2010年5月，錢某出資15萬(wàn)元從某商品市場(chǎng)主辦單位處購(gòu)得一間門面房使用權(quán)。雙方約定，房屋所有權(quán)歸市場(chǎng)主辦單位所有，錢某可長(zhǎng)期享有房屋使用權(quán)，并可自由轉(zhuǎn)讓。同年8月，錢某將此房出租給趙某，租期3年，租金每年15000元。2012年12月，錢某又與張某簽訂一份合同，約定將門面房賣給張某，收取價(jià)款13萬(wàn)元。2013年1月，張某通知趙某房子已被其所買。趙某得知后，以錢某與張某之間房屋買賣沒(méi)有事先告知承租人，侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由訴至法院，要求法院宣告錢某與張某之間房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。  

 

在該案的審理過(guò)程中，形成四種不同意見(jiàn)。

 

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，錢趙之間簽定的租賃合同合法有效。錢某未依法律規(guī)定提前三個(gè)月告知承租人趙某，即與張某達(dá)成房屋買賣協(xié)議，將房屋賣給張某，侵犯了趙某的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。趙某以享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由請(qǐng)求法院宣告二人之間房屋買賣無(wú)效，法院應(yīng)予支持。

 

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，不論趙某有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因錢某并非門面房的所有權(quán)人，他以其本人名義將門面房轉(zhuǎn)讓他人屬無(wú)權(quán)處分，且未得到所有權(quán)人的追認(rèn)，應(yīng)確認(rèn)錢某與張某之間簽訂的買賣合同無(wú)效，趙某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。

 

第三種意見(jiàn)認(rèn)為，錢某與張某簽訂的協(xié)議并非房屋買賣合同，而是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓行為雖合法有效，但出租人出賣房屋所有權(quán)是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提和基礎(chǔ)，本案系房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并非房屋所有權(quán)買賣合同，則房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓承租人無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，趙某的訴訟請(qǐng)求不能支持。

 

第四種意見(jiàn)同樣認(rèn)為，錢某與張某簽訂的協(xié)議并非房屋買賣合同，而是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定精神，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中承租人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，法院應(yīng)予支持趙某的請(qǐng)求。

 

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：一是錢某與張某簽訂的“買賣合同”的性質(zhì)與效力該如何認(rèn)定；二是趙某對(duì)錢某、張某二人的轉(zhuǎn)讓行為能否主張優(yōu)先購(gòu)買。

 

一、關(guān)于本案的“買賣合同”性質(zhì)與效力的認(rèn)定

 

分析該“買賣合同”的性質(zhì)與效力，首先就要分析錢某享有權(quán)利的法律性質(zhì)。錢某與主辦單位約定，錢某取得轉(zhuǎn)讓房屋的長(zhǎng)期使用權(quán)和自由轉(zhuǎn)讓權(quán)，房屋所有權(quán)仍歸主辦單位所有。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，為更好地實(shí)現(xiàn)物的效能，而出現(xiàn)的所有權(quán)權(quán)能分離的一種特殊情況。作為所有權(quán)人的主辦單位，其目的是通過(guò)對(duì)房屋所有權(quán)能的剝離，實(shí)現(xiàn)收取市場(chǎng)管理費(fèi)、繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等期待利益；而購(gòu)買者購(gòu)買市場(chǎng)門面房使用權(quán)，也不僅僅是為了取得居住性的使用價(jià)值，而是以此為依托經(jīng)營(yíng)謀取收益價(jià)值。

 

本案形式上，錢某轉(zhuǎn)讓房屋是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，該“買賣合同”系房屋買賣合同，由于錢某并非房屋所有權(quán)人，他以本人名義轉(zhuǎn)讓房屋屬無(wú)權(quán)處分行為，且未得到所有權(quán)人的追認(rèn)，貌似應(yīng)當(dāng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。而從以下三點(diǎn)衡量，就會(huì)對(duì)該“買賣合同”作出符合實(shí)際的理解。首先，從雙方訂立合同的目的看，張某受讓交易房屋是要取代錢某與所有權(quán)人之間的合同關(guān)系，以此房在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)謀利；錢某轉(zhuǎn)讓房屋是為了獲取差額利潤(rùn)。從轉(zhuǎn)讓雙方的真實(shí)表示看，所欲轉(zhuǎn)讓和所欲取得的均在于房屋的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)價(jià)值即上述論及的房屋用益性，而非房屋本身的交換價(jià)值。其次，錢某轉(zhuǎn)讓房屋已事先得到主辦單位“可自由轉(zhuǎn)讓”的認(rèn)可，并不違反現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定。第三，從該“買賣合同”為有償轉(zhuǎn)讓看，雙方經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓所得利益基本均衡，符合誠(chéng)信公平原則。由此可見(jiàn)，買賣合同的訂立在錢某、張某二人間建立的并不是房屋買賣關(guān)系而是房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系。由于雙方轉(zhuǎn)讓的并非房屋所有權(quán)而是房屋使用權(quán)，故該“買賣合同”應(yīng)為權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同而非買賣合同。轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合權(quán)利轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，由于錢某擁有法律意義上的自由處分權(quán)，主辦單位事先也許可錢某“可以自由轉(zhuǎn)讓”，且不違反現(xiàn)行法律法規(guī)禁止性規(guī)定，故錢某的轉(zhuǎn)讓行為為合法有效的民事行為。因而，該“買賣合同”應(yīng)認(rèn)定為合法有效的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

 

二、趙某能否對(duì)錢張二人的轉(zhuǎn)讓行為主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

 

趙某能否對(duì)錢某、張某二人的轉(zhuǎn)讓行為能否主張優(yōu)先購(gòu)買，主要涉及房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓承租人有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題。所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指出租人出賣出租房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購(gòu)買出租房屋的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件有三：一是其為合法承租人；二是出租人出賣房屋所有權(quán)；三是承租人愿以同等條件買受房屋。一般理解是出租人出賣房屋所有權(quán)是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提和基礎(chǔ)，若由此推導(dǎo)，由于本案系房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并非房屋所有權(quán)買賣，勢(shì)必認(rèn)為對(duì)錢張二人的轉(zhuǎn)讓行為不能主張優(yōu)先購(gòu)買。但應(yīng)當(dāng)注意的是，房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)承租人有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，我國(guó)現(xiàn)行立法上并無(wú)明文規(guī)定。

 

筆者認(rèn)為，依據(jù)民法相關(guān)解釋理論，應(yīng)當(dāng)確立房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓承租人優(yōu)先購(gòu)買或優(yōu)先受讓制度，認(rèn)可房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓情形下承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。理由如下：所有權(quán)比使用權(quán)更為全面深入，既然法律為保護(hù)承租人的利益，可以對(duì)出租人的所有權(quán)的處分權(quán)能加以限制，承認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么，對(duì)出租人的房屋使用權(quán)予以限制，限制其處分轉(zhuǎn)讓，從而認(rèn)可承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并無(wú)不可。否則，所有權(quán)人將以轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)代替房屋買賣規(guī)避現(xiàn)行法律規(guī)定，致優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度落空。當(dāng)然，此種情形下，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使限制仍可參照現(xiàn)行法律“買賣不破租賃”的有關(guān)規(guī)定。如上所述，故本案不能僅僅以條件二的缺乏而否認(rèn)承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)對(duì)抗出租人轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)。趙某可以對(duì)錢某張某二人的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主張優(yōu)先購(gòu)買。綜上，筆者認(rèn)為第四種意見(jiàn)較為正確。