在我國當前的審判實踐中，不動產權屬登記糾紛與民事糾紛交叉的情形較為普遍，但是由于我國現行法律法規對行政與民事交叉案件審理僅有原則性規定，學術界亦無定論，存在諸多意見。從而導致實踐中案件久拖不決、判決結果相互矛盾，不利于糾紛的解決和案結事了的實現。

 

 

一、不動產權屬登記與民事行為交叉的類型、特點

 

（一）類型

 

不動產權屬登記是不動產登記管理機關應申請人的申請作出的行政行為。物權法規定，除法律另有規定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，未經登記不發生效力。不動產權屬登記中，一般涉及不動產登記行政機關、轉移方、受讓方這三方當事人，由于登記機關存在著按照法律法規的規定，履行審慎核實的義務，因此，不動產權屬登記行為屬于可訴的具體行政行為，它成為行政訴訟的受案范圍。同時，不動產權屬登記關聯行為大多屬民事行為，因此，民事行為存在的糾紛屬于民事訴訟受案范圍。一旦產生糾紛，往往導致該類案件的審判中會涉及民行交叉的現象。

 

審判實踐中與不動產權屬登記行政行為有關的民事訴訟主要包括:不動產買賣合同糾紛訴訟、抵押合同糾紛訴訟、繼承糾紛訴訟、析產訴訟、侵權訴訟、離婚財產分割糾紛訴訟、贈與糾紛訴訟、互換糾紛訴訟、房屋租賃訴訟、房屋動遷安置補償訴訟等。

 

（二）特點

 

不動產權屬登記行政行為與民事行為交叉的糾紛主要存在以下特點：首先，糾紛標的物具有同一性。不動產權屬登記糾紛與相關的民事糾紛均是建立在同一標的物上的權利義務糾紛。其次，糾紛涉及的相關當事人具有關聯性。不動產權屬登記糾紛與相關民事糾紛一般涉及不動產登記行政機關、登記簿上的權利人和民事權利人三方當事人，這三方當事人與案件均有利害關系，直接影響到案件事實的全面查清。故需要一個能夠讓所有訴訟當事人現場對話的平臺，闡明各自觀點、從而有助于合議庭能夠同時查清不動產登記糾紛的核心事實和民事糾紛的基礎事實，為糾紛一次性徹底解決奠定扎實基礎、提供便利途徑。再次，目的的同一性。無論先提起民事訴訟還是行政訴訟，目的均在于解決當事人間的民事糾紛。不動產權屬登記糾紛中，雖然有相當一部分原告選擇提起行政訴訟，要求撤銷行政登記行為。但是絕大多數原告起訴的目的，是要確認其對訟爭不動產的合法民事權利，即不動產權屬民事爭議。最后，民事行為具有基礎性。在不動產權屬登記中，當事人間的民事關系是行政登記行為的基礎。例如房屋權屬登記中，行政機關往往是依據當事人間的買賣合同（身份證明、契稅等均是依據買賣合同）進行產權登記。

 

 

 

二、現行審理模式評析

 

目前對于不動產權屬登記行政行為與民事行為交叉案件審理模式的實踐操作大致可歸納為四種：一是"大民事"審理模式，認為應將糾紛全部納入民事案件審理，對權屬登記不予審查而直接套用，或按照司法權優于行政權原理直接將行政行為作為證據審查。二是行政、民事分別審理模式，即認為應遵循"誰為前提誰優先"的原則，行政訴訟與民事訴訟完全可以分別進行。三是民事直接移送行政審查審理模式，即對于民事爭議為主，行政問題作為附屬問題的重合案件，由受理民事爭議的民庭將有關行政問題直接移送行政庭審查，審查完畢后再繼續進行民事案件審理。四是民事附帶行政與行政附帶民事并行的二元化審理模式，認為民事訴訟可以附帶行政訴訟，行政訴訟也可以附帶民事訴訟，二者并非一對不聚頭的冤家。

 

