隨著經濟社會的發展，受賄犯罪形式發生新變化，以房屋交易形式收受賄賂逐年增多。“兩高”《關于辦理受賄刑事案件具體適用法律若干問題》對交易型受賄作了明確規定，但司法實踐中對此類案件的處理存在認識分歧、標準不一的問題，筆者就關于收受房屋受賄犯罪認定的幾個問題作一探討。

一、關于房屋交易性質的認定

房地產市場的蓬勃發展，房屋也不僅具有居住使用功能，還具有投資收益、保值增值的功能，大量的房屋交易變得普遍而頻繁，這當中也隱藏著極少數以房屋交易形式收受賄賂的情形，此類犯罪具有較大的穩秘性，如何認定交易性質，確認為交易型受賄，必須從交易關系、交易目的、交易形式、交易結果來分析。

1、交易雙方的關系是權錢交易關系。正常情況下，交易雙方買賣房屋不會涉及交易人身份問題，不會與職務便利掛鉤，雙方是平等的買方與賣方關系。一旦交易在特定的關系下進行，交易雙方各有企圖，國家工作人員利用職權便利實施房屋交易，請托人以房屋交易形式向國家工作人員行賄，交易雙方的關系變成了赤????的權錢交易關系。

2、交易雙方的目的指向明確。在以房屋交易形式收受賄賂的犯罪情形下，國家工作人員基于職權便利實施房屋交易獲取超過正常交易的利益，請托人則以較小利益損失獲取較大利益回報，行為人目的一致，既國家工作人員、請托人均通過交易謀取各自的利益。

3、交易形式以合法形式掩蓋非法目的。通常交易雙方通過簽訂合同確立買賣協議，如屬正常交易，交易價格一般與正常市場價格相差不大，如屬權錢交易，表面上看合同條款合法有效，甚至價格也合理，但實際支付價格明顯低于或高于市場價格，存在著較大的差額，假借合同形式謀利意圖十分明顯，犯罪企圖一目了然。

4、交易結果使國家工作人員獲取較大利益。由于房屋具有高額市值，且價格波動受市場規律調節，往往幾個百分點數額即可能達到數萬元甚至數十萬元，而受賄犯罪立案標準是5000元，用5000元標準認定明顯高于或低于市場價格是不妥當的，司法實踐中應以差價數額明顯高于立案標準予以認定構成犯罪。因此，此類案件犯罪數額一般是比較大的。

二、關于收受未辦理產權過戶手續房屋的認定

司法實踐中，一些國家工作人員以交易形式收受請托人所送的房屋，由于種種原因，收受的房屋未辦理產權過戶手續，這種行為嚴重破壞了國家公務活動的廉潔性和不可收買性，應予以認定為受賄。對此，“兩高”司法解釋作了明確規定。但是具體適用法律時，如何認定犯罪形態與犯罪數額應深入研究。因為房屋作為不動產，《物權法》規定不動產物權的變更、轉讓經依法登記后發生效力，未經登記，不發生法律效力。未辦理產權過戶手續的房屋，與已辦理產權過戶手續的房屋相比不具有完整意義的所有權，轉讓交易受到法律上的限制，但是行為人之間實現權錢交易后，各自利益需求得到了滿足一般不會產生物權糾紛。所以，對此類行為以受賄定罪，按照受賄既遂，以行為人交易時的房屋市場價格扣除實際支出價格，確定數額，并綜合無產權證等情節，決定量刑處罰。

三、關于收受房屋犯罪數額的認定

認定以房屋交易形式收受賄賂的定罪數額應綜合市場價格、實際支付價格、優惠價格等予以考慮，“兩高”司法解釋規定受賄數額按照交易時當地市場價格與實際支付價格的差額計算。實際操作中，此類犯罪多數涉及房地產開發企業或個人，他們確定的商品房銷售價格隨著市場變化、政策調控時常被動，而且銷售過程中又可能出現最低優惠價格、內部價格、特定價格等多種價格形式，容易產生錯覺。對此，具體問題具體分析，對于雙方為掩人耳目，故意在合同中約定以明顯高于市場價格向請托人出售房屋，而請托人并未按合同價格支付價款的，房屋的市場價格應以價格認證部門的估價為準。對于以明顯低于市場價格向請托人購買房屋的要考慮交易的時間、交易房屋狀況、銷售情況，存在針對不特定人的市場優惠價格，以最低優惠價格作為市場價格，對于以內部價格，特定價格銷售的，國家工作人員具有此類購房資格的，享受的特定價格，內部價格，應與實際支付價格差額計算反之，按正常市場價格與實際支付價格差額計算。對于國家工作人員以明顯低于市場價格購房后轉手出售的，出售的價格不能作為認定市場價格的依據，而應以正常市場價格與實際支付價格的差額計算。如果正常市場價格不能確定的可參照行為人轉手出售的價格認定房屋價格。

四、關于房屋交易型受賄違法所得的追繳

受賄財物如果是確定的，贓款追繳在刑法適用層面不存在障礙，如果行為人以明顯低價購房實施交易型受賄的，其犯罪對象是房屋，受賄數額要扣除行為人實施犯罪的成本，然而房屋具有升值潛力，因房屋升值、出租或轉賣產生增值收益屬于違法所得，應當予以追繳或者責令退賠。這樣，對交易型受賄犯罪更能起到預防、威懾、打擊作用。