一、 添附制度的概述

 

（一）、添附的概念

 

添附是指不同所有人的物結合在一起而形成不可分離的物或者就他人的物加工成具有新質的物。如果要恢復原來的狀況，在事實上不可能或是強制分離成本過大，不符合經濟原則，由法律強制規定來確認新物的歸屬問題。這一制度早在古羅馬時期就得到確認，如羅馬法中規定"沿河的土地由于雨水的沖刷向前延伸，新延伸土地的權屬如何作法律上的處理"。

 

添附是動產所有權取得的一種重要方式。以添附作為取得所有權的方法，是羅馬法以來各國確定的一項制度。其立法理由在于：兩個以上的物合并為一體，若要其分離，必然要毀損或減少物的價值，支付不必要的費用，更何況在添附的情況下，要恢復原狀往往在事實上已經不可能，因此，從增進財富、充分發揮物的效用的原則出發，須承認添附可以取得所有權。我國司法實踐也將添附作為取得所有權的一種方法。

 

（二）、添附的特點

 

添附的主要特點主要體現在以下幾個方面：

 

第一，不同所有人的物結合在一起形成不可分離物，或就一物加工成另一物而不能復原。如果不同的所有人的物能夠分開，就不存在某人取得他人動產所有權的問題。所有人可以通過行使物權請求權請求恢復原狀。添附包括三種形式，即附合、混合、加工，這三種情況都會發生不同的所有人的動產相結合的狀態。在添附的情況下，由于財產密切結合在一起，要恢復原狀在事實上已經不可能或者在經濟上繼續存在，而不能對添附形成物恢復原狀或加以分離；同時，在加工情況下，也不可能將用于加工原物的勞動剝離出來。

 

第二，添附必須是基于數個物的結合形成了單獨的所有權，或異物改變了原來狀態和性質。添附必須是不同的所有人之間的物的結合，這些物既可能是動產，也可能是不動產。當不同的所有人擁有的數個物已經在法律上結合為一物，且以單一的所有權的形成而存在時，則法律上將構成添附。另外，一方使用他人的財產加工改造為具有更高價值的財產，在加工的情況下，加工人已經對加工物的形成提供了自己的勞動，屬于勞動與物的結合，使原物變成了新物，也形成了單獨的所有權。

 

第三，添附在法律上的效果，主要是一方取得新物的所有權。在發生添附的情況下，法律上必須確定添附形成物所有權的歸屬，添附形成物既可以歸一人所有，也可以為各個不同的所有人共有。

 

（三）、添附后物的法律屬性

 

添附作為所有權的取得方式，其取得的客體是什么?即究竟取得的是哪一個物?對于這一問題，在大多法學家視野中似乎根本稱不上是問題，因為至今鮮見有人論述該問題。添附的法理基礎在于物的整體性原理，該原理旨在保持物的完整性，將合成物的各個部分視作一個權利客體，在這個權利客體上只能存在一個所有權，法律排除了作為一個物的其中某一重要成分可以獨立獲得法律 命運的可能性。因此，在附合的法律事實發生時，所謂"添附物"因其失去獨立性，成為合成物之組成部分，喪失了能夠獨立成為物權客體之資格，由于物在其屬性上不具有獨立性，其獨立性所有權也歸于史尚寬先生也認為，因附合，附合物之所有權消滅，不動產上之所有權，擴及于附合物之上，其添附物不能單獨為權利之客體。可見，添附物并不是法律意義上的物。雖然，添附物在物理意義上并沒有滅失，但是在法律意義上，不能再作為所有權的客體。一物一權之含義既指一物上不能存在兩個所有權，也指物之一部分不能成立以物權。物的組成上部分不能成立，是物權客體的特定性、獨立性的必然推論。

 

既然添附物不能單獨成為所有權取得的客體，那么所有權取得的客體只能是添附形成物、即合成物、混合物、加工物。其實這種觀點，從各國民法規定中很容易得出，各國立法均是對添附形成物的所有權的歸屬做出的規定，而非所謂添附物。如關于動產附合的規定，中國臺灣地區民法第812條，德國民法典947條，日本民法典244條，意大利民法典第939條等都規定的是合成物的歸屬，而非所謂的"添附物"的歸屬。中國臺灣學者史尚寬、謝在全先生在闡釋不動產附合時，也并不認為發生不動產物權人取得添附之動產所有權，其依然遵循羅馬法原則，認為不動產附合僅發生不動產所有權的擴張，而不是所有權取得之效果。

