論文提要：法定的不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)肇始于羅馬法時(shí)期，其后為《法國(guó)民法典》和《德國(guó)民法典》所繼承和發(fā)展。目前，我國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)問題的探討是比較廣泛的，而且有些問題的探討已經(jīng)比較深入，例如關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)，關(guān)于房屋租賃人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限和方式等等。總結(jié)現(xiàn)有的研究成果可以得出以下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)：第一，目前的探討已經(jīng)比較充分，但是有分歧的觀點(diǎn)仍比較多。第二，理論上的探討比較深入，對(duì)實(shí)務(wù)問題的解決仍有不足。第三，探討的視角比較分散，對(duì)該問題進(jìn)行綜合性分析的論述比較少。基于以上幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)，筆者借助前人翔實(shí)而且富有成效的研究成果，結(jié)合自己的實(shí)踐心得，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)提出了自己的一些粗淺認(rèn)識(shí)，以期對(duì)目前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的理論和制度進(jìn)行必要的梳理，以期對(duì)目前司法適用不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的困境有所助益。（全文共約10000字）

 

一、性質(zhì)與功能：不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)基本理論問題概述

 

優(yōu)先購買權(quán)又稱優(yōu)先承買權(quán)或先買權(quán)，是指在一定條件下特定主體相對(duì)其他主體而優(yōu)先受讓某物或某權(quán)利的權(quán)利 。而所謂的不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)則是以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的優(yōu)先購買權(quán)。

 

（一）不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)

 

歷來，學(xué)界對(duì)優(yōu)先購買權(quán)法律性質(zhì)的分析是頗有爭(zhēng)議的，但這又是論及先買權(quán)制度時(shí)無法回避的問題，因?yàn)樵搯栴}事關(guān)優(yōu)先購買權(quán)在整個(gè)民法體系中的權(quán)利定位，并由此影響相應(yīng)的制度設(shè)計(jì)。綜合各家學(xué)說，筆者認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)法律性質(zhì)的爭(zhēng)議主要集中在以下幾點(diǎn)：

 

1.優(yōu)先購買權(quán)是既得權(quán)還是期待權(quán)？大部分論者認(rèn)為："標(biāo)的物所有權(quán)人(即共有人、出租人等) 未將標(biāo)的物出賣, 則優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化, 只處于期待權(quán)狀態(tài)" ，也有學(xué)者認(rèn)為："單純具備特定的基礎(chǔ)關(guān)系, 不能使'優(yōu)先購買權(quán)人'取得權(quán)利主體地位。在具備基礎(chǔ)關(guān)系和出賣或轉(zhuǎn)讓條件時(shí), 優(yōu)先購買權(quán)則已經(jīng)成立，此時(shí)為既得權(quán)而非期待權(quán)。" 欲對(duì)此問題有清晰認(rèn)識(shí)，必先廓清既得權(quán)與期待權(quán)的內(nèi)涵。兩者區(qū)分的關(guān)鍵是權(quán)利成立要件是否全部實(shí)現(xiàn)。期待權(quán)是成立要件尚未全部實(shí)現(xiàn)，將來可能實(shí)現(xiàn)的權(quán)利，反之則為既得權(quán)。依王澤鑒先生的看法, 期待權(quán)地位的取得應(yīng)考慮兩個(gè)因素:"①此種地位是否已受法律保護(hù)；②此種地位有否賦予權(quán)利性質(zhì)之必要" 。 綜上可知，期待權(quán)離真正實(shí)現(xiàn)尚欠要件，但已具有法律保護(hù)必要的期待利益。對(duì)我國(guó)的制度考察可知：不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)實(shí)現(xiàn)需具備三個(gè)要件: 一是基礎(chǔ)關(guān)系的存在，二是出售不動(dòng)產(chǎn)，三是具備同等條件。因此，如果同時(shí)具備這三個(gè)要件，那么這種購買權(quán)就是既得權(quán)，其可以直接要求對(duì)方協(xié)助實(shí)現(xiàn)權(quán)利。如果不能同時(shí)具備這三個(gè)要件，那么這種購買權(quán)就必然處于期待狀態(tài)，問題是這種期待狀態(tài)是否有受法律保護(hù)的必要。當(dāng)僅存在基礎(chǔ)法律關(guān)系時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人有無出賣之意思尚不能確定，先買權(quán)人期待利益的實(shí)現(xiàn)完全是一種臆測(cè)，此種期待利益也毫無保護(hù)之必要。當(dāng)同時(shí)具備基礎(chǔ)法律關(guān)系和出售的要件時(shí)，先買權(quán)人期待利益之實(shí)現(xiàn)已可提上議事日程，法律對(duì)此種利益的保護(hù)也實(shí)屬必要。例如，出租人出售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)向承租人履行通知義務(wù)，即是法律對(duì)先買權(quán)人期待利益保護(hù)的明證。因此筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)是一種期待權(quán)，該權(quán)利自所有權(quán)人有出售不動(dòng)產(chǎn)意思表示時(shí)始生成。

