一、問題的提出

 

合同是平等主體之間設立、變更、終止民事權利、義務關系的協議，合同關系一旦成立生效便對當事人產生相應的拘束力，當事人以誠信之要求應恪守諾言，自覺履行各自的合同義務，以實現其訂約之目的?，F實生活中，由于主客觀方面的原因，合同不能履行或者不宜履行的情形時有發生，甚至由于當事人一方嚴重違反合同義務，造成合同履行成為不必要或者不可能的情況也不在少數。合同解除制度，賦予合同當事人合同解除權，既是法律公平、正義價值之所在，也是平衡合同當事人利益的必然要求。本文以一個案例為引，探討一下在解除租賃合同中存在的若干問題。

 

【案例】甲與乙公司簽訂租賃合同一份，甲將其所有的廠房出租給乙，租期從2008年9月起至2015年9月止，年租金為300萬元，租金支付方式為先付后租，每年的9月31日前一次性給付整年租金，若未及時支付租金達15天，甲有權解除租賃合同，并由乙公司賠償甲的損失；雙方如有違約，須支付對方違約金30萬元。合同簽訂后，甲交付租賃廠房供乙公司使用，乙公司分別于2008年9月、2009年9月支付年租金300萬元，2010年9月，乙公司因資金緊張未能給付租金，甲向其追要，乙公司于當年12月份向法院起訴要求解除合同，甲對解除合同無異議，并向法院遞交《合同解除的確認函》，但隨后乙公司撤回起訴，法院裁定準予撤訴。2011年1月、2月，乙公司分別向甲支付租金30萬元、5萬元，甲接收。2011年3月，甲訴至法院，認為雙方的租賃合同已經解除，故要求乙公司返還租賃的廠房、賠償損失、支付欠付租金并承擔違約金30萬元。乙公司辯稱合同并未解除、甲收取租金的行為應視為甲選擇繼續履行合同而非解除合同。

 

問題:甲的訴訟請求能否得到支持？

 

二、租賃合同解除的內涵

 

（一）租賃合同解除的概念

 

合同解除制度是我國合同法中一項重要的法律制度，根據我國目前的立法規定，有學者將合同的解除定義為"指合同依法成立后而尚未全部履行前，當事人基于協商、法律規定或者當事人約定使合同關系歸于消滅的一種法律行為"[1]。我國合同法只規定了承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。租賃合同是一種繼續性的合同,承租人的主要權利就是對租賃物持續的占有和使用,因而租賃合同的解除只能向后發生效力。這樣,我們可以把租賃合同解除的概念界定為:租賃合同有效成立后,當法定或約定的解除條件具備時,因當事人一方或雙方的意思表示,使合同關系僅向將來消滅的法律制度。

 

（二）租賃合同解除的法律屬性

 

首先，租賃合同解除的前提條件是租賃合同的有效成立并繼續存在。合同解除的前提條件是已經存在一個有效成立的合同，合同解除制度就是要解決有效成立的合同提前消滅的問題，尚未成立的合同，當然不發生解除的問題，故無法提出解除。而已經成立尚未生效的合同，對當事人沒有發生效力，通常不發生違約等問題，有效成立但已歸于消滅的，沒有解除的余地。就本案而言，甲與乙公司之間的租賃合同是有效成立的合同，否則也談不上解除的問題。

 

其次，租賃合同的解除必須具備解除的事由。法律設立合同解除制度的重要目的就是要保障合同解除的合法性,禁止當事人在沒有任何法定或約定根據的情況下任意解除合同。[2]而租賃合同涉及出租人的經濟利益,也涉及承租人的生活和經營,一旦成立,雙方必須嚴格遵守,不能擅自變更或解除。只有法定條件具備或雙方協議一致時,享有解除權的合同當事人才可以解除合同。《合同法》第93條規定了當事人合意解除以及出現當事人約定的解除條件時的解除,第94條規定了當事人單方就可以行使解除權的情況,第219條、224條、227條、231條、232條、233條又規定了租賃合同的特別解除條件。本案中，雙方當事人在合同中約定了解除條件，現乙公司的違約行為已經使合同中約定的解除條件成就，故甲享有解除權。

