岳某與許某原系夫妻，后經法院判決予以離婚。雙方婚后共同財產中有房屋一套，系許某婚后操作購買，故房權證記載所有權人為許某，無其他共有人。2010年底，袁某在某信息部看到許某出售房屋的信息后，遂電話聯系許某，雙方在2011年11月最終商定房價45萬元。后袁某付清45萬元，并向房管部門提出過戶申請。2011年11月21日，袁某取得房屋的新房權證。2012年12月，岳某在起訴離婚后方知房屋被許某出賣，遂訴至法院，請求確認許某與袁某之間的房屋買賣行為無效。本案在審理過程中，經岳某申請，法院委托有資質的評估鑒定所進行評估鑒定，確定訟爭房屋的市場交易價為52.2萬元。

 

本案在審理中，存在兩種不同的意見：

 

第一種意見認為，訟爭房屋系岳某與許某的夫妻共同財產，而非許某的個人財產。未經岳某同意，許某與袁某之間的買賣行為無效。

 

第二種意見認為，袁某購買房屋是善意的，且購買價格并不明顯低于市場價格，該買賣行為應當合法有效。

 

筆者同意第二種意見，理由如下：

 

善意取得作為一項重要的民事法律制度，目的在于保護物權變動的公信力，鼓勵交易，維護正常的交易秩序。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”這是我國以司法解釋的形式，第一次明確地確認善意取得制度。

 

物權法施行后，對無權處分人處分財產后受讓人是否取得財產所有權進行了明確規定。據物權法第106條規定，不動產善意取得的構成要件為：（1）出讓人無處分權；（2）為善意；（3）合理價格有償轉讓；依照法律規定已經辦理物權變動登記。故對袁某取得房屋是否構成善意是本案的關鍵。在審判實踐和理論研討中，多結合具體案情，采用推定方法，即由原權利人對受讓人是否具有惡意進行舉證；如果不能證明受讓人為惡意，則推定受讓人為善意。

 

本案訟爭房屋在轉讓時，其房權證中的權利人僅登記為許某一人，而無其他共有人。根據房權證的物權法定和公示原則，袁某有理由相信其為許某的個人財產。加上袁某是在看到某信息部的轉讓信息后才聯系購買的訟爭房屋，即使該房屋有其他共有人，袁某也有理由相信系其他共有人同意轉讓。而岳某除了個人懷疑，并無充分證據證明袁某在交易時具有惡意，故本案應認定袁某系善意購買。

 

此外，我國合同法第74條規定：“債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。”對于何為“明顯不合理的低價”，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第19條規定，“對于合同法第74條規定的‘明顯不合理的低價’，人民法院應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價70%的，一般可以視為明顯不合理的低價……”經評估鑒定,本案訟爭房屋整套市場交易價為52.2萬元，而許某與袁某買賣時的實際交易價45萬元，達到了市場交易價的86.6%(450000÷522000)，故可以認定袁某約定和實際交付的房款45萬元是合理的。

 

綜上所述，本案中，袁某取得訟爭房屋應認定構成善意取得，且訟爭房屋已經辦理了過戶登記，故應駁回岳某的訴訟請求。