人賠償其損失或者自己承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)。這樣，真正權(quán)利人的權(quán)利就得以保全。

 

2．警示第三人謹(jǐn)慎進(jìn)行交易行為。異議登記雖有中止不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的作用，但它不能排除登記簿上記載的權(quán)利人處分自己的物權(quán)的權(quán)利，意味著他仍可以處分其權(quán)利。因?yàn)榈怯浀漠愖h可能是正當(dāng)?shù)模部赡懿徽?dāng)?shù)摹．?dāng)異議登記不當(dāng)時(shí)，登記簿記載的權(quán)利與事實(shí)權(quán)利相一致，登記權(quán)利的處分行為是事實(shí)權(quán)利人自由意志的表現(xiàn),應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻谋Ｗo(hù)。當(dāng)異議登記正當(dāng)時(shí)，登記簿記載的權(quán)利與事實(shí)權(quán)利就會(huì)不一致，登記簿記載的權(quán)利人就是一種無權(quán)處分行為。異議登記可以讓第三人從登記簿上得知該物處于有爭(zhēng)議狀態(tài)，可以明確地警示第三人與之進(jìn)行交易的風(fēng)險(xiǎn)：如果異議事項(xiàng)被證明是真實(shí)的，則第三人經(jīng)過登記取得的物權(quán)就會(huì)歸于無效。如果第三人愿意冒這一風(fēng)險(xiǎn)，則登記機(jī)關(guān)也可以為他辦理登記手續(xù)。但是，當(dāng)其所取得的該項(xiàng)物權(quán)因異議有效而被剝奪時(shí)，無權(quán)要求登記機(jī)關(guān)賠償其損失。因此，異議登記可以起到警示第三人謹(jǐn)慎進(jìn)行交易行為的作用。由于異議登記只能暫時(shí)中止不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的正確性推定效力和公信力，因此，要徹底終止登記權(quán)利的正確性推定效力和公信力，實(shí)現(xiàn)異議登記所保全的物權(quán)，異議申請(qǐng)人還需申請(qǐng)變更登記。異議登記作為變更登記之前的一種臨時(shí)性措施，同時(shí)具有導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)的消極作用。為此，我國(guó)物權(quán)法中還規(guī)定了異議登記效力的除斥期間，即"登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴,異議登記失效"。

 

 

四、異議登記制度的完善

 

異議登記制度的規(guī)定,填補(bǔ)了我國(guó)民法制度上的一項(xiàng)空白，在保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益與保護(hù)交易安全的平衡方面邁出了一大步。物權(quán)法上的該項(xiàng)規(guī)定雖然比較完善，但法律"掛一漏萬"的特性決定了它不可能至善至美，我們還需要建立與異議登記制度相配套的法律法規(guī)，或者出臺(tái)相關(guān)司法解釋，才能使它在實(shí)踐生活中發(fā)揮出重要作用。筆者認(rèn)為，以下方面的完善尤為重要。

 

首先，明確異議登記的效力方式。前文分析表明，異議登記雖有暫時(shí)中止不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的作用，但不能阻止在第三人愿意承受交易無效風(fēng)險(xiǎn)的情況下，登記簿記載的權(quán)利人行使處分自己的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，并進(jìn)行變更登記，這實(shí)際上是一種事后阻止登記公信力的效力方式，采用的是德國(guó)法律模式。實(shí)踐中也還有一種事前阻止登記公信力的效力方式，即對(duì)進(jìn)行了異議登記的權(quán)利停止新登記，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)舊的土地規(guī)則即是如此。我國(guó)立法的意圖究竟是選擇前者還是后者，還是留給當(dāng)事人去選擇,目前的規(guī)定中刪除了征求意見稿中曾有過的該規(guī)定,回避了其效力問題。為此，需要對(duì)此問題加以明確規(guī)定。

 

其次,對(duì)于申請(qǐng)異議登記的人，即"權(quán)利人"和"利害關(guān)系人"的范圍有待進(jìn)一步明確。可以采用列舉式的規(guī)定，適用時(shí)從嚴(yán)審查，避免一些人利用"利害關(guān)系人"的名義，實(shí)現(xiàn)阻礙權(quán)利人與第三人交易的目的。

 

最后，增加"要求申請(qǐng)人提供擔(dān)保"的規(guī)定。"權(quán)利都有被濫用的危險(xiǎn)" ，因此，在異議登記的具體做法上,可以借鑒財(cái)產(chǎn)保全制度的有關(guān)做法，針對(duì)具體情況，可以要求申請(qǐng)人提供擔(dān)保,避免申請(qǐng)人濫用異議登記申請(qǐng)權(quán)，這樣也能較好地平衡申請(qǐng)人與登記權(quán)利人的關(guān)系。目前雖然有"異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償"的規(guī)定，但這只是事后救濟(jì)的途徑，不能起到事前預(yù)防的作用。當(dāng)然，如果權(quán)利人書面同意異議登記，則無須提供擔(dān)保。

 

 

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