張萬(wàn)氏系張某俊之妻，張某松系張某俊之子。2002年11月19日張某俊作為甲方、張某旺作為乙方訂立房屋宅地出讓協(xié)議書一份，協(xié)議約定：一、甲方張某俊因全家移居本鎮(zhèn)三星居委會(huì)，故對(duì)原莊佴老宅地及所有房產(chǎn)及土地一并出讓給東鄰張某旺，房產(chǎn)包括路南瓦房三間及院墻和路北兩間屋，所有房產(chǎn)門窗一應(yīng)在內(nèi)，宅地上所有果雜樹一并出讓，宅地四址，由甲乙方及見證人面交，原張某俊的產(chǎn)權(quán)證、宅地證歸張某旺所有。二、經(jīng)甲、乙雙方及介紹人張某金共同協(xié)議，宅地及產(chǎn)權(quán)出讓金額為16000元整，原宅地上種植的農(nóng)作物歸乙方張某旺所有，乙方補(bǔ)助甲方人民幣50元。三、此協(xié)議至簽訂之日起生效，出讓金當(dāng)面一次性交清，甲、乙雙方不得反悔。張某俊、張某旺作為甲、乙方在協(xié)議上簽了字，張某金作為介紹人在協(xié)議上簽了字，張某春、盧某、張某貴等作為見證人在協(xié)議上簽了字，泰州市許莊鎮(zhèn)莊佴村村民委員會(huì)作為見證單位在協(xié)議上蓋了章。后張某俊收取了張某旺16050元，原張某俊的產(chǎn)權(quán)證、宅地證現(xiàn)均在張某旺處。協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)及土地張某俊也均已移交給張某旺，并由張某旺使用至今，期間張某旺對(duì)被轉(zhuǎn)讓的部分房屋進(jìn)行了拆除改建，且賣掉一間房屋的地皮。2011年10月20日張萬(wàn)氏、張某松作為原告訴至泰州市高港區(qū)法院，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。訴訟中，張萬(wàn)氏死亡，根據(jù)張萬(wàn)氏的法定繼承人其女兒張某鳳、張某萍、張某美、兒子張某松的申請(qǐng)，該院依法變更原告為張某鳳、張某萍、張某美、張某松。

 

 

 

四原告訴稱，2002年11月間被告張某俊為治病向被告張某旺借錢，被告張某旺遂要求被告張某俊將位于高港區(qū)許莊街道官溝村23組29號(hào)內(nèi)的私有房屋出售給被告張某旺，雙方以16000元簽訂了買賣協(xié)議。由于被告張某俊數(shù)年來(lái)一直隨兒子張某松生活居住在許莊三星東路2號(hào)，隱瞞了該房屋的買賣事實(shí)。此買賣未曾得到張某俊之妻張萬(wàn)氏以及張某俊之子張某松的同意，數(shù)年來(lái)被告張某旺催促辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)未果，同時(shí)經(jīng)親友、村委會(huì)調(diào)解也無(wú)果。因被告張某俊買賣房屋的行為侵犯了張萬(wàn)氏對(duì)房屋的擁有權(quán)和張某松對(duì)房屋的權(quán)益，故訴請(qǐng)法院判決確認(rèn)該房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

 

被告張某旺辯稱，張某俊與張某旺簽訂的房屋買賣協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，協(xié)議簽訂時(shí)張萬(wàn)氏、張某松夫婦均在現(xiàn)場(chǎng)，在整個(gè)買賣過(guò)程中張某旺足以相信張某俊是有代理權(quán)的，該協(xié)議合法有效，不存在無(wú)效或可撤銷情形；原告方的訴求已超過(guò)訴訟時(shí)效；原告張某松對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋不擁有產(chǎn)權(quán)份額。請(qǐng)求駁回原告方的訴訟請(qǐng)求。

 

被告張某俊辯稱，房屋買賣我隱瞞了妻子張萬(wàn)氏及兒子張某松，數(shù)年后他們知道后若干次與我和張某旺理論，阻止房屋過(guò)戶，經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果。由于我不懂法律，侵犯了配偶的所有權(quán)和兒子作為共有人的權(quán)益。請(qǐng)求法院依法判決。

 

根據(jù)原、被告的訴辯主張，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要在于：1、張某松是否為訟爭(zhēng)房屋的共同共有人？2、張某俊簽訂協(xié)議的行為是否為擅自處分行為？

 

關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法院認(rèn)為，訟爭(zhēng)房屋在1986年進(jìn)行了翻建（原告方的主張，被告張某旺也予以認(rèn)可），此時(shí)張某松已成年且工作，而張某俊已年滿60周歲，根據(jù)泰州市高港區(qū)許莊街道三星社區(qū)居民委員會(huì)的證明，張某俊、張萬(wàn)氏夫婦一直由張某松供養(yǎng)，未分家，故張某俊對(duì)訟爭(zhēng)房屋的翻建應(yīng)該是有貢獻(xiàn)的，依法應(yīng)為訟爭(zhēng)房屋的共同共有人，而張萬(wàn)氏作為張某俊的配偶，也應(yīng)為訟爭(zhēng)房屋的共同共有人。庭審中雖張某萍主張其對(duì)房屋的建造有貢獻(xiàn)，但未能提供相關(guān)證據(jù)，且在本案的訴訟之初，張某萍并未作為原告之一即共有人之一，在變更原告的申請(qǐng)中僅是以法定繼承人的身份提出，故對(duì)張某萍的這一主張?jiān)撛翰挥璨尚拧?span lang="EN-US">