 

2.優(yōu)先購買權(quán)是請(qǐng)求權(quán)還是形成權(quán)？形成權(quán)(附條件形成權(quán)) 說認(rèn)為"優(yōu)先購買權(quán)人得依一方的意思表示, 形成以義務(wù)人和第三人買賣合同同樣條件為內(nèi)容的合同, 無須義務(wù)人(所有權(quán)人或出賣人) 的承諾, 不過此項(xiàng)權(quán)利附停止條件, 須待義務(wù)人出賣標(biāo)的物與第三人時(shí), 才能行使" ，此為通說。請(qǐng)求權(quán)說認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)人"有權(quán)請(qǐng)求出賣人優(yōu)先將財(cái)產(chǎn)出賣轉(zhuǎn)讓給自己,出賣人也有義務(wù)滿足先買權(quán)人的請(qǐng)求, 而不能把財(cái)產(chǎn)出賣轉(zhuǎn)讓給其他購買人, 先買權(quán)人則有權(quán)請(qǐng)求人民法院宣告其買賣無效, 并有權(quán)請(qǐng)求出賣人繼續(xù)履行義務(wù)" 。有學(xué)者為調(diào)和請(qǐng)求權(quán)作用與先買權(quán)內(nèi)涵之間的沖突，主張把先買權(quán)定性為"附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)" 。筆者認(rèn)為，當(dāng)所有權(quán)人欲轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)于第三人，同時(shí)先買權(quán)人能夠給出同等交易條件時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)表現(xiàn)為一種形成權(quán)，即僅依先買權(quán)人單方的意思表示就可與所有權(quán)人形成買賣關(guān)系。因此，在合約的成立生效階段上，先買權(quán)表現(xiàn)為一種形成權(quán)，但在合約的履行和權(quán)利的救濟(jì)上，先買權(quán)則表現(xiàn)為一種請(qǐng)求權(quán)。另外，當(dāng)所有權(quán)人有轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的意思，同時(shí)懾于先買權(quán)制度的約束而主動(dòng)以市場(chǎng)價(jià)與先買權(quán)人洽談轉(zhuǎn)讓時(shí)，先買權(quán)人就沒有僅憑單方意思表示就形成合約的權(quán)利，而只能請(qǐng)求對(duì)方與自己交易。綜上所述，在某一時(shí)點(diǎn)上，我們不能把先買權(quán)既定性為形成權(quán)又定性為請(qǐng)求權(quán)。但從權(quán)能發(fā)揮作用的整個(gè)階段看，先買權(quán)既有表現(xiàn)為形成權(quán)的階段，也有表現(xiàn)為請(qǐng)求權(quán)的階段。

 

3.優(yōu)先購買權(quán)是物權(quán)還是債權(quán)？對(duì)我國(guó)現(xiàn)行法律所規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)，學(xué)者對(duì)其性質(zhì)有不同意見，一種觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)附隨于買賣關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)，應(yīng)于合同法中規(guī)定；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，應(yīng)于物權(quán)法中規(guī)定。有學(xué)者則認(rèn)為"優(yōu)先購買權(quán)依其能否對(duì)抗第三人可分為物權(quán)性優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)性優(yōu)先購買權(quán)" 。有些學(xué)者從考察德國(guó)的制度出發(fā)，進(jìn)一步指出"法定優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)賦予物權(quán)效力，約定優(yōu)先購買權(quán)一般具有債權(quán)效力，但符合法律規(guī)定的公示要件的，具有物權(quán)效力" ，筆者贊同此種觀點(diǎn)。基于意思自治的原則，先買權(quán)可以有法定與約定之分。誠(chéng)如臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒教授認(rèn)為,"依私法自治原則,當(dāng)事人基于交易的需要,亦得為優(yōu)先承買權(quán)之約定" 。約定先買權(quán)是標(biāo)的物所有權(quán)人為自己的處分權(quán)所設(shè)定的負(fù)擔(dān)，只要基于自愿并不違反法律的強(qiáng)制規(guī)定，我們應(yīng)該認(rèn)可其效力。但基于約定的相對(duì)性原理，我們只宜認(rèn)可其具有債權(quán)性效力，即此種先買權(quán)僅對(duì)約定雙方有約束力。除外的情況是，該種約定經(jīng)過物權(quán)性公示。公示公信是物權(quán)享有和變動(dòng)的重要原則，如果約定的不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)經(jīng)過預(yù)告登記，那么我們可以認(rèn)可該先買權(quán)的物權(quán)性效力。對(duì)于法定的不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)，從立法的意旨來看，法律認(rèn)可其具有物權(quán)性效力，可以對(duì)抗第三人。如我國(guó)司法解釋規(guī)定承租人在先買權(quán)受侵犯情況下可以請(qǐng)求法院宣告出賣人與第三人買賣合同無效，此種情況即是證明。