 

再次，租賃合同的解除必須通過解除行為來實現。我國法律不采取當然解除主義，具備合同解除的條件，不過是行使解除權的前提條件，合同的解除原則上還需要有解除行為。合同當事人的解除行為可分為兩種:一種是由當事人雙方協商以協議的方式解除,雙方當事人對解除合同達不成協議的,亦可通過法院或仲裁機構的裁決解除合同;另一種是根據法律規定或者當事人的約定,由享有解除權的當事人通過行使解除權而解除合同,這種行為不需要征得對方同意。根據我國《合同法》第96條的規定,當事人一方主張解除合同時,應當通知對方,通知到達對方時,合同解除。在學說理論和司法實踐中,解除合同并不要求必須有明示的通知，有解除權的一方以其行為也可以使合同解除,比如,提起訴訟或仲裁,要求賠償損失等。就本案而言，乙公司因自己的違約行為導致解除條件成就，其又向守約方發出解除合同的通知，守約方甲向法院遞交《合同解除的確認函》的行為可以視為解除行為，租賃合同即告解除。

 

最后，租賃合同解除的效果是使合同關系向將來消滅,對過去的合同關系進行清算。根據合同履行的情況及性質，某些合同解除后沒有溯及力，僅發生合同自解除時向將來消滅的后果，不產生恢復原狀的效力。這些合同具體包括：繼續性合同，即債務不能一次履行完畢，必須持續履行方能完成的合同；履行已持續一段時間的合同，這種合同在性質上不屬于繼續性合同，但如果履行已延長了一段時間，那么，解除效力僅從解除時發生，已經履行完畢的維持原狀不變。租賃合同是繼續性合同,合同解除效力對于解除前已履行的部分自然無法適用,也不宜適用。因此,租賃合同解除的效果僅向將來發生。如果一方在合同解除前有違約行為,則仍需要承擔違約責任。如果一方當事人履行了合同,而對方當事人未對應履行,則履行了義務的一方當事人可以請求未履行相應義務的當事人履行相應的義務或者要求其承擔違約責任。本案中，乙公司在租賃合同解除前即使用了甲的廠房，故應當按照合同的約定支付租金，合同解除后，甲無權要求乙公司支付合同解除后的租金，但之前欠付的租金乙公司仍應支付，若乙公司在合同解除后仍然使用租賃物，只能要求其支付使用費。

 

（三）租賃合同解除的原因

 

"合同的解除有廣義和狹義之分，廣義的合同解除包括協議解除、約定解除和法定解除，狹義的合同解除并不包括協議解除。[3]筆者認為合同解除從不同角度做出不同的劃分，從合同的解除是基于當事人的意思表示，還是基于法律的規定，可以將合同劃分為約定解除與法定解除。依據租賃合同的性質，具有以下解除的原因：

 

1、約定解除權

 

合同法第九十三條規定：當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。可見我國對于合同解除采廣義概念，前一種為協商解除，又稱為合意解除，后一種是約定解除。協商解除的條件是雙方協商一致，也就是在雙方之間又重新成立一個內容主要是把原來的合同放棄的新合同，使基于原合同發生的債權債務歸于消滅，學理上又稱之為反對合同。約定解除指合同雙方有解除合同的一致意思表示，這個意思表示既可以在合同訂立時形成，作為合同的一個條款，也可以是合同訂立后的另行單獨約定。沒有這個約定任何一方都不能擅自解除合同。因協商解除與約定解除權的解除存在相當的差異,因而有的學者也將協商解除排除在解除概念之外,認為解除即依一方的意思表示(行使解除權)使合同歸于消滅。但應注意，協商解除不能違背社會公序良俗和損害善意第三人的利益。

 

