一、不動產物權登記的法律效力

 

對于登記的效力,學界有不同的說法。一些學者認為,所謂登記的法律效力是指登記對不動產物權變動所產生的物權變動的效力或對抗第三人的效力。還有學者將登記的效力界定為"登記這一法律事實對當事人的不動產物權所施加的實際作用" 并由此推出物權的公示效力、物權變動的根據效力、權利正確性的推定效力、善意保護效力、風險警示效力和監管效力等六項具體的效力。而德國法對于登記的效力就只有一個:那就是公信力,其他一切具體效力都源于此。公信力包括登記推定和不動產善意取得兩種效力,這是一個高度邏輯抽象的智慧結晶。筆者認為登記的法律效力應指的是登記對不動產物權變動所產生的物權變動效力或對抗第三人的效力。

 

從登記制度的起源來看,登記制度起先雖然是為了方便行政管理,但在中世紀時,在保存不動產所有權所需要的情況下,登記制度就被廣泛的作為權利的證明而存在。18世紀后,新興資產階級為了融資的需要,使交易登記逐漸演變為權利登記,先是不動產上的負擔及抵押登記,后是所有權登記。直至工業革命后,為了保護知識產權,登記起到確權和賦予權利的雙重作用。因為商標、專利只有登記核準和注冊之后才能取得專有權。在現代社會,登記制度不再僅僅適用于不動產,已經推廣到許多動產和無體財產。 從登記制度的起源來看,登記制度的主要意義在于對權利設定、變動可以起到證明作用。物權是對世權,既然要求不特定的人承擔對于物權的不作為義務,那么就應該將屬于私人間的權利變動,用公權力將這種變動以登記的方式公諸于世,目的在于使其他民事主體知曉,從而對變動后的權利主體承擔不作為的義務。這種公諸于世的方式使得權利的變動具有了對抗第三人的效力,理由在于第三人不可以"不知"作為抗辯理由對抗這種權利變動對自身產生的后果。從另一個角度來說,不經過登記的權利變動不可對抗第三人。羅馬法、日耳曼法直到德國法,確立了這么一個原則,即"不登記者不得變動"原則。 根據這個原則,物權的設定、變動等交易鏈條就相當于貼上了權屬的標簽,使得設權、變動的交易流程和權屬原始取得與傳來取得清晰可見,增加了權利人和社會公眾的安全感。因此,我們可以得出的結論是在真正權利人、登記名義人、第三人三者之間,登記制度選擇維護第三人的利益,也就是維護交易安全。登記是否能產生權利變動的效力,不同國家立法不同。根據登記產生的是權利變動的效力還是對抗第三人的效力,可以把登記分為登記生效主義和登記對抗主義。但無論采取哪種主義,登記都肯定能產生對抗第三人的效力,不同主義的區別僅僅在于能否產生權利變動的效力。即采取登記生效主義的國家,登記的法律效力必然也已經包括了對抗第三人的效力。

 

德國法中對登記效力的定義是"公信力",由公信力推導出權利推定和善意取得兩種效力。其實究其根本,所謂的公信力還是登記能否產生對抗第三人的效力。 因此綜上,筆者認為登記的法律效力應是指的登記能否產生權利變動的效力或者對抗第三人的效力。但由于不管是登記生效主義還是登記對抗主義,其分歧點只在登記能否產生權利變動效力,因此下文將就此問題進行分析。

 

二、不動產物權登記的模式

 

上文提到不同國家對于登記能否產生權利變動的效力的立法不同。大體上可將不同國家的立法歸納為以下三種模式:權利登記制、契據登記制與托倫斯登記制。我國現行的不動產登記制度,介于托倫斯登記制與權利登記制之間。

 

所謂權利登記制是指登記不僅是公示不動產權利狀態的方法,而且是不動產物權變動的要件,未在登記簿上登記的不動產物權即為不存在。而契據登記制則又可稱為法國登記制或登記對抗主義,但是除法國外,意大利、日本、比利時等國家均采用此登記制。 這種登記制度公示的是不動產權利狀態,而不是不動產物權變動的要件,但是非經登記不得對抗第三人。而托倫斯登記制則是介于權利登記制與契據登記制之間的這么一種登記制度。這種登記制度是于1858年在南澳大利亞由托倫斯爵士所創設的,根據權利登記制改良而來。 托倫斯登記制與權利登記制相同之處在于登記同樣具有公信力,即如果實體法上的原因無效或可撤銷時,已登記的事項也不可被推翻。不同之處在于托倫斯登記制度采取任意登記制,就這一點而言托倫斯登記制不承認登記可產生物權變動的效力,即不經登記也可產生物權變動的效力。因此就任意登記性質來看,托倫斯登記制與契據登記制相同。托倫斯登記制獨有的特點是將會交付權利證書給權利人。目的在于有利于第三人能夠通過權利證書,清楚的了解到有關不動產物權的當前狀況。而權利登記制僅僅是對雙方當事人的契約,加以驗證和注記,不再頒發權利證書。