 

（二）不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度的價(jià)值功能

 

不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)法律特別規(guī)定制度，其創(chuàng)設(shè)必然符合人們所恒定追求的法的基本價(jià)值目標(biāo)--自由、正義、秩序、效益等。然而，法的基本價(jià)值目標(biāo)在某一特定法律關(guān)系中不總是統(tǒng)一的，有時(shí)則出現(xiàn)沖突相悖的情況。例如，不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)在安定秩序方面發(fā)揮功能的同時(shí)，似侵犯了不動(dòng)產(chǎn)出賣方處分其財(cái)產(chǎn)的自由。有鑒于此，在遵循價(jià)值位階、比例適度、個(gè)案平衡的原則下去尋求一種較優(yōu)選擇才是我們的明智之舉。先買權(quán)的創(chuàng)設(shè)正是一種較優(yōu)選擇，從創(chuàng)設(shè)的意旨來看，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)制度在以下幾方面發(fā)揮了積極的作用：

 

1.促進(jìn)物盡其用，最大限度發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)多存在于共有、租賃等法律關(guān)系中。賦予共有人、承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)，有利于物盡其用，最大限度發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。原因在兩方面：一是共有人、承租人等基于優(yōu)先購買權(quán)的合理預(yù)期，對(duì)物的使用作長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，并盡最大努力維護(hù)和改善該物，并為此投入了必要的人力物力和財(cái)力，而投入的回報(bào)有時(shí)是長(zhǎng)期的，甚至跨越了租賃期等。二是從而有利于簡(jiǎn)化物上的法律關(guān)系，提高對(duì)物的使用價(jià)值，充分發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效用。物上的法律關(guān)系愈多，愈不利于物的經(jīng)濟(jì)作用的發(fā)揮。如在共有關(guān)系中，權(quán)利主體愈多，往往要付出愈多的協(xié)調(diào)成本去決定物的使用。

 

2.降低交易成本，最大限度維護(hù)雙方的經(jīng)濟(jì)利益。成本是市場(chǎng)主體進(jìn)行交易的重要考量。"為了市場(chǎng)交易，有必要發(fā)現(xiàn)誰希望進(jìn)行市場(chǎng)交易，有必要告訴人們交易的愿望和方式，以及通過討價(jià)還價(jià)的訂立契約，督促契約條款的嚴(yán)格履行等" ，所有這些工作的花費(fèi)即是交易成本。不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)制度的創(chuàng)設(shè)有利于減少以下交易成本：一是尋找交易機(jī)會(huì)的成本。優(yōu)先購買權(quán)人尋找相同功能物的費(fèi)用將會(huì)由于該制度的存在而相對(duì)減少。二是履行契約的成本。由于基礎(chǔ)法律關(guān)系的存在，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)將大大減少返還和交付標(biāo)的物的費(fèi)用。一般而言，第一項(xiàng)成本的減少主要有利于先買權(quán)人，而第二項(xiàng)成本的減少無疑對(duì)雙方有利。

 

3.安定經(jīng)濟(jì)秩序，適度照顧弱勢(shì)群體的利益。由于基礎(chǔ)法律關(guān)系的存在，特定的權(quán)利主體對(duì)特定標(biāo)的物已經(jīng)形成了利用關(guān)系，有些權(quán)利主體甚至對(duì)標(biāo)的物產(chǎn)生了一種依賴關(guān)系，例如對(duì)一些承租房屋居住的低收入家庭來說，房屋的有無直接關(guān)系到其居住利益的保障。如果賦予特定的權(quán)利主體以優(yōu)先購買權(quán)，那么權(quán)利主體將維持對(duì)特定標(biāo)的物的利用關(guān)系，從而使其的經(jīng)濟(jì)生活按照既定的軌跡發(fā)展，大大減少關(guān)系改變給其原有生活帶來的沖擊。從某種程度上講，不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)有一定傾斜保護(hù)弱勢(shì)群體的目的。這種看似侵犯契約自由的制度所追求的是一種實(shí)質(zhì)意義上的正義。在這種傾斜保護(hù)中，法律制度用"同等條件"的規(guī)定對(duì)出賣方的利益也盡了最大考量。        

