提要：民事財產性權利主要包括物權和債權,物權的保護力度強于債權已為眾所公認。于是在一定的社會情勢下,對于某種法益囿于其債權性質而難以得到有力保護時,物權法可在不違背其法律邏輯的前提下對其伸出援手,即法定其為物權。房屋租賃權的基本定性一直是債權,但在我國房價高居不下,越來越多人選擇租房方式來改善或解決房屋利用問題的今天,將房屋租賃權提升為一種物權是現實的需要,也是目前相關立法的邏輯清晰化的需要。

 

一、房屋租賃概述

 

房屋租賃是指房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的行為，是日常生活中不動產交易的一種主要形式。按照房屋使用性質，房屋租賃可分為住宅用房租賃與非住宅用房租賃；按照房屋的所有權性質，房屋租賃可分為公房租賃與私房租賃；按照房屋的租期是否確定，房屋租賃可分為不定期租賃和定期租賃；按照當事人的國籍，房屋租賃可分為國內租賃和涉外租賃。

 

二、房屋租賃權的法律性質

 

隨著市場經濟的高度發展，民法學界關注的焦點逐漸從物的靜態性轉向物的動態性，所有權利用中心論由此形成并進一步成熟起來。

 

1、租賃權是否債權

 

傳統債權理論的慣性思維認為租賃權產生于租賃合同，合同權利應是債權。羅馬法即遵循債之相對性規則，將租賃權列為債權。根據羅馬法的規定，租賃合同因租賃物的所有權移轉而終止，即"買賣破壞租賃"。由于羅馬法奉行"物權優于債權"的古訓，因此在帝政前期，新的所有人基于物的追及權，可以驅逐承租人而奪回標的物[1]。對于處于社會弱者地位的承租人是極為不利的。

 

2、房屋租賃權是否物權

 

將租賃權上升為物權，是為了保護承租人的利益，然而，法律應該保護每一個平等的個體，過分地保護承租人，則所有人和受讓人的利益將得不到平衡。一旦其為物權，則所有人必然會畏首畏尾，再三考慮，畢竟物權的對抗力會使所有權架空。而受讓人也會因此望而卻步，因為誰都不想購買自己在買完之后卻只能享有虛所有權的東西。而且，若將租賃權規定為物權，其必須將客體限制在房屋。因為土地用益物權已經有專門的規定，如果租賃物權包括土地，則必然與已有規定發生重疊，使用益物權體系變得混亂。然而只將房屋租賃權規定為物權，其余客體受債法調整，又會使整個租賃權體系支離破碎，實在無此必要。若貿然規定為物權，房屋資源的市場流通將變得緩慢，一些需要房屋的人不能及時得到房屋，不利于資源的優化配置，這也有悖于物權法的法旨。

 

3、房屋租賃權的物權化趨勢

 

該效力集中表現為"買賣不破租賃"原則，即房屋承租人得在出租人轉讓房屋時繼續享有承租權，該租賃權具有對抗第三人的效力。我國民法學者史尚寬認為，"以居住營業或農耕為目的。而承租他人之不動產時，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均采取鞏固承租他人地位之方針，此現象稱為租賃權之物權化。"[2]，有學者認為，"不動產租賃權系債權，但為平衡當事人利益，兼及保護經濟上薄弱者起見，該權利已被物權化"[3]，綜合其原因不外三方面：(1)鞏固租賃方的地位。租賃權物權化，避免出租方以轉讓租賃物為借口而隨意解除合同，導致租賃權消滅，從而鞏固了租賃方的地位。(2)租賃權物權化有利于社會經濟秩序及社會生活的穩定。租賃權的物權化，主要指不動產的物權化。因為不動產具有稀缺性。不可替代;而且不動產租賃合同一般以居住或者生產經營為目的。期限較長，投資較大，如果實行"買賣破租賃"。房屋買賣頻繁。動輒解除租賃合同，顯然不利于社會經濟秩序的穩定和生活的安定。（3）保護弱者，平衡當事人利益。無論租賃的目的是為了居住，還是為了經營。均因租賃方本身不享有相應的不動產。相對于出租方而言，其在經濟上往往處于劣勢地位。衡量兩者利益，法律當然傾問于保護當事人的生存權，保護經濟薄弱者的利益，這也是近現代民法的重要價值取向。我國合同法對動產也實行"買賣不破租賃"，其實沒有必要。因為動產租賃權物權化不利于財產的流通。

 

該物權化的過程上考慮到了人的基本權利居住權，使得房屋管理體制從注重保護所有權人利益向注重保護使用人利益轉變，保障了承租人生活的穩定。體現了促進資源合理利用的價值取向，使得房屋的利用價值得到了充分的發揮，同時也保護了房屋租賃交易安全。

 

三、承認房屋租賃權一定程度的物權化效力是各國的通行做法，我國也有相關立法。

 

四、房屋租賃權的物權化

 

