2011年5月1日張某承租王某門面房一間，租期三年，2012年12月王某未通知張某將門面房以40萬元出售于石某，未過戶。張某得知后向王某主張優先購買權，要求王某解除王某與石某之間的購房合同，將房子出售于張某，王某拒絕，張某訴至法院，訴請法院解除王某與石某之間的購房合同。對于張某的訴請是否應予以支持？

 

觀點一：根據合同法張某享有同等條件下的優先購買權，王某出賣門面房沒有通知承租人張某侵害到張某依法享有的優先購買權，張某有權要求解除王某與石某之間的購房合同，以40萬元將上述門面房出賣于張某。

 

觀點二：張某有權要求解除王某與石某之間的購房合同，但不必然能以40萬元的價格購得上述門面房，因為王某可以放棄出售，而且即使王某堅持出售上述房產，若石某或其他潛在購買人愿意以更高的價格來購買上述門面房，則張某只能以最終形成的價格來主張優先購買權。

 

觀點三：張某無權要求解除王某與石某之間的購房合同，如果石某和其他潛在購買人不以更高的價格來購買上述房產，張某享有以40萬元的價格優先購買該房的權利。

 

觀點四：張某無權要求解除王某與石某之間的購房合同，因為張某基于承租關系而產生的優先購買權只具有債權效力，不具有物權效力。張某只能向王某主張侵害其優先購買權所造成的損失。

 

筆者持第四種觀點，即張某無權要求王某解除王某與石某的購房合同，只能向王某主張侵害其優先購買權所造成的損失。理由如下：

 

一、權利屬性

 

在民法理論上，優先購買權可以分為物權效力優先購買權和債權效力優先購買權。承租人所享有的優先購買權，是基于承租人與出租人雙方之間的租賃合同關系所產生的一種權利，是附屬于承租權的附屬權利，是從承租權派生出來的權利，其權源決定了承租人的優先購買權只具有債權效力，是存在于承租人與出租人之間的一種強制締約請求權，只能在承租人和出租人之間產生法律效力，而不能突破合同相對性，對抗第三人。

 

二、法律依據

 

《合同法》第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”。此法條確立了承租人的“同等條件優先購買權”， 最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規定“具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四） 第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。”，該法條第（四）規定“第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的” 承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持。有的人主張該條的言外之意就是說若第三人善意購買租賃房屋但未辦理登記手續的，承租人主張優先購買房屋的，人民法院就應該予以支持，但筆者對此不敢茍同，因為合同的成立需要合同雙方當事人的合意，承租人的優先購買權實際上是屬于強制締約請求權的范疇，既然承租人的優先購買權是請求權的一種，在租賃合同尚未訂立的情形下，法院是無權強制出租人與承租人繼續訂立租賃合同的。最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條對此作出了呼應，該條規定“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”，可見承租人訴請法院解除出租人與第三人之間的房屋買賣合同，不應得到支持。因為畢竟出租人與第三人之間的房屋買賣合同是合法有效的，只要出租人愿意將租賃房屋出售給第三人，合同就應該得到履行，在承租人的優先購買權受到損害時，承租人只能向出租人主張損害賠償，而不能因此而獲得否定出租人與第三人之間房屋買賣合同的權利。