 

二、 房屋租賃下各種法律關系的探究

 

（一）、房屋租賃合同關系

 

出租人與承租人以房屋租賃合同作為雙方權利的載體，根據契約自由和契約優先原則，雙方可對權利義務進行約定，包括違約責任、合同履行中的侵權責任以及合同履行期限屆滿或是解除后，對于裝飾裝修物歸屬問題的約定，這也是私法自治原則在合同中的運用。正如日本學者我妻榮所述，"對于添附物應該歸屬于何人所有的問題，在現行法可以根據契約自由原則予以確認。"

 

（二）、房屋租賃合同的添附類型及法律關系

 

房屋租賃過程中,承租人為了自身使用的需要，往往會對租賃物進行一定的裝飾裝修或增設他物。裝飾裝修物是指安裝、修飾在建筑物或構筑物上的裝飾裝修材料。裝飾裝修物與房屋并非一概地不可分離。但如果其與房屋已經結合為一體而難以拆除、或雖可拆除卻會對于物的價值造成嚴重影響的，應當認定為添附。此外，承租人還可能在原有租賃建筑的基礎上對其進行擴建、改建或增設他物。這些擴建、改建或增設之物已經固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝的費用卻很高，而且一旦拆除也會影響其本身的價值，甚至會損壞房屋本身。所以從經濟角度出發，應當將其作為房屋的添附物處理。這兩種發生在房屋租賃中的添附，都是動產與不動產的附合。

 

在房屋租賃合同中，承租、出租雙方雖然可以用契約自由的原則約定添附物的歸屬，然而一旦發生糾紛，就很少有人能夠理性地處理添附物的問題。當合同無約定時，也涉及到添附物如何處理的問題。由添附制度的價值可以看出， 添附物的歸屬具有強制性，并排除利益受益者的恢復原狀請求權的行使，此系經濟效率原則的體現。當所有權通過這一制度確認后，權利獲得者和利益喪失者亦可通過不當得利或損害賠償等制度來取得雙方利益的平衡，這就是出租人和承租人之間形成的添附法律關系內容。

 

（三）、 房屋租賃合同關系與添附關系分析

 

添附作為房屋租賃合同履行過程中的一部分，卻不以合同關系是否成立為基礎，也就是說,房屋租賃中的添附既是合同的一部分又相對獨立于租賃關系而存在。這是物的添附在合同中所體現出來的特殊性。因為兩種法律行為在基礎價值、構成要件、責任承擔都有其自身的特點，如合同法律關系強調契約自由和意思自治，但添附制度卻具有強制性。雖然雙方在合同中可以約定添附歸屬，但當這種約定不符合經濟原則或有損社會公益時就會被認定為無效。由于兩者在法律價值、功能上的不同，兩者并不能相互替代。 筆者認為：首先,在房屋租賃合同履行過程中,承租人不論出于什么樣的原因(依約或違約) ,對房屋進行了裝飾裝修或增設他物且構成了附合,在合同終止時，必須依添附規則確定裝飾裝修物及增設物的所有權歸屬, 而權利喪失者可以通過不當得利制度來平衡雙方利益，從而發揮添附制度的功能。其次, 劃分合同責任和侵權責任，根據合同無效或是解除中雙方過錯程度承擔相應的締約過失責任或違約責任。在這一過程中可能會存在請求權競合以及過失相抵、損益互擔的情形，使得法律關系變得異常復雜，但是作為添附的物權效力和租賃合同的債權效力是不能相互混淆和替代的。最后,上述不當得利返還責任與違反合同的責任可能基于同一添附事實產生，特殊情況下，可能存在請求權競合的問題，或是可以適用過失相抵規則。盡管有如此錯綜復雜的關系,但從性質上看，這兩種責任的法律基礎、構成要件各不相同，在房屋租賃合同中各有適用的情況,二者不能相互混淆或相互替代。

 

三、房屋租賃下添附制度的適用

 

（一）、房屋租賃下添附物的歸屬

 

1、當事人約定

 

