李某向張某借款400萬元，之后李某因病死亡，留下相對獨立門面房兩處，一處120平方（以下簡稱A房），一處460平方（以下簡稱B房），兩處門面房只有一個產權證，李某唯一的兒子下落不明，張某訴訟至法院以實現債權，法院判決后，張某申請執行，經評估，A房評估價160萬，B房評估價340萬，拍賣過程中，房管處以李某弄虛作假導致房管處錯誤得將他人的A房登記在李某名下為由撤銷了上述房產的房產證，導致上述房產所有權人不明，拍賣無法繼續，后房管處對上述房產的房產證進行變更，在第二次拍賣前，案外人孫某向法院申請確認其對上述房產享有400萬抵押權，并向法院提交了他項權證，張某主張孫某所享有抵押權僅限于A房，，現在A房已經被房管處登記在他人名下，則孫某抵押權因為失去抵押物而消滅，孫某對B房不享有抵押權。孫某則主張其抵押權及于A房和B房整體，雖然A房已經被登記于他人名下，但孫某對B房仍享有抵押權。

 

觀點一：本案中雖然抵押房產只有一個產權證，但抵押房產為兩處相對獨立的房產，房管處的登記錯誤，導致抵押權指向不明，抵押權失去了其存在的物理依據，抵押權并不必然指向B房，故對于孫某的抵押權不能支持。

 

觀點二：雖然房管處登記錯誤，并因此而注銷了原有的房屋產權證，但孫某的抵押權是指向A房和B房這個整體，因為當初登記時A房和B房只有一個房產證，A房的登記錯誤不影響孫某抵押權繼續負擔于B房，對于孫某的抵押權應該予以支持。

 

筆者持第二個觀點，即A房的登記錯誤不影響孫某抵押權繼續負擔于B房，對于孫某的抵押權應該予以支持。理由如下：

 

一、根據合同的嚴格責任原則，不管是由于合同一方的過錯還是第三人的過錯導致對合同另一方利益的影響，都不能免除過錯方對無過錯方的責任承擔。本案中產權登記錯誤，不管是房管處的責任還是抵押人李某的責任，還是房管處和抵押人李某雙方共同的責任，作為抵押合同一方當事人的張某是沒有過錯的，登記錯誤，雖然使抵押權人孫某的抵押權事實上部分不能實現，但并不能完全剝奪抵押權人孫某對抵押物所享有的抵押權。

 

二、《物權法》第九條第一款規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”。抵押權人孫某基于對房產處房屋登記公示信息的信賴，辦理了抵押登記，將200萬元借予了抵押人李某。結果因為房管處的登記錯誤導致抵押權人抵押權得不到足額的保障，故對于抵押權人李某的損失，房管處是有責任的。故本案中孫某可以依法向房管處主張權利。

 

三、《擔保法》第五十一條規定“抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。”。該條第二款中規定“抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保”，雖然針對的是抵押人對抵押物價值減少無過錯情形，但在抵押人對抵押物價值減少無過錯的情形下，抵押權尚且要負擔于抵押物價值未減少部分，舉輕以言重，在抵押人對抵押物價值減少存在過錯的情形下，筆者認為抵押權更應該及于抵押物價值未減少部分。