"大民事"審理模式實質是在回避矛盾，不利于糾紛的最終解決。行政、民事分別審理模式則易導致裁判的沖突。民事爭議與行政爭議相互關聯是客觀存在的，無視這種現象只管各自訴訟，其結果只能是兩種訴訟相互沖突、相互地處，最終都難以有效運行。在民事直接移送行政審查審理模式下，相關聯的民事爭議和行政爭議分別設立，還要分別適用兩個不同的訴訟程序才能解決問題，不符合訴訟經濟原則。民事附帶行政與行政附帶民事并行的二元化審理模式忽視了民事訴訟和行政訴訟具有各自的特點，在訴訟過程中往往難以相互融合；同時也沒有考慮行政爭議和民事爭議之間存在的先后、主次等不同的相互關系，在此情況下談行政附帶民事或者民事附帶行政是盲目的。

 

綜上，由于現行法律及司法解釋對涉及不動產權屬登記糾紛的訴訟確認明確規定，導致了該類糾紛處理程序的多樣化、無序性和復雜性，亟需統一該類糾紛的處理模式，以實現司法裁判的權威、提高訴訟效率。

 

 

三、不動產權屬登記民行交叉審理模式的出路：當事人訴訟模式的建立

 

當事人訴訟模式源于日本行政訴訟法，是指依法律的規定以被行政確認或形成的法律關系的一方當事人作為被告的訴訟，訴訟形成的判決對行政機關亦產生法律效力。當事人訴訟有以下特點:首先，訴訟的目的在于確認或形成當事人之間的法律關系，而非直接要求撤銷某個行政處分或裁決 ;其次，當事人訴訟是以民事法律關系的一方為被告，而不是以行政機關為被告;再次，法院在審理當事人訴訟案件時，主要適用民事訴訟法的規定，可以直接作出給付、確認或變更判決。 "立足當事人權益的充分及時保護需要，在民事訴訟或者行政訴訟中，對相關的行政爭議或者民事爭議通過一定訴訟程序制度的設置，將兩種有關聯的爭議一并解決，給相關當事人以完全的充分而又無矛盾的雙重救濟的程序，無疑應當成為解決民事、行政交叉程序問題的核心思路。" 因此，當事人訴訟因具有的特殊被告和特殊審理規則而為不動產權屬登記行政行為與民事行為交叉糾紛提供一個統一審理的平臺，不失為在司法實踐中公正效率地解決此類爭議一個有效途徑。

 

（一）當事人訴訟模式的合理性

 

1、符合訴訟經濟原則，從根本上解決糾紛

 

首先，因為不動產權屬登記與民事行為相互交叉的糾紛具有目的同一性這一特點，即使原告的行政訴請得到支持，其目的也未完全實現，因為否認了原先的權利，并不表示就是權利人，原告要想確認其權利，還得民事訴訟程序重新確權。無論原告是選擇提起民事訴訟還是行政訴訟，其最終目的都在于確認民事權利。如果不動產登記簿記載的權利狀況與實際的不一致，可以通過民事訴訟的途徑直接對實際的權利狀態作出認定，否定登記簿上所記載的權利狀態。也就是說，如果當事人對登記簿所記載的權利狀況發生糾紛，只需通過民事訴訟予以解決，而無須進行行政訴訟。如果民事訴訟所認定的實際權利狀況與登記簿上記載的權利狀況不一致，權利人可以依據法院的生效裁判要求登記機關對登記簿記載的權利狀況予以變更，而不必訴諸于法院再進行行政訴訟，從而可以節約訴訟成本。因此在民事訴訟中，如遇到行政附屬問題原則上須停止訴訟程序的進行，待行政附屬問題在行政法院獲得確定判決后，方可依據行政法院的確定判決就本案作出最終的裁判。這樣來回往復，訴訟周期明顯加長，不利于當事人合法權益的及時保護。因此我們認為，在民事訴訟中處理和解決行政附屬問題符合訴訟經濟原則、有利于當事人權益的及時保護。

 