添附形成物的所有權歸屬是否可以由當事人進行約定？對于這一問題，各國立法都沒有明確進行規定，但這實質上涉及到在此問題上是堅持物權法定主義還是準許私法自治的問題。"私法自治作為一種自由，它意味著行為主體可以按照自由的意志為自己設定私法上的權利和義務，國家和社會不能進行干預，必須尊重行為主體的意志。"添附制度作為民法上的一項制度，調整的是平等主體之間的財產關系，不大可能違背公共利益，在此問題上私法自治原則應當得到貫徹。同時，我們應當看到，添附制度是一項強制性規范，"在添附發生形成的添附形成物，原則上使為一物而繼續存在，不認為有復舊請求權，要使物之所有權歸屬單一化，即使添附形成物或由一個單獨所有，或數人共有。有關此點理解為強制性規定。"但同時它又是一項任意性規范，添附形成物所有權的歸屬于何人的規定應是任意性規定，可以由當事人自行約定。

 

因此，對于房屋租賃下的添附，可以由當事人自行約定經過裝飾裝修或擴建的租賃房屋所有權的歸屬，不但可以讓承租人或出租人基于自身的需要決定該所有權的歸屬，將租賃房屋的使用效用最大化，而且根據約定確定的所有權歸屬無論是承租人還是出租人都易于接受，可以有效避免不必要的糾紛。法釋【2009】11號第十一條規定"承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已經形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的人民法院按照下列情形分別處理。"也就是如果承租人和出租人對已經形成附合的裝飾裝修物處理有約定的，應當按照約定處理，正是出于這樣的考慮。

 

（二）、承租人添附的主觀狀態

 

添附人實施添附行為時的主觀狀態對添附的構成及添附規則的適用具有重要的意義。房屋租賃中，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或增設他物，區分其主觀上的善意或惡意，作用在于:

 

1、 判斷添附構成。承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或增設他物，其善意首先表現為取得出租人的同意。我國法律不承認未經出租人同意的添附。根據《合同法》第223條規定:"承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。"承租人未經出租人同意擅自裝飾裝修或增設他物的，應當認定為侵權，出租人可以要求恢復原狀或賠償損失。由于不構成添附，此時承租人仍有權將自己所有的動產取回，但出租人不負交付義務，僅負容忍承租人將物取回之義務。

 

2、 確定求償關系。除取得出租人同意外，承租人的善意還表現為有益添附，即對租賃房屋進行裝飾裝修或增設他物，客觀上有利于出租人財產的增值或房屋利用。而有害添附則屬惡意。依一般規則，承租人惡意進行不動產附合的，除承擔全部費用及損失外，還負有排除妨害的義務。當然，由于房屋的裝飾裝修是與個人審美情趣和偏好相關聯的，具有很強的主觀性，因此，對承租人裝飾裝修或增設他物的行為是否有害的判斷應采一種較為客觀的標準，即客觀上是否導致了房屋的增值，實現租賃雙方利益的公平分配和最大平衡。

 

（三）、添附產生的合同內部關系與外部效力

 

承租人對租賃房屋進行裝飾裝修及增設他物的前提和依據是房屋租賃合同，但這并不意味著承租人的附合行為僅在合同雙方當事人間產生法律效力。無論是添附形成物的歸屬問題，還是不當得利之返還責任都有可能影響到租賃合同之外的第三人的利益。因此，必須區分因承租人的附合行為而產生的合同內部關系和它的外部效力，適用不同的添附規則。

 

1、合同內部關系。房屋租賃合同的雙方當事人，從承租人開始裝飾裝修房屋或增設他物之日起，就形成了有關添附的權利義務關系。但因其僅在出租人和承租人間產生法律效力，性質上仍屬合同內部關系。因此，在適用添附規則時，有必要結合租賃雙方當事人履行合同的各種具體情形加以考慮。法釋【 2009 】11號區分租賃合同無效、解除及履行期限屆滿等合同終止的不同情形，適用不同的處理規則，同時又依當事人的過錯來決定與此相關的損害的賠償、補償及其范圍，大概正是基于此種考慮。以第11條第1項為例，它規定:"因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持。"可以看出，該規定是把承租人的裝飾裝修物殘值損失，視為因出租人違約而導致的損失后果的一部分，出租人在承擔合同法上的違約責任的同時，還需要賠償承租人因添附導致的利益損失。

 

