《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)的效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

“預(yù)告登記”的起源及內(nèi)含預(yù)告登記制度起源于德國(guó)中世紀(jì)的民法，又稱(chēng)暫時(shí)登記、預(yù)登記或預(yù)先登記，此后瑞士民法、日本民法等也相繼采納了這一制度，其根本目的在于通過(guò)物權(quán)公示的原則使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，具有排他性，并且登記即生效，設(shè)立了多項(xiàng)讓與物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)的以設(shè)立先后確定其效力的高低。 

何為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的預(yù)告登記制度，“預(yù)告登記”是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。這里所登記的不是現(xiàn)實(shí)存在的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來(lái)所要發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。其實(shí)質(zhì)是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，以確保該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果的產(chǎn)生。預(yù)告登記是通過(guò)對(duì)登記名義人處分權(quán)之限制而達(dá)到保全登記權(quán)利人權(quán)利的目的的，在這一過(guò)程中，對(duì)登記名義人處分權(quán)的限制實(shí)際上通過(guò)阻止公信力來(lái)完成。在預(yù)告登記，通過(guò)登記的權(quán)利人在一定程度上取得了對(duì)抗原所有人的權(quán)利，因?yàn)椋?jīng)過(guò)預(yù)告登記后，原權(quán)利人的本登記的公信力被消減，在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨害預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，義務(wù)人（原權(quán)利人）的處分行為無(wú)效，從中足見(jiàn)預(yù)告登記的排他效力。也正因?yàn)槿绱耍庞袑W(xué)者說(shuō)：“預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具二者之性質(zhì)，為其定性，實(shí)有困難，可認(rèn)為系于登記簿上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力之制度。”

“預(yù)告登記制度”的立法目的和意義

預(yù)告登記制度的立法目的明確，意義深遠(yuǎn)。在《物權(quán)法》出臺(tái)生效前經(jīng)常會(huì)發(fā)生這樣的事情。甲房主與乙已經(jīng)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但沒(méi)有進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。此時(shí)房屋的價(jià)格飛漲，甲房主為了得到更高的價(jià)格又與丙簽訂了另外一份房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并完成了交付，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等一系列的手續(xù)。此時(shí)甲房主對(duì)于與乙簽訂的合同而言只有違約，只要承擔(dān)違約責(zé)任。丙已取得了房屋的物權(quán)，乙只有違約賠償請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的理認(rèn)，房屋只能歸丙所有，乙只能要求甲承擔(dān)合同違約責(zé)任。《物權(quán)法》確立了預(yù)告登記制度以后，這種情況將得到有效的控制和阻止。為了物權(quán)的流轉(zhuǎn)更加穩(wěn)固，為了現(xiàn)實(shí)生活中不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，也為了更加體現(xiàn)誠(chéng)實(shí)信用原則，《物權(quán)法》設(shè)立了預(yù)告登記制度。只要雙方簽訂了房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議并按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這可以避免房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)的“一女二嫁”。

預(yù)告登記雖說(shuō)能防止不動(dòng)產(chǎn)的“一物二賣(mài)”。制度設(shè)置的目的是防止當(dāng)事人一方惡意的侵害另一方的權(quán)益，如果一旦登記就永遠(yuǎn)有效也就失去了制度的真正價(jià)值。《物權(quán)法》在設(shè)制這個(gè)制度時(shí)也同時(shí)規(guī)定了這一制度失效的情形：債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的。建立預(yù)告登記制度的目的，只是對(duì)被保全的請(qǐng)求權(quán)提供強(qiáng)力的保障機(jī)制，并不改變請(qǐng)求權(quán)本來(lái)的法律關(guān)系。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的存在是預(yù)告登記的前提，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)一旦消滅，預(yù)告登記也就失去了其存在的基礎(chǔ)。因此債權(quán)消滅是預(yù)告登記失效的理由之一；另外預(yù)告登記也必須有時(shí)間的限定性。預(yù)告登記以后，如果權(quán)利人怠于行使請(qǐng)求權(quán)或履行義務(wù)，在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)不予申請(qǐng)登記，由于納入預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)具有排他效力，必然使相對(duì)人的處分權(quán)長(zhǎng)期處于限制狀態(tài)，不利于發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，為此，《物權(quán)法》在設(shè)制這一制度的同時(shí)對(duì)他的時(shí)間進(jìn)行了限定，自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