 

我國《物權法》第九條規定,"不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。"第十七條規定,"不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。"由上述兩條規定可見,我國對登記的法律效力采登記生效主義,不經登記物權不能發生變動。給權利人頒發權利證書,這點我國又與托倫斯登記制相同。因此,總的來說,我國的登記制是介于權利登記制與托倫斯登記制之間的這么一種登記制度。由此可以推出,在我國依物權行為發生物權變動的必須經過登記才能發生物權變動的效力。

 

那么接下來要討論的問題是,在不同的登記制下登記的對象到底是什么?不動產登記的對象究竟是權利還是法律行為,這對交易安全有著很大的影響。在契據登記制的模式下,由于不動產登記并非產生物權的條件,即使辦理了登記,登記名義人未必就取得了物權;相反,不辦理登記也并不影響權利人取得物權,所以登記和權利的存在與否并無必然的關聯。由于在此登記制模式下,登記機關并不對申請進行實質審查,因此登記也就沒有公信力可言。信賴登記的受讓人并不能基于登記對真正的權利人進行抗辯。在法國,負責不動產登記的人員是國家行政機關的公務人員,登記員原則上扮演一個被動的角色。登記員的作用僅僅是應申請及時的進行登錄、公告、按照當事人的要求提供索要的資料。 對于提交給登記員的證書是否合法、申請人的權利是否合法,不在登記員的職責范圍之內。由此可見,物權的效力最終取決于引起物權變動的法律行為本身,而不是取決于登記,在契據登記制模式下,登記的對象是引起物權變動的法律行為,而不是不動產物權。

 

而在權利登記制和托倫斯登記制模式下,登記的對象則顯然是不動產物權。在這兩種登記制模式下,登記是不動產物權的生效要件,非經登記不動產物權不能發生變動。相應的,登記機關的審查責任也較重,一般要求要對當事人的登記申請進行實質審查。與之相適應的是,不動產登記制度又確立了公示公信原則,以保護信賴登記的善意第三人。在整個不動產交易市場的維護中,物權登記起到舉足輕重的作用。

 

就登記對象是權利還是法律行為二者比較而言,應該以權利登記為選擇。原因在于,在市場經濟條件下,更應當強調登記在維護市場交易秩序方面的強大功能。在契據登記制模式下,即使辦理了登記,善意第三人在交易時仍不免會有所疑慮。因為他無法根據登記判斷不動產上的權利狀態,也無法預測自己是否能夠獲得法律的切實的保護。而如果登記的對象是權利,那么第三人就可以直接根據登記確定不動產上的權利狀態,而且權利登記制可以適用公示公信原則,在市場交易中,不動產的受讓人只要辦理了登記公示,且為善意,其權利就可以確定無疑的獲得保護。因此,從保護交易安全的角度來說,將不動產登記的對象確定為權利更為科學。

 

三、登記法律效力的不同所折射的價值目標

 

不動產登記制度的價值目標無外乎有三個方面,一是保護真正權利人的利益;二是保護善意第三人的利益;三是保護交易安全。究竟哪一方面是不動產登記制度的根本價值,目前并沒有達成共識,只是大多學者認為在于保護不動產交易安全。筆者認為保護善意第三人的利益和保護交易安全其實是一回事。所謂善意第三人是在出現真正權利人和名義權利人時才出現的稱謂。而這三方主體也只有在物權變動過程中才會出現。在靜態的物權法律關系中,只存在著兩方主體,即物權人和不特定義務人。而在動態的物權變動過程中,如果真正權利人和名義權利人不是同一個人,這時候才會出現區分真正權利人和名義權利人,以及善意第三人。變動過程中,善意第三人即不特定的第三人基于登記的公信力,信賴名義權利人即為真正的權利人,因此對與名義權利人進行交易沒有顧慮,不用擔心真正權利人對其提出抗辯。不特定第三人的信賴和無顧慮即為交易的安全。因此可以說維護善意第三人的利益,其實質就是維護交易安全。

 