2、添附對第三人的外部效力。添附對第三人的效力產生的前提是，在添附事實發生之前，添附物與被添附物上存在其他負擔，即為第三人設立了用益物權與擔保物權。各國法律通常規定，因添附而導致原物所有權消滅之時，該物存在的其他第三人的權利(擔保物權、用益物權等)也消滅。例外的情況是，原物的所有人成為新的添附形成物的單獨所有人時，第三人的權利在新物上存續。除此之外，實踐中還可能存在其他影響第三人權益的情況。例如承租人在經出租人同意后聘請裝修公司，由其包工包料對房屋進行裝修或改造，如果承租人沒有按照約定支付費用，裝修公司(可能還包括建筑貸款抵押權人等建筑材料的物權人)是否有權要求出租人返還不當得利或給予適當補償？再如，在租賃合同履行過程中，出租人出賣房屋予第三人，第三人的所有權是否及于房屋的裝飾裝修物，他能否依原租賃合同確定其與承租人的利益補償關系呢？ 對此，新的司法解釋并沒有予以規范。對此，筆者認為，雖然房屋租賃中的添附行為須以合同關系為基礎，但前文分析，它所產生的當事人間的添附權利義務關系同時具有法律上的獨立性，所以說合同外第三人的利益受到添附行為的影響，仍應該依據物權法上的添附規則來處理，至于隨之產生的利益補償、違約責任的追究等問題,則應在相關合同的框架內解決。

 

（四）、原物價值大小

 

添附制度中在確定添附形成物的所有權歸屬時，為了避免糾紛，從物的經濟效益出發，往往會對原物的價值大小進行比較，由價值較大的原物所有人取得添附形成物的所有權。法律上之所以確定這樣的規則，主要是考慮大價值更大的物所有人更愿意取得物的所有權，也更能有效地利用該物。法釋【2009】11號第9條到14條均規定承租人和出租人雙方的利益平衡，并未涉及裝飾裝修或擴建的租賃房屋的所有權歸屬問題，正是因為法釋采納傳統的觀點，認為出租人作為原房屋的所有人，當然的取得裝飾裝修或擴建后的租賃房屋所有權。

 

但添附中傳統的所有權歸屬確定規則是建立在不動產的價值都大于動產價值的基礎上的，而隨著經濟社會的不斷發展，動產價值大于不動產價值的情況不斷出現。在房屋租賃中，許多將租賃房屋用于商業用途的承租人通常對房屋投入重金進行裝修，乃至于裝飾裝修或擴建的費用遠遠高于原租賃房屋的價值。此時，一味的按照傳統的觀點來確定經裝飾裝修或擴建后的租賃房屋所有權，往往并不能更有效地利用租賃房屋，也不利于定紛止爭，與添附制度初衷并不相符。所以，在租賃過程中，確定經裝飾裝修或者擴建的租賃房屋所有權時，不能當然的確定出租人作為其所有權人，而是應當將裝飾裝修物或擴建物的價值與租賃房屋的價值進行比較，在當事人沒有約定的情況下，由原物價值較大的所有權人取得添附后租賃房屋的所有權。

 

四、房屋租賃下添附利益的返還

 

（一）、利益返還的范圍

 

在房屋租賃過程中，承租人因為添附規則的適用而失去原物所有權并因此遭受不利，可以通過不當得利請求權的行使來獲得補償。同時，既然添附后租賃房屋是所有權歸屬可以由雙方當事人進行約定，那么在確定利益補償的數額時也應當遵循私法自治的原則由雙方當事人在協商一致的基礎上確定具體數額，只有協商不成的情況下才由受到損害的一方當事人依據不當得利請求權向獲取利益的一方要求利益返還。但是，在確定補償范圍的時候是以承租人進行裝飾裝修或擴建時的費用為基礎還是以出租人因為取得裝飾裝修物或擴建的所有權而獲取的利益為誰?因為承租人進行裝飾裝修或擴建時花費的費用和出租人因為取得裝飾裝修物或擴建物而取得的利益往往并不等值。在如何確定補償的范圍問題上，王利明教授認為承租人可以請求的是"與動產價值相當的補償"。

 