預(yù)告登記制度在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中的限制性。第一，本登記的設(shè)立和貫徹本身就較為薄弱和落后。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，我國(guó)民間尤其是農(nóng)村地區(qū)，對(duì)于房屋等不動(dòng)產(chǎn)基本上不進(jìn)行登記（權(quán)利登記），即使轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，也多以民間鄉(xiāng)俗進(jìn)行，而不知登記為何物。而我國(guó)對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓進(jìn)行規(guī)制的《城市房地產(chǎn)管理法》也只適用于對(duì)城市房屋轉(zhuǎn)讓、登記的規(guī)范，對(duì)農(nóng)村房屋之得喪變更進(jìn)行規(guī)制的全國(guó)性法律，目前還沒(méi)有。在這種本登記的根基都不穩(wěn)的情況下就要著手同時(shí)建立預(yù)告登記，其困難可想而知。第二，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制總體上還較為混亂。關(guān)于這一點(diǎn)，最典型的表現(xiàn)就是登記機(jī)關(guān)林立混亂。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記按類(lèi)別和層次由多個(gè)機(jī)關(guān)進(jìn)行，省、市、縣都有登記權(quán)。具體而言，這些登記機(jī)關(guān)是：土地、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、草原、海洋、房產(chǎn)等七個(gè)相關(guān)的行政管理部門(mén)，它們分別對(duì)屬于自己管轄范圍內(nèi)的事項(xiàng)進(jìn)行登記，尤其是對(duì)處于某塊土地之上的房屋進(jìn)行登記時(shí)，既要對(duì)土地進(jìn)行登記也要對(duì)房屋進(jìn)行登記，而二者登記的機(jī)關(guān)還不同。這就造成了立法、執(zhí)法資源的極大浪費(fèi)，還大大影響了交易的便捷，因而這種不合理現(xiàn)象已被不少學(xué)者提出批評(píng)。

預(yù)告登記制度行使的前提及效力

預(yù)告登記制度行使的前提是房屋及其他的不動(dòng)產(chǎn),只有房屋及其他的不動(dòng)產(chǎn)才能進(jìn)行預(yù)告登記,其他的動(dòng)產(chǎn)不能進(jìn)行預(yù)告登記；其次是當(dāng)事人在簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議時(shí)，對(duì)預(yù)告登記還要有約定，即對(duì)預(yù)告登記還要雙方達(dá)成協(xié)約。預(yù)告登記記制度的實(shí)質(zhì)作用在于限制現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利人行使處分權(quán)，保障預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益，賦予其預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的效力。那么預(yù)告登記制度有哪些效力呢？第一、預(yù)告登記具有保全效力，即是保全將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，包括取得、轉(zhuǎn)移、變更不勸產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，使其發(fā)生所約定或制定的法律效果，具有排斥后來(lái)的其他物權(quán)變動(dòng)的效力；第二、預(yù)告登記具有保存順位的效力，即是通過(guò)登記，被保全的權(quán)利與順位同時(shí)登記。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是依現(xiàn)實(shí)登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)加以確定；第三、預(yù)告登記制度還具有破產(chǎn)保護(hù)效力，可以在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他的債權(quán)人而保全請(qǐng)求權(quán)的目的實(shí)現(xiàn)。即在相對(duì)人破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆滿(mǎn)或者履行條件并未成就時(shí)，權(quán)利人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果；第四、預(yù)告登記還具有警示的效力，預(yù)告登記因其具有的保全債權(quán)、保全序位的效力，故而預(yù)告登記對(duì)第三人即具有警示的作用。第三人不得無(wú)視預(yù)告登記的存在，其應(yīng)預(yù)見(jiàn)到預(yù)告登記在日后推進(jìn)為本登記的可能性，不應(yīng)在預(yù)告登記后本登記前的期間內(nèi)為妨害預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，否則其行為歸于無(wú)效且因該制度采用了登記這一第三人得以知曉的公示方法，所以第三人也不得以不知預(yù)告登記為由為善意抗辯。

