居住在南京的薛某在宿遷市區(qū)有自建房屋一套，由其子薛二居住管理。2012年5月，薛二以該房屋系自己所有為由，將房屋以42萬(wàn)元的價(jià)格出售給劉三，并與劉三簽訂一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定若因薛二的原因?qū)е路课莶荒苓^(guò)戶(hù)，薛二則向劉三退還42萬(wàn)元購(gòu)房款并賠償10萬(wàn)元違約金。合同簽訂后，劉三向薛二交付了42萬(wàn)元房款，薛二將房屋交付給劉三。后劉三要求薛二過(guò)戶(hù)，薛二的父親得知后不同意出售該房屋，劉三過(guò)戶(hù)不能，遂向法院起訴要求薛二按合同約定退還42萬(wàn)元購(gòu)房款并賠償10萬(wàn)元違約金。薛二抗辯自己對(duì)訴爭(zhēng)房屋無(wú)權(quán)處分，雙方所簽訂的合同無(wú)效，不應(yīng)按合同約定賠償10萬(wàn)元違約金。

 

本案在處理過(guò)程中，對(duì)于雙方當(dāng)事人所簽訂的合同是否有效存在兩種不同意見(jiàn)。

 

第一種意見(jiàn)認(rèn)為：該合同系無(wú)效合同。理由是《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十二條規(guī)定：“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分”；第五十一規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”法律明文規(guī)定締約者締約時(shí)應(yīng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)之標(biāo)的物享有所有權(quán)或處分權(quán)，無(wú)處分權(quán)人在權(quán)利人拒絕追認(rèn)或訂立后合同后未取得處分權(quán)，該合同應(yīng)為無(wú)效。該觀點(diǎn)系無(wú)權(quán)處分合同系效力未定學(xué)說(shuō)的延伸，在權(quán)利人追認(rèn)或訂立合同后取得處分權(quán)的，合同為有效合同。本案中因權(quán)利人張父拒絕追認(rèn)，薛二事后亦未取得處分權(quán)，薛二對(duì)該合同履行不能，該合同屬無(wú)效合同，劉三不能按照合同約定要求薛二賠償違約金。

 

第二種意見(jiàn)認(rèn)為：該合同系有效合同。理由是法律上的處分包括負(fù)擔(dān)行為和處分行為。《合同法》第五十一條中的“處分”應(yīng)當(dāng)是處分行為，而不包括負(fù)擔(dān)行為。出賣(mài)他人之物合同屬于負(fù)擔(dān)行為，該合同的效力，不以處分人對(duì)標(biāo)的物享有所有權(quán)或處分權(quán)為要件，也不當(dāng)然地受雙方主觀上是否善意之影響，該處分合同是確定有效的。《合同法解釋?zhuān)ǘ返谑鍡l規(guī)定：“出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買(mǎi)受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣(mài)人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”違約責(zé)任是以存在有效合同為前提的，該條規(guī)定實(shí)際上已經(jīng)承認(rèn)了出賣(mài)他人之物合同的有效性，也承認(rèn)了買(mǎi)賣(mài)合同的效力不受處分權(quán)有無(wú)之影響。在審判實(shí)務(wù)中，許多法院都依據(jù)該條之規(guī)定裁判此類(lèi)案件，追究出賣(mài)人的違約責(zé)任，從而比較周到地保護(hù)了善意買(mǎi)受人的權(quán)益。

 

筆者同意第二種意見(jiàn)。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”從比較法的角度來(lái)看，1994年《國(guó)際商事合同通則》（PICC）第3.3.（2）規(guī)定：“合同訂立時(shí)一方當(dāng)事人無(wú)權(quán)處置該合同相關(guān)聯(lián)之財(cái)產(chǎn)的事實(shí)本身，不影響合同的效力”，《歐洲合同法原則》（PECL）第4.102條的規(guī)定與該規(guī)定基本相同。《最高人民法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋》第三條已經(jīng)對(duì)該問(wèn)題予以明確，確定了無(wú)權(quán)處分的買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同，該條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”該司法解釋起草小組認(rèn)為：“出賣(mài)他人之物的合同應(yīng)認(rèn)定為有效；但該出賣(mài)之標(biāo)的物所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，則處于效力待定狀態(tài)。”在以后審理無(wú)權(quán)處分合同時(shí)，應(yīng)依上述規(guī)定確定無(wú)權(quán)處分合同為有效合同。依據(jù)上述理由，本案薛二與劉三簽訂的合同應(yīng)為有效合同，劉三可以根據(jù)合同的約定，追究薛二的違約責(zé)任，要求薛二賠償其10萬(wàn)元違約金。