在確定出租人對承租人補償的范圍問題上，對因裝飾裝修發生的附合和擴建產生的附合應當分別進行考量。首先裝飾裝修物一般是易耗品，其價值會隨著使用過程慢慢貶損，承租人在對租賃房屋進行裝飾裝修時，應當對裝飾裝修物的損耗有合理的認識，在租賃期滿時，一般認為裝飾裝修物的價值已經消耗殆盡，此時的出租人并沒獲得任何利益，也就不存在不當得利的問題；而擴建主要是指在原有房屋基礎上加高加層，增加其使用面積，對租賃房屋進行擴建一般情況下會使房屋增值，也就是擴建物的價值不會再租賃期內大幅消耗，即使房屋租賃期限屆滿時，擴建物仍然具有一定價值，出租人如果取得擴建物的所有權，就應當依據不當得利向承租人進行利益返還。其次，"房屋的擴建牽涉到相鄰人乃至社會公共利益，必須經過有關部門的審批，方為合法而斷定合法與否的主要標志是相關建設手續是否辦理齊備。"如果該擴建物沒有取得合法建設手續，那么該擴建物作為非法建筑，有可能會被拆除，出租人也就不能因此而獲得利益。所以在對租賃房屋進行擴建的場合，也只有在擴建物取得合法建設手續的情況下，才會發生出租人的不當得利返還。

 

鑒于裝飾裝修和擴建具有上述不同，對因裝飾裝修發生的附合和因擴建發生的附合中的利益返還數額也應當分別予以確定。因裝飾裝修發生的附合中，應當認為裝飾裝修物的價值水平分攤到租賃期當中，在租賃期限屆滿時消耗殆盡，已經沒有任何價值，所以"承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持，但當事人另有約定的除外。"而在合同解除的情況下，租賃期間沒有屆滿，裝飾裝修的價值并沒有消耗為零，此時仍應認定出租人因取得裝飾裝修物的所有權而享有利益，應當向承租人返還剩余租賃期內裝飾裝修的殘值損失。因擴建而發生的附合中，由于沒有取得合法建設手續的擴建物往往會被強制拆除，所以出租人并不能取得該擴建物的所有權，不會發生不當得利的情況，也就不存在利益返還的問題；如果該項擴建取得了合法的建設手續，那么出租人一般會取得擴建物的所有權，而擴建物的價值并不會在租賃期內大幅貶損，即使租賃期間屆滿時，擴建物還具有相當價值的，所以無論是租賃期間屆滿還是合同解除的情況下，出租人都會因為取得該擴建物的所有權而享有利益，應當根據不當得利進行利益返還。此時，利益返還的范圍可以由出租人進行選擇，或者是相當于租賃房屋增值部分的價款，或者是按支付之日計算的材料的成本費用與勞動力費用。

 

（二）、"強迫得利"的限制

 

因添附而取得添附物的所有權時，所增加的價值如違背受益人的主觀愿望的，稱為"強迫得利"，或"違反其意思的得利"。動產所有人或不動產所有人因為添附法律事實而取得添附物的所有權，但有時因添附而增加的客觀價值并不符合所有人的主觀利益。例如，租賃房屋的裝飾裝修是由承租人實際完成的，其中摻雜了強烈的個人審美情趣和利用要求，對于出租人來說，可能完全違背其意愿。因此出租人可能認為自己對裝飾裝修物所有權的取得是被強迫的。強迫得利的情況通常被視為違反所有權人意思的對所有權人權利范圍的干涉，因此不存在所謂的價值補償義務。根據法【2009】11號的相關規定，在出租人不同意利用裝飾裝修物的情況下，不但可以利用強迫得利制度抗辯承租人的不當得利請求權，還有權要求承租人恢復原狀，并賠償因此造成的損失。但必須注意的是，強迫得利理論雖然不失為"以人為本"的新說，但是其所包含的機會主義誘因可能會完全顛覆添附制度。尤其是在添附利益不符合取得人主觀利益的情況下，主張強迫得利不僅可以使其保留所受的客觀利益，而且有機會主張侵權損害賠償。如此就會鼓勵那些添附利益基本符合其利益的添附取得人也來投機性地主張強迫得利，以拒絕向失權人返還利益。不當得利可能因此在添附中完全失去適用機會。因此，有必要對強迫得利的適用條件作一定的限制，至少是否得利不應當完全取決于出租人的主觀意志，而應當適當地進行客觀上的利益考量。特別是在裝飾裝修已經征得出租人同意的情況下，更不能輕易地承認強迫得利的存在，以維護添附制度的法律價值。