 

二、沖突與解決：復(fù)數(shù)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)

 

目前，我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定散見于《民法通則》、《物權(quán)法》、《合同法》等民事法律和相應(yīng)解釋及一些行政法規(guī)中。因?yàn)槲覈?guó)執(zhí)行嚴(yán)格的土地政策，禁止土地買賣，同時(shí)我國(guó)的房地產(chǎn)法嚴(yán)格貫徹房地一致性，所以我國(guó)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)的情形主要集中在房屋買賣關(guān)系中。由于產(chǎn)權(quán)主體的多元化，不動(dòng)產(chǎn)利用關(guān)系的復(fù)雜化，現(xiàn)實(shí)中往往出現(xiàn)不同先買權(quán)間的沖突。即在某一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)上，同時(shí)出現(xiàn)幾個(gè)主張優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體。這些權(quán)利主體主張的先買權(quán)既有基于性質(zhì)相同的基礎(chǔ)法律關(guān)系而產(chǎn)生的，如同樣基于共有關(guān)系，又有基于性質(zhì)不同的基礎(chǔ)法律關(guān)系而產(chǎn)生的，如一個(gè)基于共有關(guān)系，一個(gè)基于租賃關(guān)系。對(duì)這些沖突的解決，法律上缺少明確的處理規(guī)則，理論上也有較多分歧。為此，我們應(yīng)本著有利生產(chǎn)、方便生活、提高效率、物盡其用、明確效力、尊重自治等諸多原則，通過綜合考量來解決這些沖突。

 

（一）不同共有人之間的先買權(quán)沖突及解決

 

當(dāng)某一不動(dòng)產(chǎn)上的共有人大于等于三人時(shí)，如果某一共有人出賣其應(yīng)有份額或共有物分割后所得，其他共有人都主張先買權(quán)，那么權(quán)利間的沖突如何解決呢？國(guó)外的立法對(duì)此已有明文規(guī)定。《法國(guó)民法典》第815條14項(xiàng)規(guī)定："如有多名共有人行使先買權(quán)，視他們?cè)诠灿胸?cái)產(chǎn)中所占的份額比例，共同取得擬予出賣的財(cái)產(chǎn)，有相反規(guī)定時(shí)除外"。在我國(guó)，有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)由出賣人決定誰享有先買權(quán)。"這種作法既可減少交易成本，也可保證在先買權(quán)效力相同的情下，出賣人選擇權(quán)的行使，能夠以其自己的意思決定買方"

 

筆者認(rèn)為，對(duì)于按份共有人之間的先買權(quán)沖突，宜參照《法國(guó)民法典》的做法。即首先評(píng)估各主張先買權(quán)的共有人所持份額之和，然后計(jì)算各自份額在前面所求份額之和中的比例，各權(quán)利人按照此比例劃分取得某共有人出賣的份額。依原理，按份共有人所占的財(cái)產(chǎn)份額是抽象的數(shù)字化份額，不直接對(duì)照財(cái)產(chǎn)的具體部分。因此，前面的解決方法方便易行，只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的數(shù)字計(jì)算。同時(shí)，該方法也體現(xiàn)了公平原則。因?yàn)椴煌灿腥怂址蓊~的比例往往是其最后分享共有財(cái)產(chǎn)所生收益和分擔(dān)虧損的基礎(chǔ)，而收購某共有人出賣的份額，對(duì)主張先買的共有人來說，這也是一種收益，所以按比例劃分也完全符合常理。

 

對(duì)于共同共有人之間的先買權(quán)沖突，應(yīng)按照物盡其用，效率優(yōu)先的原則來處理。如法條所規(guī)，共同共有人主張先買權(quán)的前提是出賣人的財(cái)產(chǎn)與其他共有人的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用。因此，若有數(shù)個(gè)共有人主張先買權(quán)，則應(yīng)視該共有人財(cái)產(chǎn)與出賣人財(cái)產(chǎn)間的結(jié)合程度。若緊密結(jié)合為一整體，或配套使用能極大提高效率，則應(yīng)判其先買權(quán)具有優(yōu)先效力。

 

（二）承租人與次承租人間的先買權(quán)沖突及解決

 

