2011年3月10日，王某與某農村商業銀行社簽訂《借款合同》，合同約定：某農村商業銀行社給王某借款50000元，借款期限自2011年4月5日至2012年4月4日，借款月利率10.1775‰，借款用途為周轉，借款種類為抵押貸款。雙方還約定，借款人不按期歸還貸款本金又未獲準展期，從逾期之日起按合同約定利率加付30%的利息。2011年4月5日，某農村商業銀行社與王某、曹某簽訂了《最高額抵押合同》，曹某以其房屋（土地使用權屬集體所有）對王某的上述貸款提供抵押擔保，并辦理了抵押登記。2011年4月5日，某農村商業銀行社與王某簽訂借據并發放貸款50000元。貸款發放后，王某僅償還利息至2012年1月5日，此后便未償還本息。某農村商業銀行社起訴至法院，要求王某償還所欠借款本息，并要求對曹某提供的抵押物拍賣、變賣或折價處理所得價款享有優先受償權。

 

對于本案的處理，合議庭一致認為，王某應依法歸還某農村商業銀行社欠款本息。而對于本案中，曹某所提供房屋的抵押效力，存在兩種不同意見。

 

第一種意見認為，本案房屋的抵押無效。

 

首先，我國《擔保法》第三十七條（二）項、《物權法》第一百八十四條（二）項均明確規定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。農村房屋的宅基地屬集體所有，房屋所有人只擁有土地使用權。根據上述法律規定，此種使用權不得用于抵押。

 

其次，《擔保法》、《物權法》規定土地使用權與地上建筑物應一并抵押,故農村房屋不能用來作抵押貸款。《擔保法》第三十六條、《物權法》第一百八十二條、第一百八十三條確定了“地隨房走”、“房隨地走”的抵押原則。如果農村房屋允許被用作抵押，根據“地隨房走”的原則，其占用范圍內的宅基地使用權也必將隨著被抵押，這直接違反了《擔保法》第三十七條（二）項的規定。

  

第三，從國家對宅基地以及農村房屋的其他相關規定來看，農村房屋也不能用來作抵押貸款。《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。住房是人們生活中不可缺少、賴以生存的棲身場所，住房和宅基地是緊密相連、不可截然分開的統一體。如果農民把自己所有的房屋用于抵押，在實現抵押權后，就不得再申請宅基地建房，抵押人將會居無定所，不利于社會的不穩定。第四，農村住房用貸款抵押會損害集體的利益。《土地管理法》第六十二條第三款的規定，農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準。依照該規定，使用集體的土地無需支付土地使用費。以農村房屋作抵押，雖然是用房子作抵押，但根據房地一體的原則，在債務人無法償還貸款情況下，金融機構在實現抵押權時，必然會損害集體的利益。

 

第二種意見認為，曹某以其所有的房產為王某借款提供抵押，簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，抵押行為合法有效。

 

筆者同意第二種意見。

 

（一）農村房屋抵押的理論依據

 

第一、建立農村房屋抵押制度，是農民行使其財產所有權權能的體現。《憲法》第十三條規定，公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。《民法通則》第七十一條規定，財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。《民法通則》第七十五條規定，公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產。公民的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收。根據這些規定，農村房屋是農民的合法的私有財產，受國家法律保護。農民對自己的房屋享有財產所有權，可以依法對房屋行使占有、使用、收益和處分的權利，而其中當然包括抵押權。

 

第二、建立農村房屋抵押制度，有利于實現物權的平等保護。依據現行法律規定，我國的土地所有權分為國家和集體所有兩種形式。梁慧星教授認為，土地的所有制性質雖然可以不同，但在其上建造建筑物或者其他附著物時，僅就產生的物權關系而言，則沒有什么不同。所以，城鎮房屋與農村房屋就物權而言，沒有什么不同。與此相應，所有權人在行使物權上，也應當具有一致性。既然城鎮房屋可以自由設定抵押，農村房屋則亦可以依法抵押。否則，就會有違《物權法》所堅守的平等保護原則。同時，如果說禁止農村房屋設定抵押是為了防止集體土地的流失，那么允許鄉鎮企業利用廠房設定抵押，從客觀上講，同樣存在集體土地所有權被侵犯的可能，因為企業經營的風險，明顯會高于農民借貸的風險。

 