其次，由于因為不動產權屬登記與民事行為相互交叉的糾紛具有民事行為基礎性這一特點，而行政訴訟中若要確保裁判的正當性，必然涉及對基礎民事行為效力的審查和認定。因此通過構建當事人訴訟模式，當不動產登記簿記載的權利狀況與實際的不一致，可以通過民事訴訟的途徑直接對實際的權利狀態作出認定，否定登記簿上所記載的權利狀態。也就是說，如果當事人對登記簿所記載的權利狀況發生糾紛，只需通過民事訴訟予以解決，而無須進行行政訴訟。如果民事訴訟所認定的實際權利狀況與登記簿上記載的權利狀況不一致，權利人可以依據法院的生效裁判要求登記機關對登記簿記載的權利狀況予以變更，而不必訴諸于法院再進行行政訴訟，可以節約訴訟成本。

 

2、維護裁判的統一性

 

行政訴訟與民事訴訟不同的功能和原則導致兩個不同的程序會產生裁判的不統一。行政訴訟的功能在于審查行政機關不動產登記行為的合法性問題，如果行政機關的不動產登記行為本身并無違法情形，即便不動產權屬登記結果與實際的民事關系不相符合，由于不動產行政登記行為不屬于行政處罰行為因而也無法直接判決變更不動產登記行為，這樣就會造成與民事判決的不統一。即使行政訴訟中對基礎民事行為的效力進行了審查，但由于其與民事程序的舉證規則、審理方式的不同，對基礎民事行為效力的認定也會與民事程序不同，從而導致裁判的不統一。因此，構建當事人訴訟模式，將不動產權屬登記與民事行為相互交叉糾紛納入一個程序進行統一審理，可以有效改變當前分別審理模式中裁判不統一的現狀，從而維持司法的權威性。

 

3、有效突破行政訴訟合法性審查的瓶頸，切實維護當事人合法權益

 

行政訴訟中遵循合法性原則，對基礎民事行為僅僅進行形式上的審查，對民事行為的效力一般不作實體審查，也不可能對民事行為作全面實體審查。而登記機關其行政權力在于依申請登記，其本身調查力不足（如登記申請人的婚姻狀況，登記機關無權對申請人是否已婚進行調查），其義務在于如實、謹慎地審核書證，必要時去現場查看。因此，登記機關在盡到合理審查義務情況下，登記房屋的權屬仍與實際內容不一致，造成登記錯誤，當事人起訴撤銷登記時。行政訴訟對登記機關的合法性審查就失去了意義。因為，申請登記的材料屬于書證，在記載于登記簿后，它所證明的登記內容，只是推定在正常狀態下登記的房屋所有權和權利人就是事實上的房屋所有權和權利人。如果一方當事人有充分的證據證明登記簿所載的房屋所有權與實質的權利狀態不一致時，房產證書所體現的房屋所有權登記的推定力已遭否定，這種實質的房屋所有權狀態應由法院民事判決自接確認為宜。

 

（二）當事人訴訟模式的可行性

 

1、"一元制"的司法體制為當事人訴訟模式的構建提供了制度空間

 

"一元制"的司法體制為當事人訴訟模式的構建提供了制度的支撐。我國是實行一元制司法體制的國家，人民法院依法獨立行使審判權，不受行政機關、其他團體和個人的干涉。民事審判權和行政審判權的行使純屬法院內部分工，本質都是國家的司法權，相互之間并非矛盾對立管理，其內部分工主要是為了更好地審理案件而已。因此，不能說民事審判庭審查了行政行為的合法性，就等于侵犯了行政審判庭的審判權，民事、行政審判庭之間的職能并非必然對立。"一元制"的司法體制，無疑為我國法官在同一訴訟程序中同時解決向關聯的民事、行政糾紛提供了相應的便利與制度支撐。

 

2、我國最高法院的有關司法解釋為當事人訴訟模式的建立提供了法律依據

 