依《合同法》規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。由此，在同一標(biāo)的物上可以形成復(fù)數(shù)個(gè)租賃關(guān)系。那么，當(dāng)出租人出售租賃物時(shí)，承租人和次承租人誰享有先買權(quán)呢？有觀點(diǎn)認(rèn)為次承租人享有先買權(quán)，理由如下：（1）穩(wěn)定轉(zhuǎn)租社會(huì)關(guān)系的需要，避免給次承租人生活帶來大變動(dòng)。（2）有利于簡(jiǎn)化交易程序、降低成本、增進(jìn)效率，因?yàn)檎嬲加凶赓U物的是次承租人。（3）法律制度的理念是保護(hù)弱勢(shì)，次承租人是真正的弱勢(shì)。

 

另外一種觀點(diǎn)則認(rèn)為次承租人不享有先買權(quán) 其理由主要有：（1）先買權(quán)是法定權(quán)利，我國(guó)法律沒有賦予次承租人有先買權(quán)。（2）依據(jù)合同相對(duì)性原理，次承租人的合同相對(duì)方是承租人，其權(quán)利對(duì)出租人沒有約束力。（3）在房屋發(fā)生多次轉(zhuǎn)租的情況下，先買權(quán)順位如何解決？

 

筆者認(rèn)為次承租人享有先買權(quán)，且其權(quán)利優(yōu)先于承租人。首先，我們解決先買權(quán)權(quán)利沖突的關(guān)鍵出發(fā)點(diǎn)是立法意旨。眾所周知，先買權(quán)制度以秩序與效率為兩大價(jià)值目標(biāo)，而認(rèn)可次承租人的先買權(quán)完全符合這兩大價(jià)值目標(biāo)。次承租人作為租賃物的真正占有和使用者，其租賃標(biāo)的物的目的無非有兩種。一是生產(chǎn)之需，即經(jīng)營(yíng)租賃物取得收益。從次承租人可以滿足承租人賺取租金差需求的角度可以看出，次承租人比承租人利用租賃物的效率更高，因此為了物盡其用、提高效率，我們有必要認(rèn)可次承租人先買權(quán)的優(yōu)先效力。二是生活之需，即租賃標(biāo)的物保障居住。對(duì)次承租人來說，租賃物是其居住利益所系。對(duì)承租人來說，租賃物是其經(jīng)營(yíng)利益所系。從利益衡量和安定生活秩序的角度出發(fā)，我們也有必要認(rèn)可次承租人先買權(quán)的優(yōu)先效力。其次，對(duì)于我國(guó)法律沒有明確規(guī)定次承租人有先買權(quán)的問題，我們可以對(duì)"承租人"的概念進(jìn)行目的性擴(kuò)張解釋。對(duì)于次承租人與出租人無直接合同關(guān)系的問題，我們的著眼點(diǎn)是轉(zhuǎn)租關(guān)系必須經(jīng)過出租人同意，出租人直接影響轉(zhuǎn)租合同的成立與否。對(duì)于多次轉(zhuǎn)租的問題，我們按照前面立論的精神，應(yīng)該認(rèn)可標(biāo)的物的實(shí)際承租人先買權(quán)的優(yōu)先效力。

 

（三）共有人與承租人間不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的沖突及解決

 

該問題是學(xué)者們談?wù)撟疃嗟摹Ｍㄕf認(rèn)為共有人的先買權(quán)優(yōu)先于承租人的先買權(quán)，因?yàn)樵诖朔N情形中,無論是從這兩種先買權(quán)發(fā)生的基礎(chǔ)原因考慮,還是從其發(fā)生的時(shí)間也有先后考慮,共有人的先買權(quán)都應(yīng)具有優(yōu)先于承租人的先買權(quán)的效力。而且法律對(duì)基于債權(quán)關(guān)系而發(fā)生的租賃權(quán)人已經(jīng)設(shè)立了"買賣不破租賃"的規(guī)則予以保護(hù),已無必要再就先買權(quán)進(jìn)行規(guī)定。 也有學(xué)者從簡(jiǎn)化法律關(guān)系，提高不動(dòng)產(chǎn)利用效率的角度出發(fā)，舉例論證共有人先買權(quán)可以使標(biāo)的物上的共有關(guān)系簡(jiǎn)化，而承租人先買權(quán)則不僅不能使所有權(quán)與利用權(quán)合一，也不能簡(jiǎn)化共有關(guān)系。

 