在社會生活城市化過程中，存在著各種不同的利益，人類的生存權往往占有更為突出的地位。西方各國在立法上都不斷體現著生存權益優先的原則，但從實際內容來看，基于維護生存權的思想而產生的，以財產利用為中心的立法趨勢已成為不可阻擋的發展主流。在房地產領域，房屋租賃權物權化即為其中一例。為了保證土地、房屋等不動產在使用效益上的穩定性和連續性，保證這種與生存觀念密切相關的生活資料在使用權能上的高效率和穩定性，針對租賃關系中不穩定的因素，特別是物權對債權的強力控制，產生了租賃權物權化的現代立法趨勢。

 

（一）房屋租賃權物權化在學術探討中通常包括以下幾個方面的內容：

 

1、承認租賃權的對抗力，承租人能夠以其租賃權對抗其他不特定人，包括房屋所有人、被轉讓租賃物的受讓人。在出租的房屋買賣時，房屋的承租人以該房屋為標的租賃合同產生的租賃權，可以不受房屋所有權人以買賣合同產生的所有權變更的影響，新的買受人必須遵守房屋被租賃的現狀。這就是通常所說的"買賣不破租賃"規則。

 

2、承認租賃權的可轉讓性，即租賃權在某種特定條件下，實行有償轉讓。

 

3、承認租賃權的繼續性，即在租賃合同存續期間，非法定原因出現，對出租人的解約權加以限制，同時在租賃合同終止時，若該房屋仍然出租，原承租人有優先承租權。

 

4、租賃權的正常行使受到妨礙時，承租人有權直接請求適用物權的保護方法，即承租人可以向侵權人要求，停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產、恢復原狀。

 

5、不限制承租人對租賃物的利用方法，即承租人增改建筑或大修繕的自由[4]。

 

上述各點有些已在我國現行法律中有所體現。如《最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見》第132條規定："出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"第135條規定："承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。未定租期，出租人要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。"

 

《中華人民共和國合同法》第224條規定："承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。"第229條規定："租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。"第230條規定："出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。" 第234條規定："承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。" 第236條規定："租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。"《物權法》第一百九十條規定訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

 

（二）房屋租賃權的轉讓與房屋轉租的區別

 

1、兩者標的不同。前者的標的是租賃權，后者的標的是租賃物?！吨腥A人民共和國合同法》第224條規定："承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。"從此規定可以看出，房屋的轉租針對的是"承租房屋"的部分或全部。房屋租賃權轉讓首先是一種"權利"的轉讓，針對的是房屋的"租賃權"。

 

2、兩者的取得方法不同。前者為設定的取得，后者為轉移的取得?！吨腥A人民共和國合同法》第224條規定："承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。"房屋的轉租是在租賃物上再設定一個新的租賃權，承租人并沒有脫離租賃關系，只是承租人與次承租人之間成立新的租賃契約。而房屋的租賃權的轉讓是將原房屋租賃權讓與受讓人，并沒有設立一個新的租賃權，轉讓人（承租人）與受讓人之間成立的是一個轉讓契約而非租賃契約，轉讓行為生效后，承租人即退出了租賃關系，受讓人與房屋所有人之間建立新的房屋租賃關系。

 

3、兩者實現的手段不一樣。前者一般是一次性給予對方，后者一般通過分期支付租金來實現，在轉租時，主合同與轉租合同的租賃條件會有所不同，轉租合同可以是租賃標的物的全部或一部分。在租賃權轉讓時，受讓人即承受了原承租人的地位，取得了與原承租人一樣的權利，轉讓所涉及到的也必然是所涉及租賃物的全部。

 

4、兩者的法律后果不同。前者的房屋租賃權屬于受讓人。而后者房屋的租賃權仍屬于原承租人，房屋轉租是轉租人對租賃物再度設定了新的租賃權，原承租人的合同權利義務并沒有解除，次承租人租賃權以承租人的租賃權存在為前提。房屋租賃權的轉讓是原承租人把租賃權完全讓給受讓人，新承租人的租賃權，以原承租人的租賃權的消滅為前提。

 

（三）房屋承租權作為被物權化后的特定債權形成時間

 

