法院依法委托拍賣機構拍賣被執行人劉某的住房一套，石某在拍賣會上競得該房，并按照拍賣公告要求將相應價款16萬元打入了法院執行局帳戶，打款的第二天買受人石某找到法院要求法院將拍賣房產移交給自己，但該房現狀為案外人季某在法院查封前已經擅自占有居住，季某自稱被執行人劉某曾向其借款20萬，至今未償還，故強行占據該處房產居住。此時法院應在多長時間內將拍賣房產移交給買受人石某呢？

 

一種意見認為，本案中，買受人石某將拍賣價款16萬元打入了委托法院執行局帳戶后，作為買受人的石某已經履行了自己的主要義務，從拍賣價款全額打入委托法院賬戶后次日起，買受人石某就有權要求委托法院著手強制搬遷，將拍賣房產移交給買受人石某。

 

另一種意見認為，本案中石某雖然已經向法院交付了全部拍賣價款16萬元，但在法院未下達拍賣成交裁定前，該房的所有權并沒有發生移轉，房子還登記在被執行人名下，還屬于被執行人所有，只有委托法院下達拍賣成交裁定后，才能導致房屋所有權的變更，才有交付的依據，根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十三條規定“拍賣成交或者以流拍的財產抵債的，人民法院應該作出裁定，并于價款或者需要補交的差價全額交付后十日內，送達買受人或者承受人。”。若委托法院裁定下達比較晚的話，買受人石某最遲有可能在拍賣價款全額打入法院賬戶十日后才有權要求委托法院強制搬遷交付拍賣房屋。

 

筆者持第二種意見，即視委托法院拍賣成交裁定下達的速度不同，買受人可以要求委托法院強制搬遷的時間節點也就有所不同，最遲有可能在拍賣價款全額打入委托法院賬戶十日后買受人才有權要求委托法院強制搬遷對拍賣房屋予以交付。

 

最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十三條規定“拍賣成交或者以流拍的財產抵債的，人民法院應該作出裁定，并于價款或者需要補交的差價全額交付后十日內，送達買受人或者承受人。”。可見買賣合同成立后，拍賣價款全額到賬后，法院可以有十天的下達成交裁定的時間。對于“全額交付后”這個時間節點該如何理解，是交付到拍賣機構呢？還是交付到委托法院呢？筆者認為該時間節點應該理解為拍賣價款全額交付到委托法院，因為拍賣價款打入拍賣機構賬戶，委托法院并不能在第一時間就得以知道，而且執行法院也沒有實際控制該筆款項，若中途發生變故，如拍賣機構賬戶被其他法院凍結劃撥，導致拍賣價款無法分配給執行案件的申請人，則除非拍賣機構另行向委托法院支付等額價款，否則拍賣機構對委托法院構成違約。而買受人將拍賣價款支付給拍賣機構，就已經完成了其合同主要義務，買受人完全可以要求拍賣機構交付拍賣標的，但司法拍賣情形下負擔交付義務的主體是委托法院，雖然拍賣機構對委托法院已經違約，但委托法院無法以拍賣機構的違約來對抗委托拍賣合同之外的第三人即買受人，買受人如果要求法院交付拍賣標的，法院在未實際收到拍賣價款情形下卻又必須要履行交付的義務，明顯使委托法院處于極其尷尬的地位，且在委托法院無從知曉拍賣價款是否到賬的情形下也不宜開始計算裁定下達期限。可能正是是考慮到這一點，2006年5月18日發布的最高人民法院《關于執行款物管理工作的規定（試行）》第七條規定“人民法院委托拍賣機構拍賣被執行人財產時，應在拍賣委托書中要求競買人或買受人將保證金或者拍賣價款直接匯人法院執行款專戶。匯款時應注明匯款單位、拍賣機構名稱、被執行人名稱、案號。”。

 

《拍賣、變賣規定》第二十九條第二款規定“不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債后，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。”。可見只有成交裁定送達買受人后，拍賣標的的所有權才移轉到買受人方，只有買受人取得了拍賣標的的所有權，法院的強制搬遷才有法律依據。

 

《拍賣、變賣規定》第三十條規定“人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債后，除有依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五日內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人占有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。”。該條規定了通常情況下，法院交付拍賣財產的期限為拍賣成交裁定送達后十五日內。但對于該條中的“依法不能移交情形”該如何界定呢？在法律未予以明確前，筆者認為司法實踐中，主要包括查封前設定的租賃期限未到期、不可抗力導致房屋毀損無法交付、意外事件如發生疫情采取隔離措施，政府征收導致房屋被拆遷等情形。

 

本案中案外人季某的擅自占有行為，屬于不法占有、無權占有、不正當占有，其占有行為無法對抗法院的強制執行行為，若季某拒不搬遷，則執行法院可以徑直采取強制執行措施，予以強制搬遷。故本案中無《拍賣、變賣規定》第三十條規定中的“依法不能移交的情形”。買受人石某可以要求委托法院在其將拍賣價款16萬打入委托法院賬戶后10日內下達拍賣成交裁定，石某簽收拍賣成交裁定后可以要求委托法院在拍賣成交裁定送達后15日內將拍賣房產交付給自己。