針對(duì)上面的理由，有學(xué)者提出了異議：（1）先買權(quán)不因主體有別而性質(zhì)不同，基礎(chǔ)法律關(guān)系的不同不能推導(dǎo)出權(quán)利本身效力不同。（2）現(xiàn)實(shí)中大量存在租賃在前，共有在后的事實(shí)。（3）承租人在現(xiàn)實(shí)地使用著租賃物，共有人并未使用租賃物。賦予共有人優(yōu)先行使地位后，對(duì)承租人的影響明顯要大于賦予承租人優(yōu)先行使地位后對(duì)共有人的影響。在否定通說理由的基礎(chǔ)上，一些學(xué)者認(rèn)為承租人的先買權(quán)優(yōu)先于共有人，主要理由為：（1）在共有人優(yōu)先的情況下，所有與利用主體仍分離，是一種缺乏效率的使用方法。在承租人優(yōu)先的情況下，其雖僅取得標(biāo)的物部分份額，但此份額系抽象存在，其已成為所有人，所有和利用的合一是一種效率的安排。（2）從我國(guó)法律規(guī)定看，承租人先買權(quán)可以對(duì)抗任意第三人，具有相當(dāng)于物權(quán)的效力。共有人之先買權(quán)則僅有債權(quán)效力。依據(jù)物權(quán)優(yōu)先原理，承租人先買權(quán)無疑優(yōu)先于共有人。

 

另外，有學(xué)者指出："按份共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)不能發(fā)生并存。在按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，只能由其他按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)；在出租人轉(zhuǎn)讓租賃物時(shí)，只有承租人才能行使優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)榘捶莨灿腥藘?yōu)先購買權(quán)的客體是共有權(quán)的份額，而不是共有物。承租人優(yōu)先購買權(quán)的客體是具體的物，份額與實(shí)物非屬同一，故這兩種優(yōu)先購買權(quán)無法并存發(fā)生沖突。"

 

參考吸收以上觀點(diǎn)中的合理成份，筆者認(rèn)為，共有人與承租人間先買權(quán)沖突的解決，必須先以立法意旨中維護(hù)的價(jià)值目標(biāo)為一般原則進(jìn)行考量，同時(shí)針對(duì)實(shí)踐中的不同情形，在尊重當(dāng)事人意思自治的前提下具體分析，以求個(gè)案公平。因?yàn)閷?shí)踐中的問題遠(yuǎn)比一般性的規(guī)定要復(fù)雜。比如說按份共有人在標(biāo)的物上行使自己處分權(quán)的情形就可分許多種。其可以轉(zhuǎn)讓自己在共有物上享有的份額；其可以行使自己的表決權(quán)與其他共有人達(dá)成絕對(duì)多數(shù)決后轉(zhuǎn)讓部分或全部共有物；其可以在分割共有實(shí)物后轉(zhuǎn)讓自己所得的部分等等。（就按份共有人的先買權(quán)，我國(guó)法律僅明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓份額的情形，筆者認(rèn)為似乎欠周延，所以此處的多種情形是理論上的歸納。）另外，承租人租賃共有物的情形也有部分或全部之分。對(duì)于這紛繁復(fù)雜的多種組合情形，我們籠統(tǒng)地說共有人先買權(quán)優(yōu)先或承租人先買權(quán)優(yōu)先，似乎不夠嚴(yán)密。當(dāng)然，如果要求法律法規(guī)對(duì)每一種可能的情形作細(xì)化規(guī)定似乎也不現(xiàn)實(shí)和科學(xué)。因此，實(shí)務(wù)中在堅(jiān)持價(jià)值目標(biāo)的前提下具體問題具體分析，努力尋求個(gè)案平衡是必要的。

 

就法律明文規(guī)定的共有人可享先買權(quán)的情形，在與承租人先買權(quán)發(fā)生沖突情況下，如何解決呢？就此，筆者試做簡(jiǎn)要分析。

 

首先，對(duì)于按份共有人轉(zhuǎn)讓份額的情形，共有人應(yīng)優(yōu)先于承租人，理由的立足點(diǎn)是共有存在的基礎(chǔ)與效率原則。共有建立在共有人相互信任的基礎(chǔ)上，具有典型的人合性。認(rèn)可按份共有人先買權(quán)優(yōu)先效力將有利于原先建立起來的人合性優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮。而承租人如果利用先買權(quán)介入共有關(guān)系，則極可能由于與其它共有人缺少信任基礎(chǔ)而造成共有物管理的低效率。從管理主體數(shù)量的角度講，共有人優(yōu)先必然使共有人減少，承租人優(yōu)先則只是變換共有人，由于管理主體的減少可以帶來管理的高效率，認(rèn)可共有人優(yōu)先符合效率原則。而承租人優(yōu)先不能使其取得完全的所有權(quán)，期待中利用與所有合一也不能完全實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)實(shí)中承租人既租賃共有物，又享有共有物份額的情況更容易使其他共有人產(chǎn)生不信任感，因?yàn)殡p方的利益訴求是互逆的（承租人希望租金越低越好，共有人希望租金越高越好）。因此，承租人先買權(quán)優(yōu)先未必是一種效率安排。

