張家港法院在審判執(zhí)行工作中發(fā)現(xiàn)，一些二手房買賣當事人為了貪圖便宜，只對房屋買賣的合同進行公證，而不辦理過戶手續(xù)，導致合法權益遭受不法侵害的現(xiàn)象時有發(fā)生，應當引起有關部門的高度重視。

一、“只公證不過戶”的原因

1、買賣有限制房屋。農村住宅、小產權房等國家嚴格限制買賣的房屋相對較為便宜，但一般情況下不可能辦理房屋的過戶手續(xù)，只能通過公證的形式，證明雙方買賣合同的成立。

2、故意規(guī)避稅收和費用。房屋投資者鉆政策的空子，通過公證不過戶的方式，直接將上手的房屋過戶給下家，規(guī)避稅收和房屋交易費用。經濟適用房主出售未滿五年的經濟適用房，不過戶不僅可以規(guī)避稅費，還可以不補交土地收益。

3、買方存在僥幸心理。買方認為房屋買賣合同生效后，對雙方均具約束力，不辦理過戶手續(xù)不影響合同效力。即使日后發(fā)生糾紛，賣方要求解除合同，自己也可以依據有效的合同，請求人民法院裁決賣方辦理過戶手續(xù)。

4、房屋中介利益驅動。中介公司利用買賣雙方對相關政策的不了解，主動為交易雙方出謀劃策，由賣方簽署授權委托書，授權買方指定的人代替賣方辦理過戶手續(xù)，與房產證原件一起交由買方保管，以此來降低交易成本，提高房屋中介的成功率，謀取中介費。

二、“只公證不過戶”的風險

1、賣方毀約。隨著經濟建設和城市建設的不斷加強，農村土地被征用拆遷等因素升值，城鎮(zhèn)房價持續(xù)攀升，為了獲得更高的收益，房屋出售方不惜撕毀合同，導致房屋買賣發(fā)生爭議，對農村住宅及無產權證房屋的買賣，一般會被認定無效，由于雙方都存在過錯，買方的損失將由自己承擔。

2、一房兩賣。由于我國對不動產實行的是登記制度，因此，即使買賣雙方簽訂了合法有效并經公證的房屋買賣合同，但由于雙方沒有辦理房屋產權變更登記，房屋的產權人仍然是原出賣人，出賣人仍可以行使房屋所有權人的相應權利，第三方以合理的價格善意取得房產，并辦理了過戶手續(xù)，沒有過戶的買房人只能找賣房人索賠損失。

3、房屋被抵押、查封的風險。賣房人可以掛失后重新申領房產證，向銀行辦理抵押貸款，一旦發(fā)生產權糾紛，銀行可以行使優(yōu)先受償權。如果賣房人存在其他債務被訴之法院，根據最高人民法院的司法解釋，買方對未辦理過戶登記手續(xù)存在過錯的，法院可以查封、扣押、凍結。。

4、公證存在失效的風險。公證房屋買賣合同和委托合同能夠證明合同是真實、合法的，但并不能限制當事人解除合同的法定權利，更不能產生新的法律關系，因此，經過公證的合同，仍然可以依照法律規(guī)定依法解除。當事人一旦行使解除合同的權利，公證的合同也就失去了效力。

三、對策

1、加大宣傳，提高法律意識。相關職能部門應充分利用房屋交易場所和大眾媒體廣泛宣傳房屋交易的法律法規(guī)，指導買賣雙方按照法律規(guī)定及時辦理二手房過戶手續(xù)，避免產生不必要的矛盾。

2、加強監(jiān)管，規(guī)范交易行為。公證機關對授權委托書的公證應確定一定的時限，避免委托辦理過戶手續(xù)無限制拖延；房屋管理機關應當加強對二手房交易市場的管理和監(jiān)督，嚴厲打擊為了逃避房屋交易稅收、交易費用和土地收益故意不辦理過戶手續(xù)的行為；加強對房屋中介機構的管理，加大對違規(guī)為當事人提供二手房交易服務的中介機構的懲處力度。

3、嚴格制度，規(guī)范過戶手續(xù)。房地產交易管理部門在辦理過戶時應當嚴格審查授權的時效性和證件的有效性。二手房過戶時，一般要求房屋所有權人和買方親自到場辦理。對授權委托辦理的，盡量避免出現(xiàn)中介或買方持有授權委托書、身份證等證件單獨辦理房屋過戶的情況。賣方應當提高認識，不要輕易將身份證件交給中介和買方，防止被他人惡意利用。

4、完善法律，促進合法交易。加快房屋交易法律法規(guī)的修訂，規(guī)定二手房交易中買賣合同成立后，買賣雙方辦理房屋過戶手續(xù)的時間，逾期不辦理則二手房交易行為無效。對于規(guī)避房屋交易費用故意不辦理過戶手續(xù)的，法律應當規(guī)定買賣雙方應當承擔相應責任。