隨著社會主義新農村建設的不斷推進，農村的房屋流轉日益增多，由此而引發的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，難以理解和把握?！段餀喾ā凡莅钢性鴮r村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。為了減少對涉及農村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農村建設，本文試從法律應用層面上提出解決農村房屋買賣法律適用問題的個人見解，以期與閱者共鳴。

一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關系

城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》中觀點明確。

在我國的農村，土地是農村經濟組織集體所有。根據我國土地管理法等相關規定，集體土地未經征用，不得出讓、轉讓。實踐中，在對農村土地進行征用時，房屋是作為地上附著物予以補償的，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認為，農村房屋轉讓也應遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權能否轉移作為決定房屋轉讓效力的主要因素。

二、現有法律規范中對農村房屋買賣問題的規定

《物權法》第152條至155條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建房，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

《土地管理法》第62條第3款規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?/SPAN>

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

國務院辦公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[1999]39號）規定“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。

《江蘇省土地管理條例》規定，“農村村民出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地條件”。

其余一些規定則見于各地法院自行制訂的統一當地審判尺度的內部規范性文件中。

三、最高人民法院及全國各地高級法院對農村房屋買賣效力的各種意見

最高院于1963年作出的《關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見》規定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有?！弊罡咴河?/SPAN>1984年作出的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第60條規定：“村鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續辦理?！笨梢姡锻恋毓芾矸ā肥┬星?，最高院原則上是承認農村房屋買賣效力的?！锻恋毓芾矸ā肥┬泻?，國務院及有關部門對農村房屋和宅基地出臺了嚴格管理政策，最高院未就此出臺過新的規定，也沒有發布典型案例，因此很難判斷最高院對農村房屋買賣的態度是否發生改變。

全國各地的高級人民法院對于農村房屋買賣有一些具體規定，主要有代表性的摘錄如下：

北京市高級人民法院于2004年12月15日印發的《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。因此，通知認為，農村私有房屋買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批的，可以認定合同有效。

上海市高級人民法院《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民?[2004]4號）規定：“第一，對于發生在本鄉（鎮）范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。第二，對于將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。第三，對于將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。第四，對于將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維持穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利?！?/SPAN>

浙江省高院制定的《關于審理房屋糾紛案件研討會紀要》（浙高法[１９９２]82號文件）規定：“買賣農村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續。”

江蘇省高級人民法院在2006年8月28日的《關于曹明與孫淑惠、袁長榮房屋買賣糾紛的批復》中認為，在法律、行政法規未對此類問題作出明確規定前，穩妥起見，人民法院在處理涉及農村宅基地糾紛及農村房屋買賣糾紛時，應當參照國務院的決定和通知精神以及地方性法規的規定，認定城鎮居民購買農村村民房屋的買賣合同無效。

山東省高級人民法院在《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效?！鄙綎|省高院制定的《全省民事審判工作座談會紀要》（魯高法〔2005〕201號）規定：農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。

從上述幾家高級法院的觀點中可以看出，在審判實踐中，大的方向和趨勢是，農村房屋買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。

四、農村房屋買賣合同的效力認定

關于農村房屋買賣合同的效力問題， 筆者認為，判斷合同的效力，應當以合同法規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應的權限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認的無效；無處分權的人訂立的合同，權利人不予追認的無效；無代理權的人訂立的合同，被代理人不予追認的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應根據受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內容不違背法律強制性規定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效；顯失公平的合同，應根據當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規定的要求或者當事人的約定，法律規定或者當事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。

目前，對農村房屋買賣合同的效力認定問題，在審判實踐中常見爭議。主要表現在非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。

1、農村房屋買賣合同無效的幾種情形

農村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮居民使用農村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規定，應認定無效。在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經過合法批準。

法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；

無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農村房屋，如未經權利人追認，則依據《民法通則》的規定，應當認定買賣無效。

非農村集體經濟組織的成員購買該組織成員的房屋后，該農村集體經濟組織明確拒絕該農民將戶口遷入該農村集體經濟組織的，因購買人不符合申請農村宅基地的條件，故也應認定房屋買賣合同無效。

2、農村房屋買賣合同有效的幾種情形

農村集體組織內部成員，未分配過宅基地的，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效。

農村集體組織內部成員，其宅基地尚未達到國家規定的標準，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效，但應告知其補辦相關宅基地申請手續。

已在農村集體組織落戶，但尚未申報宅基地的，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效。

至于房屋買賣是否辦理過戶登記問題，筆者認為這并不影響合同效力。因為辦理過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理房屋過戶登記不影響房屋買賣合同的效力，只要房屋買賣合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：（1）從登記制度的設定目的來看，登記的作用在于公示，即讓世人周知該權利的存在。債權和物權的區別決定了只有物權變動才需要登記，債權變動不需要登記。物權和債權是權利體系中最為重要的兩種權利，物權是絕對權，具有對事性，排他性；債權是相對權，具有對人性，并存性，即債權的權利人只能要求特定的債務人履行債務，而物權的權利人有權排除任何人對物權的干涉，一物之上只能存在一個同類的物權，而幾個債權可就同一標的物并存。這就決定了物權必須以一定的方式使世人周知，以達到排除別人干涉的目的；而債權的對人性決定了只要債務人知道該債權的存在就足夠，債權人能且只能請求債務人向自己履行。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同。明確了這一點，就可以合理解釋土地管理法的規定了。《土地管理法》第12條規定“……依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物等致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權使用權變更登記。土地所有權使用權變更自變更登記之日起生效。"這里的登記所要求的是作為物權的土地使用權的登記，而非土地使用權轉讓合同的登記。（2）從登記的法律性質來看，過戶登記是房屋買賣合同效力的內容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆。物權法和債權法是民法的兩個重要領域。債權法要規范債權的產生、變更及其消滅，使債權產生、變更、消滅的行為是債權行為，合同是最重要的債權行為之一。債權行為的特點在于它能夠產生債權債務，需要一定的履行行為才能夠使債權債務消滅。就房屋買賣合同而言，單有房屋買賣合同的訂立還不能產生房屋所有權轉移的效果，房屋買賣合同的效力是出賣人負有向買受人交付房屋并進行過戶登記的義務，買受人負有交付價款并協助出賣人進行過戶登記的義務。進行過戶登記是房屋買賣合同所產生的當事人的義務之一，是合同效力的體現，這是以合同的生效為前提的，而不是合同的有效要件。綜上所述，登記是土地使用權轉移的要件，而非房屋買賣合同的要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權不變更，但是不影響已成立的房屋買賣合同的效力。

五、對今后解決此類問題的一點建議

土地問題是涉及到廣大農民切身利益和安身立命之本的根本問題，為了能夠徹底解決在審判實踐中因為對法律理解上的分歧導致同案不同判情況發生，最有效的方法是由全國人民代表大會及其常委會以立法的形式對農村宅基地以及農村房屋的產權歸屬以及產權流轉作出明確規定。

目前，最高人民法院的司法解釋在審判實踐中對于司法統一起到了舉足輕重的作用。但是，由于土地問題不僅涉及到審判人員對法律的理解問題，而且還涉及到土地、建設、房屋管理等眾多機關，僅有司法解釋還不夠，可能會遇到法院的判決行政機關不理解、不認可，生效判決難以有效執行的現象。因此，由全國人民代表大會及其常委會作出法律規定，更有利于法院生效判決的執行，從根本上解決政出多門的問題。在全國人民代表大會及其常委會作出法律規定之前，建議由國務院制訂相應的行政法規也不失為規范統一全國各地不同做法的權宜方法。