 

其次，對(duì)于共同共有人轉(zhuǎn)讓實(shí)物分割所得的情形，承租人優(yōu)先于共有人，理由的立足點(diǎn)是秩序原則和基礎(chǔ)法律關(guān)系。實(shí)物分割后，原共同共有人只有在物屬于一個(gè)整體或配套使用的情況下才有先買權(quán)，因此認(rèn)可共有人優(yōu)先是符合效率原則的。從另一角度講，分割后的物上已成立獨(dú)立的所有權(quán)，承租人優(yōu)先可以使利用與獨(dú)立的所有合一，這同樣是符合效率原則的。筆者認(rèn)為兩方面的效率是很難分出高低的。但是，認(rèn)可承租人優(yōu)先無疑有利于安定物的利用秩序，而共有人優(yōu)先則將破壞已有秩序。從基礎(chǔ)法律關(guān)系角度講，分割后的物與其他共同共有人已脫離基礎(chǔ)法律關(guān)系的聯(lián)系，而承租人則在分割后的物上形成了新的利用關(guān)系。

 

三、問題與建議：對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)的幾點(diǎn)思考

 

（一）擴(kuò)展不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的類型

 

目前我國(guó)法律規(guī)定的幾種優(yōu)先購買權(quán)都是法定的先買權(quán)，對(duì)此，我們有必要認(rèn)可和保護(hù)約定的先買權(quán)。約定的優(yōu)先購買權(quán)是以當(dāng)事人約定的方式產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán), 與法定優(yōu)先購買權(quán)相對(duì)稱。由于約定優(yōu)先購買權(quán)具有微觀性、具體性, 因而是法定優(yōu)先購買權(quán)的補(bǔ)充。如果當(dāng)事人約定的內(nèi)容不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)范, 則基于契約自由原則, 應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其效力, 從而有利于發(fā)揮優(yōu)先購買權(quán)的制度功能。國(guó)外不乏約定優(yōu)先購買權(quán)的立法例, 例如,《瑞士民法典》第681 條,《德國(guó)民法典》第1094 條等。 約定優(yōu)先購買權(quán)的存在較好解決了先買權(quán)與契約自由之間的矛盾沖突，使法律對(duì)秩序與效率價(jià)值的追求與當(dāng)事人的意思自治更好地融合在一起。

 

（二）細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)行使的配套制度

 

比較先進(jìn)國(guó)家的立法規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)先買權(quán)的法律規(guī)定大多屬于原則、籠統(tǒng)、簡(jiǎn)單的類型，即用"優(yōu)先購買權(quán)"一詞涵蓋所有關(guān)于先買權(quán)的行使方式、行使期限、救濟(jì)方式等一整套制度規(guī)范。當(dāng)然，有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定則稍具體些，但有些方面仍顯粗泛。對(duì)此，我們有必要參考借鑒世界先進(jìn)國(guó)家的成熟規(guī)范，同時(shí)針對(duì)實(shí)踐中適用不統(tǒng)一的地方，細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)行使的配套規(guī)則，以使不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的行使與保護(hù)有可靠的規(guī)范依據(jù)。從配套方面而言，先買權(quán)的行使方式期限、救濟(jì)途徑、沖突解決方式等都應(yīng)細(xì)化規(guī)范；從配套層面而言，先買權(quán)保護(hù)與行使的細(xì)化有必要與不動(dòng)產(chǎn)登記制度、拍賣制度的等相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一；從配套方式而言，一些尚不成熟與偏重實(shí)務(wù)操作的制度可先在司法解釋中規(guī)范。

 

（三）以制度價(jià)值尋求個(gè)案公平

 

司法實(shí)踐中不容忽視的問題是，有些司法機(jī)關(guān)在適用先買權(quán)規(guī)范時(shí)出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致有時(shí)忽視了對(duì)先買權(quán)人保護(hù)，有時(shí)忽視了對(duì)所有權(quán)人或第三人的保護(hù)，從而影響了司法的公信力。事實(shí)上，先買權(quán)的行使有可能涉及多方當(dāng)事人的利益，在先買權(quán)的沖突中就可見一斑。一般而言，法律關(guān)系中涉及的主體越多，關(guān)系越復(fù)雜，解決問題的難度越大。不可否認(rèn)的是，法律規(guī)范再細(xì)化其于是概括性規(guī)定，難以窮盡現(xiàn)實(shí)中所有可能發(fā)生的情況。因此司法機(jī)關(guān)在解決先買權(quán)糾紛中必須認(rèn)知到情況的復(fù)雜性，防止簡(jiǎn)單適用法律，而應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持秩序與效率的前提下，努力尋求個(gè)案的公平，找到所有權(quán)人、先買權(quán)人、第三人等各方主體利益的平衡點(diǎn)。