具體到租賃合同，雙方當事人可以在不違反社會公序良俗和損害善意第三人的利益情況下達成解除合意后解除合同，也可以在租賃合同中約定一方解除合同的條件,當解除條件成就時,解除權人就可以解除合同。后一種租賃合同其實是附解除條件的租賃合同,保留解除權的合意,可以稱為解約條款，保留解除權,可保留給一方,也可以保留給雙方,可在合同訂立時商定，如本案，也可在合同履行過程中另行商定。約定的解除權具有相當大的靈活性,可以充分體現雙方當事人的意思自治和合同自由原則。

 

2、法定解除權

 

法定解除是指基于法律規定的解除條件，由享有合同解除權的一方當事人行使解除權，使合同關系歸于消滅的行為。法定解除的特點在于法律直接規定了合同解除的條件，當解除條件成就時，享有解除權的當事人就可以單方解除合同。

 

根據我國《合同法》的規定，租賃合同的法定解除權產生原因：因不可抗力致使不能實現合同目的；在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；因雙方當事人未約定租賃期限或約定不明確，租賃合同為不定期租賃，雙方當事人均可隨時解除租賃合同。

 

三、租賃合同解除權的行使

 

合同解除權,不論是法定解除權或是約定解除權,性質上是一種形成權。就解除權的本質來說,解除權人不需要對方同意,只需要自己單方的意思表示就可以使合同解除。根據合同法第九十六條的規定，解除權人應當將解除合同的意思通知給對方當事人，通知到達對方當事人時發生解除合同的效果，但實踐中關于"通知"及解除權的行使效果是否須法院或仲裁機構裁決以及解除權的行使是否具有撤銷性等值得探討。

 

（-）解除的意思通知

 

我國合同法雖然規定了解除合同應當采取明示的"通知"方式，但對何為"通知"、通知的形式是什么，并沒有作具體的規定。筆者認為，既然該法沒有作具體規定，通知的形式就可以是書面的、口頭的或者其他形式等，但無論何種形式都應是明示的告知，而不應是默示的行為。比如，租賃合同的承租人行使合同解除權解除時,不能單純以不支付租金這種不作為方式解除合同。另外，若解除權人選擇起訴或仲裁等方式仍然發生解除權行使的效果，理由為：首先，起訴與"通知"一樣達到了解除合同的意思為對方所知的效果。合同解除權人在出現法定的合同解除情形后，通過訴請人民法院或者仲裁機構解除合同，人民法院或者仲裁機構受理案件并在向對方送達起訴狀副本及有關的法律文書時，相當于將合同解除權人要求解除合同的意思表示通知了對方，這種通知的形式，不但沒有違反《合同法》第96 條第1 款的規定，反而是其應有之意，在這種情況下，若合同解除最終被認定有效，則合同解除應以起訴狀副本的送達作為合同解除的起算日期，是比較合理的。[4]其次，既然合同法第九十六條并未限定通知的方法，以起訴方式行使解除權與解除權直接向對方當事人為解除合同的表示相同，發生合同解除的效果。

 

（二）解除權的性質---不可撤消性

 

解除權是一種形成權，解除權人一經將解除合同傳達給對方，即發生解除的效果，故解除權的意思表示具有不可撤銷性。這樣規定是為了平衡雙方當事人利益。因為解除的意思通知一旦到達對方,對方當事人就對該通知形成了一種合理信賴,如果允許隨便撤銷,則于對方當事人極不公平。所以解除權的行使的效果無須法院或者仲裁機構裁決確認。當然,如果對方當事人也同意撤銷該意思通知,則另當別論,此時合同依然有效存在，但這實際上是當事人之間又達成了復活或者激活已經死亡合同的協議，解除權人撤銷其解除合同的意思表示是要約，對方當事人的同意為承諾。本案中，被告作為解除權人在向法院遞交《合同解除的確認函》時合同即告解除，不因乙公司的撤訴而無效。

 

四、租賃合同解除的法律效力

 