我國最高法院的有關司法解釋為當事人訴訟模式的構建提供了法律支持。2002年5月21日最高人民法院針對北京市高級人民法院請示所作的《關于專利法、商標法修改后專利、商標相關案件分工問題的批復》中明確指出:"對于人民法院受理的涉及專利權或者注冊商標專用權的民事訴訟，當事人就同一專利或者商標不服專利復審委員會的無效宣告請求復審決定或者商標評審委員會的裁定而提起訴訟的行政案件，由知識產權庭審理;不服專利復審委員會或者商標評審委員會的復審決定或者裁定的其他行政案件，由行政審判庭審理。"該批復將專利商標民事糾紛中的行政案件交由知識產權庭一并審理。對此，有學者指出:"盡管該批復表明此類案件的管轄權僅適用于北京市高級人民法院和中級人民法院，是意在按審案內部分工'既要嚴格執行有關法律規定，又要照顧當前審判實踐，避免對涉及同一知識產權的行政審判與民事審判結果發生矛盾'而作出的，但畢竟開創了在專利商標民事糾紛訴訟中一并審理行政案件的先河。" 綜上，建立當事人訴訟模式，統一處理行政訴訟與民事訴訟，其既有相應理論的支撐，也是司法審判實踐的需要。

 

（三）具體程序的設計

 

解決行政爭議與民事爭議交叉問題的方法有多種，我們認為，亟需解決的問題，在于考慮司法成本和訴訟經濟前提下，設計簡潔、便于操作的程序，減少當事人的訴累，力求法律效果與社會效果的有機結合，達到案結事了。

 

1、建立統一的立案指引制度。

 

構建當事人訴訟模式既要體現對當事人訴權的尊重與保護，也要遵循民事與行政訴訟各自不同的特殊性質和規律，還要體現司法審判與多元化糾紛解決機制的銜接。立案是當事人訴訟的起點，是構建當事人訴訟的首要環節。對于不動產糾紛類訴訟應當認真審查起訴狀、答辯狀，判斷案件性質是否屬于行政與民事交叉案件，是否具有適用當事人訴訟的必要。于此同時，也可以通過訴訟風險提示和法官釋明權的行使來充分發揮法院庭前指導功能，力求在立案環節完成對當事人訴訟程序的統一指引，闡明相應的訴訟制度和舉證要求，從而方便當事人進行訴訟，提高提供訴訟效率。

 

2、確定由民商事審判庭來統一負責審理不動產權屬登記民事行政關聯訴訟

 

民庭審理了涉及不動產權屬登記的行政糾紛，并不是司法對行政權的不當干預，而是有其正當性和合理性。首先，由于不動產權屬登記與民事交叉糾紛出現的根源在于當事人對基礎民事行為存在爭議，認定基礎民事行為是確認不動產權屬登記合理性的前提，也是當事人訴訟中核心問題。而民商事審判庭對民事行為的審理顯然經驗較為豐富，由其負責審理當事人訴訟也具有相應的正當性。其次，正是由于當事人訴訟的核心問題的解決當事人間的民事糾紛，因此當事人訴訟程序主要遵循民事訴訟程序的規定進行，由民商事審判庭審理當事人訴訟也是較為合理的。再次，也能突破行政訴訟合法性審查的瓶頸，由法院直接以民事判決確認權屬，避免了登記錯誤情況下，行政庭判決盡合理審查義務的登記機關敗訴的尷尬，也能夠早日查明事實，使當事人合法權益得到保障。

 

3、當事人訴訟地位的確定

 

由于當事人訴訟的目的最終是要徹底解決民事爭議，因此，當事人訴訟應當以民事爭議的雙方為原、被告。那么，行政機關應當處于什么樣的訴訟地位?我們認為，行政機關參加到當事人訴訟當中來，其目的固然是要解決雙方當事人的民事法律爭議，而且在通常情況下它所做出的行政行為不是有利于原告一方就是有利于被告一方，但不能因此就將行政機關的訴訟地位依附于原告或被告。在當事人訴訟中，由于在對民事行為進行審理后，必然會涉及不動產權屬登記行為是否與事實相符合，從而影響到行政主體所作出的登記行為的效力，因此將行政主體作為獨立第三人地位較為合理。在行政主體參加當事人訴訟的程序上，應當由法院根據當事人的請求或根據案件的具體情況依職權通知其參加。這樣，既能夠使行政機關在程序上保持一種獨立、超然的地位，又能避免當事人要求其參加訴訟所帶來的繁累和不便。