近年來，日益增多的物業服務糾紛案件給全國各地法院都帶來了不小的審判壓力。究其原因，不僅僅在于物業服務糾紛案件類型多樣、所涉及的法律關系復雜、案件帶有群體性特征導致處理難度較大。本文試從司法裁判所涉的利益衡量與法律解釋角度，談一談處理該類糾紛的看法。

 

一、利益衡量：合同的履行與業主相關權利的沖突

 

1、沖突的產生

 

在《物業服務解釋》頒布之前，物業服務合同通常被稱為物業管理合同。就這一名稱問題，學界曾進行過討論。有觀點認為，物業管理中的“管理”一詞具有行政隸屬的服從性意義，反映了傳統物業管理模式的特征，難以體現現代物業管理專業化、社會化、市場化的平等服務關系本質，宜用“人居服務”或“物業服務”的稱謂取而代之。多數學者對此較為贊同。受該觀點的影響，《物權法》將過去的“物業管理企業”改稱為“物業服務企業”，《物業管理條例》隨之做出相應修改，也將“物業管理企業”統統改為“物業服務企業”。此次《物業服務解釋》開宗明義，定位于“物業服務糾紛”，非常準確地界定了所要調整的法律關系。物業服務糾紛，是物業服務企業與業主之間在履行物業服務合同中產生的糾紛，屬于債權糾紛。它不同于物業管理糾紛，后者是共同管理人(即業主)因對區分所有的建筑物的使用、收益、支配而發生的糾紛。因此，業主擁有物業管理權，而物業服務企業需要承擔物業服務的義務。當然，不可否認的一點是，物業服務企業履行物業服務合同，其對建筑物的共有部分擁有事實上的管理的權利，該種管理的權利乃基于企業的委托授權，在該語境之下，“管理指向的是物業管理企業與建筑物業之間的主客體關系”，其既是一種權利，也是一種義務。在這一層面上來講，管理與服務具有相同的含義。

 

一般說來，業主的物業管理權與物業服務企業實際擁有的管理權利，在內容上應該是一致的，物業服務企業的管理應當以業主授權的內容為基礎。但在特殊情形下，也會發生沖突。例如，業主大會或業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂合同，但合同的內容侵害部分業主的合法權益，這時產生的問題就是，部分業主與其他業主的物業管理權發生沖突，物業服務企業的管理權利與部分業主的物業管理權發生沖突，物業服務企業履行該合同的相關約定將導致部分業主的合法權益受損。此時部分業主為保護自己的合法權益，可以依據《物權法》的規定行使撤銷權，但撤銷權的性質、效力及行使等問題尚待探討。

 

2、業主撤銷權的效力

 

筆者認為，就業主撤銷權設立的目的來看，是為了防止業主大會或業主委員會濫用權利作出決定而損害業主的合法權益。但就業主大會或業主委員會與物業服務企業簽訂的合同內容行使撤銷權，就不僅僅是業主大會或業主委員會濫用權利的問題，還往往涉及到業主之間的利益分配問題。如在《物權法》頒布后的所謂首例業主撤銷案件中，多數業主(377戶)贊同在小區內新設一道圍墻，以防止外來車輛和人員隨意進出小區，但少數業主(8戶)認為，該圍墻減少了他們實際使用的公共面積，侵害其合法權益。此時，判斷能否因部分業主行使撤銷權而將物業服務合同的相關內容歸于無效的問題，實質上轉化為對行使撤銷權的部分業主與其他業主之間的利益進行衡量問題。這屬于民法上的價值判斷。何者的利益需要優先保護或者何者利益具有更高的價值位階，則需依賴于相關法理及利益衡量之方法加以確定。依據我國學者提出的民法價值判斷問題的實體性論證規則，在沒有足夠充分且正當理由的情況下，不得主張限制民事主體的自由，如果對部分業主權利的限制是基于更高價值位階利益的考慮，則限制的理由可謂足夠充分且正當：如基于物業管理區域內的公共利益而對少數業主權利進行適當限制是合理的，則此時少數業主主張行使撤銷權就很難得到支持。相反，倘若被限制的部分業主的權利具有更高的價值位階，則對其自由不得加以限制，其撤銷權之主張便應該得到支持。因此，在某些特殊情形之下，業主撤銷權的效力亦不可一概而論，法院在裁判該類案件時，需要于具體個案中合理運用利益衡量之方法，尤其是加強裁判文書的說理部分，以理服人，保證判決的正當性和妥當性。

 

二、法律解釋：物業服務合同履行中業主抗辯的“正當理由”

 

1、問題的提出

 

業主拒交欠交物業服務費是司法實踐中的一大難題，《物業服務解釋》第6條對此作了針對性規定，根據該規定，物業服務企業經過書面催交程序，業主無正當理由仍拒交或欠交的，物業服務企業可向人民法院提起訴訟，并可得到法院支持。這一規定無疑為物業服務企業催交服務費用提供了有力的支持，但針對于具體的案件裁判而言，仍然涉及一個問題，即所謂“正當理由”該如何認定，正當理由的判斷標準何在?這仍是審判實踐操作中需要明確的。

 

2、對“正當理由”的認定

 

其實，《物業服務解釋》中的相關條文，對正當理由問題暗含了一定的說明，如第5條規定：“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。”據此，“違規收費”即是業主抗辯的一項正當理由。第6條的后段，則從反面折射出正當理由的問題，該段規定：“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”因此，物業服務企業依照合同履行義務后，業主以未享受或無需接受相關服務進行抗辯的，無法構成正當理由。就事實來看，業主欠費抗辯的理由主要來自兩方面，其一為物業收費不合理;其二為物業未提供服務或服務不周。依據法律解釋方法中的體系解釋與目的解釋，結合抗辯產生的事實原因，筆者認為，對正當理由的理解與判斷，可分為兩個層次：第一，違法或違約損害業主利益的，構成抗辯的正當理由。具體言之，即物業服務企業違反法律、法規、部門規章規定的收費標準，違法違規收費，或者違反合同的約定，損害業主利益的，可以作為業主抗辯的正當理由;第二，在不存在違法或明顯違約的情況下，對于業主以服務存在瑕疵提出的抗辯，需要以誠實信用原則為基礎，結合物業服務企業的服務標準與物業收費標準，對物業服務進行綜合評價，進而確定業主抗辯之正當理由能否成立。

 

3、訴訟中的證明及糾紛解決機制

 

對業主而言，基于正當理由的抗辯權的行使固然為其保障自身合法權益提供了有力保護，但也應該看到，抗辯權的賦予同樣給業主濫用權利留下了機會。為防止業主濫用正當理由進行抗辯，保障物業服務企業的合法權益，當業主基于正當理由行使抗辯權的，必須對其據以主張的正當理由進行證明。即業主此時必須舉證證明物業服務企業有違法違規違約之行為或證明其服務有不符合誠實信用要求之事實。否則，不僅業主的抗辯無效，其行為本身亦將承擔相應的法律后果。而對于司法實踐中越來越多的物業服務費糾紛案件，也必須建立相應的糾紛解決機制，進一步規范物業服務企業的經營管理，對物業服務行業的收費標準進行監管，完善業主自治體系等等，只有這樣，欠費糾紛才有可能有效避免。