按照契據登記制,則對交易安全的保護不夠周延。在契據登記制模式下,法律一方面承認買受人在沒有占有的情況下可以依法取得所有權,另一方面又使買受人的所有權形同虛設。未經公示就可以發生物權變動,僅僅依靠善意取得制度根本不足以充分維護第三人的利益和建立安全的交易秩序。"尤其危險的是,由于物權的變動深受買受合同的影響,任何一項對財產的非法侵占,都有可能使該項財產以后的全部轉讓歸于無效,而為了證明自己的合法所有權,必須追溯到最初的取得者,從而使這種追溯在時間的黑暗中消失。"

 

上文已經提到權利登記制和托倫斯登記制都賦予登記以物權變動的效力,在登記對象上登記的是權利,因此更加有利于維護交易安全,保護善意第三人的利益。但是這兩種登記制在維護善意第三人利益方面雖頗有成效,但是對于保護真正權利人則略顯不足。在不動產領域,如果登記簿中顯示的權利與事實不符,而真正權利人不知道登記錯誤時,那么當登記簿中的名義權利人一旦進行無權處分,善意第三人將根據公示公信原則取得物權,真正權利人難免遭受損失。問題的關鍵是,在名義權利人沒有處分權卻將財產處分給善意第三人之際,法律對真正的權利人毫無救濟之道。真正權利人沒有任何手段在善意第三人取得物權之前采取措施阻止交易的完成,而只能被動的接受喪失物權的不利后果。如果能在權利變動之前對真正權利人的利益有所救濟,則可以真正的起到維護真正權利人利益的目的。但是按照權利登記制和托倫斯登記制,都無法實現維護真正權利人的目的。

 

采權利登記制或者是采托倫斯登記制的國家,均承認登記可以產生物權變動的效力。也就是說在登記之前,權利并沒有發生變動,那么權利就應該仍然留在原來權利人處。而采契據登記制的國家則認為當事人的合意即可產生權利的變動,沒有賦予登記以物權變動的效力。筆者對這三種登記制考察以后發現,這些登記制中均沒有涉及到這么一個問題。假設在物權變動過程中,與原物權人協商變動物權的是某乙,但在登記的時候卻是登記的某甲的名字。如果某丙基于對物權公信力的信賴,與名義權利人進行了交易,那么根據權利登記制或者托倫斯登記制,某丙的利益都可以得到維護。因為此處的某丙已經化身為交易安全,立法者選擇了維護某丙的利益。但是這兩種登記制都沒有解決真正權利人擁有的權利到底是什么權利?筆者認為真正權利人根本不能被稱為權利人。因為權利變動的對象是登記名義人。由此所謂的真正的權利人在物權變動過程中從頭到尾都沒有獲得任何權利。或許有些人會認為這種情況在現實生活中不會發生。一個執意獲得物權的人,即某乙,怎么會甘愿在登記的那一刻將權利人登記為某甲?但是社會生活中卻是紛繁復雜的,現實生活中的很多案例已經告訴了我們這種情況不但存在,而且并不罕見。尤其是在婚姻家庭領域中,更是常見。比如說,在結婚前由某一方出錢購房,出錢一方從頭到尾都參與了購房的協商過程,但是在登記的時候可能因為某種原因卻將權利人登記為另一方。如果在日后解除婚姻關系的時候,我們僅僅將房屋的產權認定為歸登記方所有,僅憑著內心的公平正義感,我們也會覺得這是難以接受的。但是依據權利登記制或者托倫斯登記制,我們找不到可以有效救濟出錢一方的方法。

 

我們在選擇不同的登記制時,必須要考慮的問題是在物權變動的過程中各方的利益因素。賦予登記以物權變動的效力,就意味著立法選擇了維護善意第三人的利益,即交易安全。但是綜觀上述的三種登記制,我們發現這些登記制往往只是將注意力放在債權當事人的意思自治或者是善意第三人的保護上,在不經意間忽略了在交易過程中對真正權利人和其他利害關系人的保護。這不能不說是傳統民法理論的疏漏。實際上,物權變動完成后的善意取得人和物權變動完成后的利害關系人互為第三人。我們只是關心交易完成后在存在權利瑕疵下如何保護善意取得人,而忽略了在交易完成前如何保護真正的權利人,以避免真正權利人與善意第三人的利益沖突。立法者關注的似乎是在真正權利人和善意第三人之間如何進行取舍,而不是將注意力放在如何最大限度的減少摩擦并盡可能的滿足相互沖突的利益。