一、問題的引出：這樣的房產查封是否應該解除？

 

某法院在執行中查封了登記在被執行人李某名下的房產,案外人張某提出執行異議,向法院提交了房屋買賣合同及付款依據，主張其在法院查封前已購買了該房產,支付了房款且已實際入住,只是因李某長期在外地而未能辦理產權過戶手續，依照《最高人民法院<關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定>》（以下簡稱《查封規定》），法院應當解除對該房屋的查封措施。對此，申請執行人王某認為，根據《中華人民共和國物權法》第六條、第九條的規定,不動產物權轉讓采用登記生效主義,未經登記,不發生物權轉移的效力，該房產登記在李某名下，應屬李某財產，法院有權查封扣押，要求駁回張某異議。

 

上述案例中凸顯的問題，正是處理案外人針對不動產提出執行異議時的法律適用問題。近年來，因買賣房屋沒有辦理過戶登記手續而引發的執行異議案件和衍生訴訟呈增多趨勢，針對該類異議案件，是適用《物權法》依據登記生效規則確認房屋權屬，駁回案外人異議，還是適用最高人民法院《查封、扣押、凍結財產規定》確定產權，解除查封措施？法律適用的不明確給該類案件的司法實踐帶來障礙，面對實務中現實存在的截然不同的觀點和做法，本文試圖通過厘清法理思路，確定對案外人不動產執行異議的統一審查標準。     

 

二、實踐中的不同選擇

 

基于對《物權法》與《查封規定》的不同理解，實踐中對于涉及第三人利益不動產的執行及異議審查上有著迥然不同的做法。

 

1、依據《執行規定》第17條的規定，對善意第三人購買予以保護。

 

2004年11月出臺的《查封規定》的第17條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產的，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”按照此條的規定，第三人只要符合以下的三個要件，即使未辦理產權過戶登記手續，人民法院仍不得執行：1、第三人已經支付全部價款；2、第三人已經實際占有；3、未辦理過戶登記手續的，第三人對此沒有過錯。因為這種情形下，交易的雙方當事人均以其履約行為明確表示轉移房產所有權的合意，僅因客觀情況而暫時沒有進行登記公示，房產買受人即已取得了該房產的準法律物權，為保護其對交易房產的物權期待權，再將該房產作為被執行人的財產采取強制措施成為不當。

 

2、依據《物權法》，強調物權登記原則，未經登記不發生效力。

 

2007年3月頒布的《物權法》完善和發展了我國的物權制度，就不動產登記問題作了較科學、系統的規定，對解決不動產執行難題具有重要作用。《物權法》第9條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。《物權法》第14條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自載于不動產登記簿時發生效力。按照上述規定，物權轉讓、變更的唯一要件就是登記。因此，雖然李某與張某簽訂了房屋買賣合同，并支付了價款，但房屋權屬并不因此發生變動，法院根據產權登記的名字對該房屋進行查封并無不當。

 

三、問題的分析

 

由于《物權法》的法律位階、效力均優于《查封規定》，許多人認為根據上位法優于下位法、新法優于舊法的的原則，《查封規定》第17條與《物權法》確立的不動產物權登記生效主義相違背時，實踐中理應優先適用《物權法》，但筆者認為，《查封規定》第17條與《物權法》并不沖突，理由主要有以下幾個方面。

 

首先從歷史的沿革來看，最高法院出臺《查封規定》的目的在于解決現實中登記程序的不完善等問題，而且從實施的效果來看這一規定也確實糾正了執行中出現的偏差，對真實權利人（即案外人）的權益予以了保護，符合民法的公平原則。《物權法》出臺以后雖然對不動產物權的變更采取嚴格的登記生效主義，但是善意取得等制度的設立也體現出物權法對于因程序瑕疵的真實權利人保護的精神。正如一些學者認為，物權登記的法律效力應為一種權利推定效力，所謂權利推定，即意味著當出現名義物權人與真實物權人不一致時，應當以真實物權人為準，而不能僅以名義物權人確定物權歸屬。因此，筆者認為《查封規定》第17條與《物權法》的不動產物權登記生效主義并不沖突，相反兩者對不同情況的區別處理正說明我國不動產登記制度的日趨完善。

 

其次從法律規定的效力來看，《查封規定》第17條規定“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產的，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”這一規定僅包含查封類的控制性措施，未涵蓋處置性措施。從法律效力來看控制性措施并不會對權利的歸屬產生影響，這也就意味《查封規定》第17條并不涉及對不動產物權的確認，因此也就不存在與物權法登記生效主義的原則相違背的問題。

 

最后從權利的性質來看，無論是申請執行人還是案外人對查封的不動產的權利都應屬于債權的范疇，兩者之間的沖突也屬于債權之間的沖突。《查封規定》第17條討論了執行行為效力與案外人債權效力何者優先的問題，是從債權沖突處理的角度問題作出了權衡，并不涉及物權法的范疇，因此并不互相沖突。

 

四、實踐中應注意的問題

 

不可否認，實踐中的確存在被執行人利用《查封規定》第17條的規定，和第三人惡意串通，逃避人民法院強制執行的情形。以筆者辦理過的一起案外人異議案件為例，法院查封被執行人房產后，肖某向法院提出執行異議，主張因債權債務轉讓，被執行人已將房產抵償給肖某，并由肖某實際占有和使用。后法院經審查查明，肖某系被執行人委托代理人的妻子，其既不能提供債權債務轉讓的相關依據，且并未實際占有、使用查封的房產，法院對其提交的抵償協議真實性未予以認可，最終駁回其異議。因此，筆者認為，在審查處理此類執行異議案件時，對證據及交易真實性的審查認定至關重要，同時實踐中還需對案外人 “實際占有”、 “無過錯”等條件的認定進一步予以明確和界定。