我國現(xiàn)實生活中，物業(yè)管理矛盾突出，物業(yè)管理各主體之間的法律關系極為混亂，造成這種結果的原因系法律未對業(yè)主委員會的法律地位做出明確的界定。筆者試圖在分析我國業(yè)主委員會法律地位現(xiàn)狀的基礎上，闡釋我國的業(yè)主委員會的法律定位應當是非法人組織。

 

伴隨著城市化的迅速發(fā)展，商品房開發(fā)的不斷增多，物業(yè)管理已經(jīng)成為城市管理的主要內(nèi)容。然而在現(xiàn)實生活中，我國物業(yè)管理各主體之間的法律關系混亂,物業(yè)管理矛盾突出，因物業(yè)管理而產(chǎn)生的訴訟案件逐年增多。以筆者所在基層法院為例，涉及物業(yè)糾紛的訴訟，2010年為49件，2011年為107件，2012年為175件，呈現(xiàn)逐年遞增現(xiàn)象，且物業(yè)糾紛呈現(xiàn)多樣化特點，隨著當事人維權意識的提高，除以往的物業(yè)服務合同糾紛和與物業(yè)服務相關的供用電、水、氣等合同糾紛以外，還出現(xiàn)了排除妨害、恢復原狀、侵權損害等新類型糾紛。

 

一、業(yè)主委員會法律地位的現(xiàn)狀

 

業(yè)主委員會是指特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主通過召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就與物業(yè)有關的事項代表全體業(yè)主實施自治管理的組織,是全體業(yè)主主張和實現(xiàn)權利的載體。我國關于業(yè)主委員會的法律地位的相關規(guī)定散見于《物權法》和《物業(yè)管理條例》中。《物權法》第75條規(guī)定:“業(yè)主可以設立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。”《物業(yè)管理條例》第10條規(guī)定:“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。”從以上規(guī)定中可以看出，我國現(xiàn)有法律對業(yè)主委員會的法律地位規(guī)定較為模糊，修訂后的《物業(yè)管理條例》也僅僅涉及到業(yè)主大會的組成、職責、運作等的規(guī)定。并沒有明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位和性質的問題。即對于業(yè)主委員會的性質未見任何法律、法規(guī)或規(guī)章有所提及。

 

實踐中，業(yè)主委員還經(jīng)常受到房管部門的行政干預，這些部門本應該行使對業(yè)主委員會的輔助性和指導性工作，但由于業(yè)主委員會的法律地位不甚清晰，本該是輔助性和指導性的作用在現(xiàn)實中往往演變成一種行政確認行為，這樣就使得業(yè)主委員會的法律地位更加模糊。業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表機構，其法律地位不明，直接影響到業(yè)主的利益。正因為業(yè)主委員會的定位是物業(yè)管理的核心問題，因此確認業(yè)主委員會的法律地位才是物業(yè)管理健康發(fā)展的前提，是物業(yè)管理立法的基石，也是促進我國基層民主與法制建設的必由之路。

 

二、業(yè)主委員會的法律定位

 

我國學術界和實務界關于業(yè)主委員會的法律定位一直存在著爭論。其中主流的觀點有三種：第一種觀點主張應由法律賦予業(yè)主委員會相對獨立地民事主體資格，即其在登記備案以后，可以社團法人的名義，作為擬制的法人進行民事活動，獨立承擔民事責任，其進行民事活動的后果和由此產(chǎn)生的責任由業(yè)主委員會自己承擔，其效果不能直接歸于各個業(yè)主。第二種觀點認為業(yè)主委員會不能成為獨立的民事主體進行民事活動，自然它也不能獨立地承擔民事責任。第三種觀點認為，應借鑒法國、香港等國家和地區(qū)立法規(guī)定物業(yè)小區(qū)應成立具有法人資格的業(yè)主團體，業(yè)主委員會為業(yè)主團體的常設事務執(zhí)行機構。

