大家入住小區(qū)都希望能夠得到一個(gè)良好的物業(yè)管理、維護(hù)服務(wù)，因此很多小區(qū)物業(yè)都會(huì)與小區(qū)住戶簽訂物業(yè)管理合同。雖然合同具有約束性，但是違約情況早已屢見(jiàn)不鮮，小區(qū)物業(yè)管理因此成為社會(huì)糾紛的多發(fā)地帶?！肮芗摇绷⒁?guī)矩，“雇主”不履行，這個(gè)“家”到底歸誰(shuí)“管”？“管家”和“雇主”之間的矛盾愈演愈烈。

近日，蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院就審理了這樣一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案。游先生是某別墅小區(qū)的業(yè)主，他不久前剛剛購(gòu)置了該別墅小區(qū)的157幢別墅。在進(jìn)行裝飾裝修過(guò)程中，游先生覺(jué)得后院的公共圍墻太礙事了，嚴(yán)重妨礙了日常出行。于是，游先生也沒(méi)跟物業(yè)公司商量就把后院公共圍墻拆了，開(kāi)了一個(gè)門洞。小區(qū)物業(yè)公司工作人員看到后不樂(lè)意了，因?yàn)樵诮环繒r(shí)雙方簽訂了《某別墅臨時(shí)管理規(guī)約》，其中明文規(guī)定了游先生在裝修時(shí)應(yīng)當(dāng)保持小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)原貌和樓宇外貌整體美觀，不得改變外表、外墻。物業(yè)公司只好向游先生發(fā)出了違規(guī)通知書(shū)，同時(shí)要求游先生在收到通知書(shū)后5日內(nèi)進(jìn)行整改。然而，游先生不僅沒(méi)有整改，反而“變本加厲”，安裝了出入后花園的大門。讓游先生沒(méi)有料到的是，幾個(gè)月后，他竟被小區(qū)物業(yè)公司訴至工業(yè)園區(qū)法院。

游先生表示不理解，他認(rèn)為既然是自己買的房子，對(duì)房子的處置權(quán)應(yīng)該完全歸屬自己所有，而非物業(yè)公司。即使存在合同約定，在無(wú)全體業(yè)主有效授權(quán)的情況下，相關(guān)約定不對(duì)自己產(chǎn)生約束力。此外，我國(guó)法律沒(méi)有授權(quán)物業(yè)公司對(duì)業(yè)主是否侵害小區(qū)公共利益等行為有提起訴訟的權(quán)力，業(yè)主出現(xiàn)違規(guī)或違約行為時(shí)，物業(yè)公司的義務(wù)是勸阻制止或報(bào)告，而非訴訟。基于以上理由，他請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。而物業(yè)公司的訴訟理由也很明確：與游先生簽署的《蘇州市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《湖濱四季別墅臨時(shí)管理規(guī)約》都規(guī)定了在裝修時(shí)應(yīng)當(dāng)保持小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)原貌和樓宇外貌整體美觀，不得改變外表、外墻。游先生的行為明顯違反了相應(yīng)的協(xié)議、規(guī)約。物業(yè)公司已提出整改通知，但游先生依然我行我素，只好通過(guò)法律途徑維權(quán)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同，或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。本案中物業(yè)公司作為涉案房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，其有權(quán)以自己名義提起訴訟。游先生未經(jīng)允許，擅自將后花園部分圍墻拆除后安裝大門的行為，違反了相應(yīng)的《某別墅臨時(shí)管理規(guī)約》及相關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)物業(yè)公司要求恢復(fù)原狀之請(qǐng)求合法有據(jù)，應(yīng)予支持。法院最終支持了物業(yè)公司的訴請(qǐng)，判處游先生于本判決生效之日起三十日內(nèi)將某別墅157幢后花園圍墻恢復(fù)原狀。游先生不服，向蘇州中院提起上訴，中院經(jīng)審理駁回上訴，維持原判。

法官提醒：物業(yè)服務(wù)合同明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件。業(yè)主如違反物業(yè)服務(wù)合同，或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)公司有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等，也可以自己名義起訴業(yè)主要求停止違章搭建行為，恢復(fù)原狀。既然簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，也知曉了相關(guān)規(guī)定，就應(yīng)該遵守，不要抱有僥幸心理。