 

（四）完善不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利救濟(jì)方式

 

依法律規(guī)定，承租人不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)侵害后的救濟(jì)方式是請(qǐng)求法院宣告出租人與第三人訂立的買賣協(xié)議無效。可見，法律是賦先買權(quán)予物權(quán)性效力來達(dá)到權(quán)利救濟(jì)的。除此外，法律對(duì)其他種類先買權(quán)的權(quán)利救濟(jì)毫無明文，學(xué)界一般認(rèn)為可以準(zhǔn)用承租人的救濟(jì)方式。筆者認(rèn)為，法律規(guī)定的承租人式的救濟(jì)方法對(duì)權(quán)利人的保護(hù)實(shí)則不周。實(shí)踐中，一些權(quán)利人知道先買權(quán)被侵害可能在喪失對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有后，并有可能另外已取得了相同使用價(jià)值的其他不動(dòng)產(chǎn)，此時(shí)權(quán)利人對(duì)權(quán)利救濟(jì)的訴求并不是要求宣告所有權(quán)人與第三方的買賣協(xié)議無效并以形成權(quán)成立合同，而是僅僅要求所有權(quán)人賠償自己權(quán)利被侵害后的受到的損失。因此，筆者認(rèn)為先買權(quán)可以成為侵權(quán)行為的客體。從基本性質(zhì)而言，先買權(quán)是一種特殊性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因?yàn)?span lang="EN-US">"先買權(quán)可以為權(quán)利人提供獲得物權(quán)的機(jī)會(huì)利益，具有直接的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容" 。而現(xiàn)代侵權(quán)行為法已越來越認(rèn)同權(quán)利具有的可侵性。鑒于侵權(quán)責(zé)任承擔(dān)方式的多樣性，讓先買權(quán)成為侵權(quán)行為法保護(hù)的范疇將使權(quán)利人對(duì)先買權(quán)的保護(hù)更具靈活性。

 

（五）限制不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的濫用

 

從實(shí)務(wù)的角度考慮，限制不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的濫用主要是兩大方面：一是善意取得制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的阻卻，二是不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的除外適用。就第一方面而言，善意取得制度是對(duì)法定先買權(quán)的物權(quán)性效力所設(shè)定的界限。依據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得。保護(hù)善意第三人的利益就是保護(hù)交易的安全，而維護(hù)交易的安全是民法的價(jià)值所在。當(dāng)交易安全與不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)人的利益發(fā)生沖突時(shí)，根據(jù)"兩利相權(quán)取其重"的原則，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的利益。 就第二方面而言，除外的適用必須建立在對(duì)"買賣"的正確界定上。依《合同法》規(guī)定，買賣是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的行為。因此，在贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承、遺贈(zèng)、互易等場(chǎng)合，不動(dòng)產(chǎn)的先買權(quán)不得行使。在混合贈(zèng)與的情況下，"雖兼有買賣和贈(zèng)與的因素，但究其實(shí)質(zhì)仍以贈(zèng)與的性質(zhì)為主，與純粹的買賣終究不同" ，故而先買權(quán)同樣不得適用。在出賣人將不動(dòng)產(chǎn)出賣給家庭成員或家屬的情況下，"因家庭成員間的買賣不免具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣終究也不同" ，故先買權(quán)也不得適用。

 

總結(jié)

 

大體而言，目前我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)尚顯不足。一方面，理論上對(duì)優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)該得到多大程度上的保護(hù)，如何對(duì)其保護(hù)尚有爭(zhēng)議，過多的分歧使先買權(quán)的保護(hù)缺少足夠的理論支撐。另一方面，實(shí)踐中對(duì)先買權(quán)適用的法律規(guī)定的理解也不一致，對(duì)優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)尺度的掌握也不一，過多的不統(tǒng)一使先買權(quán)的保護(hù)反而滋生了許多不必要的糾紛。有鑒于此，筆者認(rèn)為必須加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度的完善，一方面要使不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的保護(hù)落到實(shí)處，另一方面要使不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的保護(hù)適可而止。