（二）農村房屋抵押的法律依據

 

盡管我國法律沒有直接地、明確地規定農村房屋可以抵押，但是，從相關的法律規定來看，農村房屋是允許抵押的。

 

1、《擔保法》和《物權法》均禁止宅基地使用權抵押，其目的在于保障農村的生存條件，防止農民失去住房及宅基地而流離失所，以維護社會穩定，故宅基地使用權不能抵押。但如憑此就理解為農村房屋所有權亦不得抵押，則對農村私有房屋的流轉限制則過于嚴苛，其限制程度遠遠超出了《土地管理法》等法律的規定，不符合農民以私有房屋抵押進行融資的現實需要。《土地管理法》第六十二條第四款規定，農村村民可以出賣住房，即實現私有房屋的所有權在不同所有者之間的轉讓。而抵押，依據《擔保法》第三十三條和《物權法》第一百七十九條的規定，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。不難看出，抵押權最終不外乎通過對抵押財產進行折價、拍賣、變賣三種方式來實現，其和買賣沒有本質區別。既然農村房屋可以依法買賣，那么，設定抵押應是法中之義。

 

2、從目前法律規定來看，沒有關于禁止農村房屋抵押的規定。農村房屋從性質上講，符合《擔保法》第三十四條第一款（一）項規定的“抵押人所有的房屋和其他地上定著物”和《物權法》第一百八十條第一款（一）項規定的“建筑物和其他土地附著物”的可用于抵押的財產范圍。司法部頒布的《公證機構辦理抵押登記辦法》第三條第一款（二）項也規定位于農村的個人私有房產屬于《擔保法》第四十三條規定的“其他財產。因此，從這些規定來看，我國是允許農村房屋抵押的。

 

（三）農村房屋抵押的現實意義

 

第一、允許農村房屋抵押能夠充分發揮農民對其房屋的經濟效益。目前在我國農村，農民要發展經濟，首先要有資金，但是現在金融機構貸款一般都要求提供擔保，對于廣大農民來說，房屋可能是唯一能用來擔保的。抵押權是將來才實現的權利，農民通過抵押房屋進行融資來發展經濟，通過自己的勞動實現資產增值而還清貸款，這對發展農村經濟是有利的。

   

第二、將農村房屋進行抵押，對金融機構來說，信貸資金的風險易于控制。我國農民每戶僅有一處宅基地，將自己僅有的房屋用于抵押取得貸款后，抵押人會非常清楚不能償還借款所面臨的法律后果，從而迫使其充分發揮一切潛能，更加珍惜和合理使用來之不易的借款，充分調動農民發展經濟的主動性。即便是將來抵押失敗之后，其也會四處籌措資金，不到萬不得已，不會讓自己無房可住。此外，農民通過此種方式所取得的借款數量畢竟有限，金融機構完全可以通過加強管理，加大對借款用途和使用情況的監管力度，從而將信貸風險控制在最小限度內。

 

第三、農村房屋進行抵押不會損害集體利益。農村宅基地使用權無償取得，是基于我國農村居民的特殊身份取得的。不能因為農村宅基地使用權是無償取得，就禁止私人房屋抵押。為什么允許城市居民可以將私人房屋用于信貸抵押呢？同屬我國公民的農村村民卻要實行差別待遇。在土地日益緊張的今天，在抵押權實現時，沒有宅基地的集體成員完全可以優先享有購買抵押房屋的權利，宅基地使用權仍留在集體成員中。在金融貸款機構占有抵押房屋后，也可以通過租賃方式使用。不管采取怎樣的方式，不可能損害集體的利益。

 

第三、允許農村房屋抵押對搞活農村經濟，建立社會主義市場具有深遠重大的意義。我國目前至少有60%左右的人口住在農村，應當充分調動廣大農民村民的積極性，積極參與到建立社會主義市場經濟中去，縮小城鄉差別，讓更多的農民富裕起來。隨著農村剩余勞動力不斷增加，廣大農民也正在積極尋找致富的門路，可是又缺乏必要的資金。而要解決這一困難，抵押私房無疑是一條切實可行的途徑。如果不允許他們將自己的私有房屋抵押來取得發展經濟所必須的資金，讓他們眼睜睜看著失去一個又一個的致富機會，很可能讓部分農民產生畸形心理，從而影響到社會的穩定。