 

關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，介紹人張某金到庭作證稱，協(xié)議簽字時(shí)張某松及張某松的老婆萬(wàn)某都在場(chǎng)，其還特別記得萬(wàn)某說(shuō)房屋后面還種植了蠶豆，張某旺就說(shuō)這個(gè)是小事情，再多給50元錢；見證人張某貴到庭作證稱，簽訂協(xié)議時(shí)張某松在場(chǎng)，張某松的老婆也知道這個(gè)事。當(dāng)時(shí)張某松的老婆說(shuō)在地上種了蠶豆，需要張某旺補(bǔ)貼她50元錢，后來(lái)張某旺就給了50元。張某金作為介紹人、張某貴作為見證人，應(yīng)該說(shuō)對(duì)協(xié)議簽訂的過(guò)程及相關(guān)事實(shí)是比較清楚的，兩人的證人證言相互印證，也與協(xié)議中"原宅地上種植的農(nóng)作物歸乙方張某旺所有，乙方補(bǔ)助甲方人民幣50元"的內(nèi)容相印證。簽訂協(xié)議時(shí)張某俊、張萬(wàn)氏均已近80高齡，地上農(nóng)作物主要由兒媳萬(wàn)某種植應(yīng)為常理。故法院對(duì)張某金、張某貴的證言予以采信，對(duì)簽訂協(xié)議時(shí)張某松是知情的予以認(rèn)定。張某松在張某俊簽字時(shí)未加以反對(duì)，其老婆萬(wàn)某并補(bǔ)充了相關(guān)內(nèi)容，則張某松雖未在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上簽字，但以自己的行為表明其是同意張某俊對(duì)訟爭(zhēng)房屋的處分的。另根據(jù)原告方的陳述及原告所提供的證據(jù)均表明張萬(wàn)氏與張某俊、張某松一直在一起居住、生活，張萬(wàn)氏對(duì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不知情不符合常理，在張某旺支付了轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，并順利交接房屋和土地的情況下，張某旺有理由相信張某俊對(duì)訟爭(zhēng)房屋的處分是得到張萬(wàn)氏的同意的。

 

法院經(jīng)審理認(rèn)為，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。從現(xiàn)有證據(jù)看，該院認(rèn)為張某俊對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分行為并非擅自處分，且第三人張某旺是善意、有償取得了該財(cái)產(chǎn)。

 

據(jù)此，高港法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見（試行）》第89條的規(guī)定，判決如下：

 

駁回原告張某鳳、張某松、張某萍、張某美要求確認(rèn)2002年11月19日張某俊與張某旺訂立的房屋宅地出讓協(xié)議書無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。

 

 

 

縱觀本案案情，從理論上講，其主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：夫妻一方簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效？對(duì)此，存有兩種觀點(diǎn)：

 

第一種意見認(rèn)為，該房屋買賣協(xié)議有效。張某俊和張某旺簽訂房屋買賣協(xié)議為雙方真實(shí)意思表示，張某旺在購(gòu)買時(shí)有理由相信系張某俊和張萬(wàn)氏的共同意思表示，張某俊為善意第三人，且張某俊已交付房款，并就部分土地進(jìn)行處置，故張萬(wàn)氏不得以不知情為由對(duì)抗張某俊的善意取得。

 

第二種意見認(rèn)為，該房屋買賣協(xié)議無(wú)效。我國(guó)《婚姻法解釋（一）》第十七條規(guī)定："夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)"的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。本案中，張某俊獨(dú)自出賣房屋并非為日常生活需要，而屬于對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的重大處置，因此必須取得夫妻雙方的一致意見。而本案中，涉案標(biāo)的物房屋的買賣協(xié)議僅由夫妻一方張某俊簽字，所以應(yīng)為無(wú)效。

 

筆者同意上述第一種意見，即本案的法院判決意見，理由如下：

 

1、根據(jù)婚姻法司法解釋規(guī)定，非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要決定的，如賣房、投資買房等，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商取得一致意見，方可為之。本案中，爭(zhēng)議標(biāo)的物房屋系張某俊、張萬(wàn)氏和張某松倆對(duì)夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)，而依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條、《合同法》第五十一條之規(guī)定：對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處分應(yīng)由全體共有人共同為之，若部分共有人擅自處分的，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，為效力待定行為。但同時(shí)也規(guī)定了：若第三人有償、善意的，應(yīng)保護(hù)第三人的利益，即可以適用善意取得。通過(guò)上述案情來(lái)看，張某俊在出賣訴爭(zhēng)房屋時(shí)，張某松夫婦雖然沒(méi)有簽字，但是也參與其中，并就買賣協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充，張萬(wàn)氏一直與張某松共同居住，應(yīng)對(duì)買賣房屋這一重大事項(xiàng)是知情的。綜上，協(xié)議一方張某旺有理由相信張某俊的行為是房屋所有共有人的共同真實(shí)意思表示。

 

2、《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定："無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的"。依據(jù)該條可知，《物權(quán)法》明確規(guī)定善意取得的標(biāo)的物包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)，可見不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得。所以，張某旺的購(gòu)買行為系善意的。

 

綜上，本案房屋買賣協(xié)議有效，被告張某旺有權(quán)善意取得該訴爭(zhēng)房屋；原告要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋買賣協(xié)議無(wú)效于法無(wú)據(jù)，應(yīng)予駁回。