在不動(dòng)產(chǎn)交易中，如商品房買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)方常常處于弱勢(shì)地位，賣(mài)方則常常處于強(qiáng)勢(shì)地位，雙方簽訂合同時(shí)由于不具備登記條件而不能完成登記，未完成登記則無(wú)法取得物的所有權(quán)。在現(xiàn)今這個(gè)房屋價(jià)格飛速上漲的時(shí)代，同一幢房屋今天的價(jià)格和昨天的不一樣，明天的價(jià)格又比今天的高出了許多，所以，房屋的賣(mài)主在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)就有可能拋棄誠(chéng)信以犧牲合同違約金為代價(jià)，撕毀房屋買(mǎi)賣(mài)合同以尋求價(jià)格更高的買(mǎi)主。這時(shí)對(duì)同一標(biāo)的物就有了兩份合同，此時(shí)這兩份合同的效力如何呢？根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的（一）第九條的規(guī)定：法律，行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。兩份合同就是兩個(gè)債權(quán)，債權(quán)具有相對(duì)性，這兩份合同其實(shí)都是有效的合同。那么此時(shí)就會(huì)出現(xiàn)的沖突，“一女二嫁”房屋倒底歸誰(shuí)所有。此時(shí)如果第一份合同簽訂后雙方已到房屋登記部門(mén)辦理了過(guò)戶(hù)的手續(xù)，那么房屋歸第一個(gè)買(mǎi)主是無(wú)用置疑的。但是如果第一份合同簽訂后雙方?jīng)]到房屋登記部門(mén)去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，反而是第二份合同的雙方到房屋登記部門(mén)辦理了過(guò)戶(hù)的手續(xù)，此時(shí)是保護(hù)誰(shuí)呢？房屋歸誰(shuí)所有呢？雖然原第一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力仍然存在，但根據(jù)物權(quán)的公示公信原則及物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，房屋的物權(quán)已歸房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上具名的人所有，而原簽訂第一份合同的買(mǎi)主由于沒(méi)到房屋登記部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)就只能望房興嘆了，只能根據(jù)合同追究賣(mài)主的違約責(zé)任，是一種債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。在賣(mài)方“一物二賣(mài)”時(shí)只能要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任，極不公平。有必要建立預(yù)告登記制度，使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，即具有排他效力，使其不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，還可以對(duì)抗任意第三人。即使后來(lái)發(fā)生了未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分行為時(shí)，由于該預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具有排他的效力，足以確保預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利不受侵害。

當(dāng)然有人會(huì)認(rèn)為商品房預(yù)告登記制度的設(shè)立似乎過(guò)多的保護(hù)了購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利，指出房屋預(yù)售過(guò)程中，購(gòu)買(mǎi)人預(yù)購(gòu)了房屋其權(quán)利受到預(yù)告登記制度的保護(hù)卻不能及時(shí)給付購(gòu)房款，房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利將受到侵害。筆者認(rèn)為預(yù)告登記制度的設(shè)立并未改變買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)，不影響房地產(chǎn)企業(yè)要求支付房屋價(jià)款請(qǐng)求權(quán)的行使。其依法可以因購(gòu)買(mǎi)人未按時(shí)按約給付購(gòu)房款而產(chǎn)生對(duì)抗其轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的抗辯權(quán)。因此預(yù)告登記制度未改變基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同所產(chǎn)生的法律關(guān)系，更沒(méi)有影響房地產(chǎn)企業(yè)基于合同所產(chǎn)生的任何權(quán)利。

預(yù)告登記制度對(duì)立法的期待

《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)定也非常含糊。《物權(quán)法》第十條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一的登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。《物權(quán)法》已于2007年10月1日生效，然而就這一條如何在實(shí)際工作中運(yùn)用，有關(guān)的法律、行政法規(guī)并沒(méi)有及時(shí)的予以規(guī)定。我們必須仍然依照以前的那種混亂的登記制度進(jìn)行登記。這種狀況必然嚴(yán)重的影響到預(yù)告登記制度作用的發(fā)揮。市民社會(huì)對(duì)立法、執(zhí)法和司法是有相當(dāng)期待心理的，一種制度形成之前，廣大民眾就對(duì)這種制度加以研究以期能更加適應(yīng)這種制度的期待。立法以后，這種制度在社會(huì)中確立了起來(lái)，然而卻找不到適用的途徑，法的公信力就會(huì)降低。〈〈物權(quán)法〉〉第十條賦予法律、行政法規(guī)就不動(dòng)產(chǎn)的登記作出統(tǒng)一的規(guī)定，我們的有關(guān)機(jī)關(guān)就要根據(jù)法律的要求制訂相關(guān)的法律、行政法規(guī)，早日完善統(tǒng)一的登記制度。