案例1：系爭房屋原產(chǎn)權(quán)人于2008年9月26日、10月1日、10月19日分別委托中原公司、漢宇公司和立好信公司出售房屋。立好信公司、漢宇公司、中原公司分別于10月22日、11月23日、11月27日帶陶德華或其妻曹美娟實(shí)地看房，中原公司報(bào)價(jià)165萬元。中原公司確認(rèn)其僅提供了一次看房服務(wù)，之后未就房屋買賣事宜與陶德華進(jìn)行任何聯(lián)系。11月30日，在漢宇公司居間下，買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣協(xié)議，以138萬元成交。同日，曹美娟簽訂傭金確認(rèn)書，并支付定金2萬元。12月6日，買賣雙方簽訂了上海市房地產(chǎn)買賣合同。后陶德華按約向漢宇公司支付傭金13,800元。原告得知后，認(rèn)為原告帶被告實(shí)地看房，被告”跳中介”的行為構(gòu)成違約，要求被告支付相當(dāng)于房屋實(shí)際成交價(jià)1%的違約金16,500元。

 

案例2：

 

2007年10月7日，易中天夫婦開著一輛沃爾沃轎車來看別墅，于是張小姐帶他們?nèi)ド徢奥犯浇戳艘惶捉袃r(jià)530萬元的別墅?！碑?dāng)時(shí)易中天一進(jìn)那套別墅就很滿意，他看得很仔細(xì)，前后看了一個(gè)多小時(shí)。還在現(xiàn)場說，要怎么裝修，書房要怎么改裝?！?/span>

 

張小姐說，由于房子是房主口頭委托中介出售，并沒有簽《委托出售協(xié)議》，但中介還是讓易中天的妻子簽了《房產(chǎn)求購委托書》，約定應(yīng)按出售報(bào)價(jià)的2.5%支付中介費(fèi)?？捶康诙?，張小姐給易中天的妻子發(fā)了一份傳真，詳細(xì)列出了中介費(fèi)和各種稅費(fèi)清單，大約要收取13.8萬元的費(fèi)用。但兩天后，易中天的妻子回復(fù)中介說，暫不買這棟別墅了。

 

幾天后，中介要帶別的客戶上門看房時(shí)，卻被別墅業(yè)主告知房子已經(jīng)賣出。隨后，中介前往廈門市房管部門查詢--別墅已被過戶到易中天夫人李女士的名下。事后，中介找到易中天夫婦索要中介費(fèi)，但易中天夫婦只愿意給5000元。

 

根據(jù)上述兩個(gè)案例，我們發(fā)現(xiàn)了二手房居間合同案件層出不窮，上至社會名流，下至平民百姓，當(dāng)一個(gè)問題被普遍化，甚至被社會化的時(shí)候，也就是意味著調(diào)整社會的形態(tài)的制度出現(xiàn)了問題，至少該項(xiàng)制度的外延的變化已經(jīng)無法趕上社會變遷外延的變化了，而我們認(rèn)為，無論在道德還是法律制度方面都產(chǎn)生了一定的”失范”，同時(shí)也因?yàn)楝F(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的失衡所帶來的弊端。

 

二手房居間合同案件的基本特點(diǎn)：

 

一、二手房居間合同案件的數(shù)量居高不下，與近年來房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展呈呼應(yīng)之勢。

 

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（其中二手房占有30%-50%）：參見附錄

當(dāng)前我國許多一線城市房價(jià)按現(xiàn)匯率折算，已經(jīng)可以與發(fā)達(dá)國家的房價(jià)比肩甚至更高，而”當(dāng)?shù)亍本用竦钠骄杖雲(yún)s不及發(fā)達(dá)國家的1／10，房地產(chǎn)泡沫明顯。而現(xiàn)在二手房的交易增長十分迅猛，從市場交易結(jié)構(gòu)看，二手房增速快于商品房且比例逐步提高。成為了現(xiàn)在房價(jià)過度上漲的”生力軍”。

 

二、中介公司缺乏行業(yè)自律意識操作失范，導(dǎo)致中介服務(wù)行業(yè)的社會誠信度和滿意度普遍較低。

 

2009年7月以來，浦東房地產(chǎn)糾紛數(shù)量呈爆炸式增長，并伴隨房價(jià)波動(dòng)呈波浪型上升。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2008年浦東新區(qū)法院受理的房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量約為2004年一倍。其中大量交易是通過中介公司完成的。當(dāng)今，房地產(chǎn)中介形成了包含房地產(chǎn)樓盤代理、評估、策劃、二手房出租買賣、抵押擔(dān)保等領(lǐng)域的相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

 

中介公司行為”失范”具體表現(xiàn)在：

 

1、中介公司之間惡性競爭：

 