本人認為在《房屋租賃合同》辦理登記備案時就是房屋承租權作為被物權化后的特定債權形成時間。理由是因為房地產交易關系到整個社會經濟的穩定安全，所以國家把它作為一種要式法律行為來嚴格管理，通過履行必要的程序才能確定當事人享有的房地產的權益，《城市房屋租賃管理辦法》為此規定了房屋租賃登記備案制度，但立法意義在一定程度上主要是為稅收管理的需要而且在實踐中并沒有規定嚴格的操作程序，但從深層的法律意義來說這應是法律規定的一種不動產交易的公示制度，使房屋租賃產生物權的公示力，從而產生對抗第三人的物權效力，從而使房屋承租權作為一種普通債權被物權化而變成一種特定債權(《上海市城市房屋租賃條例》第十五條明確規定"房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人")。目前雖然法律規定了房屋租賃登記備案制度，但與房屋買賣交易制度相比顯得粗糙模糊，而且規定一些不合理的地方[5]，例如按《城市房屋租賃管理辦法》第十五條規定"辦理房屋租賃登記備案須提交房屋所有權證書"，而在實踐中大多數房屋都是在未辦理房屋所有權證書的情況下出租的，這就會導致出現房屋出租給承租人的時間在先抵押設定在后的情況下，因為房屋沒有所有權證書無法辦理房屋租賃登記備案，而具備了辦理抵押登記的條件，從而使承租人的承租權不能優先于低押權人的抵押權而得到法律保護，這已經從法律規定的角度上剝奪了承租人的房屋承租權對抗抵押權的機會，是明顯不公平的。這就需要法律應從保護承租人的權利不受損害的角度出發修改房屋租賃登記備案制度的規定，對此我們可以借鑒一下《上海市房屋租賃條例》第八條和第九的規定，該規定確認了只要具備房屋預售的條件就可以預租，這在一定程度上保護了承租人的房屋承租權的法律地位，本人認為應進一步放寬租賃登記備案的條件，至少在房屋具備抵押條件時房屋就可以租賃和辦理租賃登記備案，讓當事人去選擇先抵押或先租賃，這才能從真正意義上做到權利地位的公平合理，也能使當事人更充分的行使自己的房屋所有權之處分權能，體現民法的意思自治和契約自由的原則。至于辦理房屋租賃證只是國家從便于管理的角度出發，在形式上確認承租人合法承租權的而給承租人頒發的憑證，并不能依此來確定房屋承租權作為被物權化后的特定債權的形成時間。

 

四、我國房屋租賃權物權化的立法現狀

 

我國《合同法》第二百二十九條規定："租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。"《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定："房屋租賃實行登記備案制度，簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。"第十四條規定："房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持本辦法第15條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。"《物權法》第九條規定"不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。"

 

從這些法律條文中我們不難看出，我國目前有關房屋租賃權物權化的相關立法過于簡單，存在很多問題。

 

1、《合同法》第二百二十九條沒有區分動產與不動產，筆者認為是不妥的。理由：首先，動產承租人一般無經濟上弱勢的問題，不像不動產租賃與基本生存聯系緊密，故動產租賃權沒有上升為物權性特殊保護的必要。再者，動產租賃的公示存在很多問題。動產租賃適用買賣不破租賃必須有有效的公示方法，若對其適用登記制度，一方面，動產價值量小，易于移動，且動產承租人并非經濟上弱勢，對其花費人力物力進行登記公示沒有必要。另一方面，在交易自由順暢的市場經濟制度中，動產交易快速頻繁，對其所有權進行登記在實踐中都屬難事更不要說對這樣期限不定或較短的租賃權了。而若以交付為動產承租公示方法，則會因為公信力低而引發很多對善意第三人利益造成損害的問題。

 

2、我國登記制度還很不完善。由于多年來對登記公示作用的忽視，而片面強調登記的行政管理職能，從而使登記與部門行政職能和職責利益密切聯系在一起，造成了登記機關多頭執政，信息不公開、注重監管不注重服務、登記信息失真和查詢不便等諸多問題。因此，從租賃物受讓人的角度講，受讓人在取得受讓物時，若有關租賃物上的租賃權情況登記失真或查詢不便時，受讓人將會在不清楚受讓物權利狀況情形下，取得有負擔的租賃物所有權，對自身利益產生不利影響；從承租人角度講，若原出租人和受讓人之間發生所有權轉移時的不動產過戶登記出現上述問題，承租人主張租賃權將無保障。

 

筆者認為，要想完善租賃權物權化，首先，必須在立法中明確規定對于不動產和價值量大的動產適用買賣不破租賃之特殊保護[6]。其次，應完善我國登記制度。第一，建立統一的登記制度。登記仍應由行政機關承擔，但要專門化，統一化。第二，擴大登記范圍。隨著物權制度的發展，會有越來越多的權利必須在登記簿上登記，如具有物權性質的不動產租賃權，其特性決定了必須將其登記在登記簿中。第三，建立實質審查制度。第四，建立登記機關責任。

 

五、房屋租賃權物權化的發展方向

 

由上述論證可以看出，房屋租賃權已不僅是一般債權意義上的民事權利，租賃權的物權化使得房屋管理體系，從注重保護所有人利益向注重保護使用人利益轉變，這使得房屋的利用價值得到充分的發揮，緩解了經濟高速增長中顯化的社會矛盾。同時我們也看到，由于房屋租賃權的濫用，使得房屋的實際收益已完全落入使用人的手中，使所有權人的利益受到侵害。從西方的租賃權物權化的過程來看，政策調整實際都是以調整利益分配關系為出發點，最終以達到穩定社會為目的的。我們應當根據我國的具體情況，加強住房分配制度的市場化，加大住房制度的改革力度，不斷完善相關法律制度，以期建立有中國特色的房屋租賃權利保護及運作體系。