合同解除的法律效力就是合同解除所產生的法律后果，我國《合同法》第97條規定:"合同解除后,尚未履行的,終止履行,已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以請求恢復原狀,或者采取其他補救措施, 并有權要求賠償損失。"本條規定了合同解除的效力,其有兩面性:一是對將來的效力,即合同解除后尚未履行的,終止履行;二是已經履行的,恢復原狀或者采取其他補救措施。而恢復原狀的主旨應是相鄰關系、合同無效、被撤銷和解除甚至侵權等場合,以權利人的原有權利狀態為準據,確立相對人義務的范圍,恢復本來的利益格局。其功能在于以恢復原狀為標準界定義務的范圍,而采用何種形式恢復原狀,則非本制度所計較。[5]對于租賃合同，合同解除后發生以下效果：

 

（一）未履行的部分終止履行

 

合同解除后，未履行的部分終止履行，承租人不能再使用租賃物，出租人也不能再主張租金。本案中，合同解除后，乙公司不能再使用租賃物，甲也不能主張合同解除后的租金。

 

（二）支付欠付租金

 

因租賃合同解除的效果系向將來發生，對于已經履行的部分，無法恢復到原來的狀態，雙方當事人負有對待給付義務，承租人使用了租賃物，自然負有支付相應租金的義務，其支付義務并不因合同解除而消滅。本案中雖然租賃合同已經解除，但是乙公司仍應支付欠付的租金，而甲收取乙公司欠付租金的行為不能認定為繼續履行合同的意思表示。

 

（三）返還租賃物

 

合同解除后，承租人應當將租賃物進行返還給出租人，返還的租賃物應當符合雙方的約定。實踐中，承租人若未經出租人同意而擅自進行了改善或者增設，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失，但是如果租賃物一旦經過改善或者增設，比如房屋，恢復原狀可能不可能或者不經濟，則要視具體情況而定。本案中，乙公司應當返還租賃物。

 

（四）損害賠償責任

 

合同解除后能否請求賠償損失，大陸法系主要國家的民事立法有兩種不同的做法。一種為排斥主義，規定當家人在解除合同時不能同時請求損害賠償；若請求損害賠償則不能解除合同，即解除合同和損害賠償兩者互相排斥；一種為并存主義，規定當事人可以同時請求解除合同和賠償損失。我國法律采并存主義。對于租賃合同，承租人對于租賃物造成損害，又不能修復的，或者可以維修但是仍舊有損害的，出租人可以要求承租人賠償；承租人因租賃物的瑕疵受有損害的，同樣可以要求出租人賠償。值得注意的是，此時的賠償責任系違約責任和侵權責任的競合，受害人可以進行選擇適用。

 

結語

 

案例中甲與乙公司簽訂了租賃合同，在該租賃合同合法有效，雙方在合同中約定了解除條款，乙公司因欠付租金而構成違約，且欠付租金超過十五天期限，甲因而取得合同解除權。乙公司在未按期支付租金構成違約的情況下又向法院起訴要求解除合同，乙公司的起訴為進一步違約，甲接到應訴材料后向法院遞交《合同解除的確認函》，視為甲行使解除權，系甲解除租賃合同的意思表示，租賃合同因而解除，不因乙公司的撤訴行為而無效。租賃合同解除后，應終止履行，此時乙公司付有返還租賃物、支付欠付租金并賠償損失的義務，如果在合同解除后乙公司仍舊使用租賃物的，還應當支付使用費。

 

 

注  釋：

 

[1] 王利明、房紹坤、王軼：《合同法》，中國人民大學出版社2002年版，第238頁。

 

[2] 王利明：《違約責任論》，中國政法大學出版社,2000年版，第22頁。

 

[3] 李新榮：《論合同解除的條件及其效力》，載《金卡工程·經濟與法》，2010年第1期。

 

[4] 薛文成：《論合同解除及合同解除權的行使》，載《東方法學》，2008年第2期。

 

[5] 蔡立東：《論合同解除制度的重構》，載《民商法學(人大復印資料)》，2002年第一期。