 

筆者認為，由業(yè)主委員會的特殊性所決定，我國的業(yè)主委員會的法律定位采用上述第二種觀點比較符合事實和現(xiàn)狀。即業(yè)主委員會不應當具有獨立的民事主體資格，其活動產(chǎn)生的法律后果應當由全體業(yè)主共同承擔，而不能歸于業(yè)主委員會，因為，業(yè)主委員會僅僅是業(yè)主大會的“執(zhí)行機關”。民事法律關系的主體，是指是指參加民事法律關系，享有民事權利和承擔民事義務的人，包括自然人、法人和不具有法人資格的其他組織。而國家、社會組織要成為民事主體，要么具備法人資格,要么屬于其他組織,否則其行為無法得到法律的認可和保護。業(yè)主委員會不屬于上述三種主體，因此不具有民事主體資格。具體理由如下：

 

1.業(yè)主委員會不屬于法人團體的范疇

 

《民法通則》第36條規(guī)定：“法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。”所以，法人必須具備以下條件:依法成立；有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；有自己的名稱、組織機構和場所；能夠獨立承擔民事責任。而業(yè)主委員會顯然不符合成為法人的條件。

 

第一，  其沒有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費

 

業(yè)主委員會的活動經(jīng)費，是從業(yè)主交納的物業(yè)管理費中提取并由物業(yè)管理企業(yè)單列開支的。同時，業(yè)主委員會對于物業(yè)辦公用房、物業(yè)維修基金和建筑物共用部分、公共設施的收益等，只享有占有和使用的權利，而其所有權及收益應由全體業(yè)主享有。因為全體業(yè)主在購買各自的建筑物專有部分時，已對公攤面積支付了相應的費用，因而獲得了公有部分包括物業(yè)辦公用房、建筑物公有部分、共用設施的所有權。而其收益作為孳息亦屬于全體業(yè)主。

 

第二，  其沒有專門的場所

 

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理用房是專為物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理而設定的，其使用權一般歸屬于物業(yè)服務企業(yè)；只有在物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)才將其交還給業(yè)主委員會。因此，物業(yè)管理用房也非業(yè)主委員會專用場所。

 

第三，  其不能獨立地承擔民事責任

 

有獨立的財產(chǎn)和必要的經(jīng)費是法人承擔民事責任的前提，前已述及，業(yè)主委員會并沒有獨立的財產(chǎn)和必要的經(jīng)費，因此，它沒有承擔民事責任的基石。在司法實踐中，有的法院判決業(yè)主委員會承擔部分民事責任，但由于業(yè)主委員會沒有必要的財產(chǎn)，這些責任的最終承擔者仍然是全體業(yè)主。而造成法院的這種判決結果主要還是沒有給與業(yè)主委員會適當?shù)亩ㄎ凰斐傻摹?span lang="EN-US">

 

2.業(yè)主委員會也不屬于法律所規(guī)定的“其他組織”的范疇

 

根據(jù)《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>若干問題的意見》的規(guī)定，“其他組織”是指“合法成立、有一定的組織機構和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”，是受我國法律認可和保護的民事主體之一，主要包括合伙企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人獨資企業(yè)、企業(yè)法人的分支機構和其他不具備法人資格的經(jīng)營實體和公益團體等。

 

業(yè)主委員會盡管是合法成立，但在根據(jù)上面的分析可見，業(yè)主委員會既沒有自己的財產(chǎn)，又不得直接從事以營利為目的的經(jīng)營性活動，雖然可以占有和使用一些場所和財產(chǎn)，但對其并不擁有所有權，據(jù)此，業(yè)主委員會不屬于民事訴訟法中所提及的“其他組織”。

 

綜上分析，筆者認為由于業(yè)主委員會沒有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費、沒有相應的活動場所、沒有獨立承擔民事責任的能力，故不應視為法人、其他組織，不具備民事主體資格。