首先，為了搶占市場，很多中介公司在沒有拿到經(jīng)營拍照或者超出了經(jīng)營范圍就對外經(jīng)營，例如：有些中介機(jī)構(gòu)打著較大規(guī)模的房屋中介機(jī)構(gòu)的旗號，經(jīng)行營業(yè)，一次來獲得買房的信任。有些即使拿到經(jīng)營牌照的，也為了贏得時(shí)間，獲取更大的利潤，對賣方的情況經(jīng)行粗略的審查，對房屋的朝向、位置、格局、質(zhì)量、裝修等等最基本的情況沒有查清，同時(shí)對于房主的信息，例如房主是否為所有權(quán)人，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)是否存在抵押，房屋的出賣人是否獲得其他的共同所有人的處分房產(chǎn)的同意書（若為獲得，怎買賣合同無效）等等，更有甚者，沒有獲得房主的委托，就私自利用虛假信息騙取買房的信任，獲得定金和中介費(fèi)用所以加監(jiān)管力度。所以對于《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)管理法》出臺，具有針對性的對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)行有效的約束勢在必行，同時(shí)對于消費(fèi)者而言，也不能輕易的相信中介的一面之詞，也要對相關(guān)信息經(jīng)行收集和整理，在必要的時(shí)候也要向?qū)I(yè)人士經(jīng)行咨詢。

 

其次，為了搶奪市場占有率和提高傭金，業(yè)隨著房價(jià)以天文數(shù)字的上漲速度，”一房數(shù)賣”的情況越演越烈，大多數(shù)情況下，房主并非惡意的為了騙取房款，而是在房價(jià)過度增長的今天，今天約定好的房價(jià)，在明天就可能翻倍甚至更高，于是很多房主寧愿雙倍返還違約金，也不愿賣出房產(chǎn)，這也給買受人造成了很大的房屋的漲跌損失，所以我們認(rèn)為針對一房二賣情形下，合同履行規(guī)則應(yīng)該為：

 

（1）、登記優(yōu)先；（2）、占有優(yōu)先；（3）、登記備案優(yōu)先；（4）、簽約優(yōu)先

 

一房二賣情形下出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，包括：返還購房款及利息、賠償房屋漲跌損失等。其中，”一房二賣”中出賣人與買受人惡意串通的推定：在沒有直接證據(jù)證明后買受人明知先買受人與房產(chǎn)商簽約在先的情況下，法院可依據(jù)舉證責(zé)任分配規(guī)則，結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)，推定房產(chǎn)商與后買受人惡意串通，損害先買受人的權(quán)益。

 

北京市朝陽區(qū)人民法院對于避免”一房二賣”的幾點(diǎn)建議：第一，簽約前做好調(diào)查，明確欲購房屋的性質(zhì)，避免合同因此無效或者履行不能。第二，認(rèn)真準(zhǔn)備，細(xì)化合同條款，方便合同履行。第三，特別注意合同解除、違約責(zé)任及救濟(jì)途徑等條款，如明確”一房二賣”禁止性內(nèi)容，并加重此種行為的違約責(zé)任，力求對賣房人的逐利心理產(chǎn)生震懾作用。第四，發(fā)現(xiàn)違約后，及時(shí)采取提起訴訟并申請?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過戶。第五，在可能的情況下，增加中介公司的責(zé)任，如確保網(wǎng)簽信息錄入真實(shí)、準(zhǔn)確，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行交易之前標(biāo)的房屋是否曾經(jīng)網(wǎng)簽等情況的查詢，協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細(xì)致的合同條款，在合同簽署后督促雙方進(jìn)行網(wǎng)上公示并積極履行合同義務(wù)等。

 

2、從業(yè)人員普遍質(zhì)素較低（沒有受過專業(yè)培訓(xùn)），考核標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》落實(shí)不到位，缺乏職業(yè)道德，泄露客戶的信息與資料，侵犯客戶的隱私權(quán)。例如簽了合同后不給正本而只給復(fù)印件、私收中介費(fèi)、找”托”抬價(jià)、故意隱瞞房屋的信息、引誘甚至欺騙客戶繳納定金、將各方繳納的稅費(fèi)故意算錯(cuò)等等。對于上述問題，我們應(yīng)該定期經(jīng)行考核，可以采用在律師行業(yè)對于律師執(zhí)照的年檢與學(xué)習(xí)基點(diǎn)達(dá)標(biāo)，同時(shí)對于考核不過關(guān)或者成績不夠理想的人員經(jīng)行培訓(xùn)。或者也可以建立專門的房產(chǎn)中介的相關(guān)行業(yè)協(xié)會，對上述人員經(jīng)行專門性的監(jiān)管與培訓(xùn)，同時(shí)也可以經(jīng)行相應(yīng)的懲罰性的措施，是行業(yè)人員自覺自愿提高自身素質(zhì)，一面受到處罰。

 

3、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和《房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》等只在行政層面經(jīng)行監(jiān)管，行政意味濃重，法律的懲治與約束的強(qiáng)度不夠。所以要加大監(jiān)管力度，加強(qiáng)立法，要從行政立法的角度擴(kuò)展到其他部門立法，同時(shí)我們還可以設(shè)立專門的監(jiān)管部門經(jīng)行監(jiān)管，加強(qiáng)懲罰性措施，增加法律的威懾力。消費(fèi)者本事也要提高自己的法律意識，拿起法律的武器經(jīng)行維權(quán)。

 

其他還有消費(fèi)者認(rèn)同度較低、中介公司內(nèi)部管理混亂等問題。

 

三、雖然過半案件最終達(dá)成和解，但”嘔氣型”當(dāng)事人也逐漸增多，案件的判決率總體呈上升之勢。

 

房地產(chǎn)案件中，很多當(dāng)事人，中介人都因?yàn)樘幱趯τ诒舜说牟恍湃?，認(rèn)為對方收費(fèi)或者要價(jià)方面不公平，”獅子大開口”，于是出于”嘔氣”發(fā)生了違約，”跳中介”等現(xiàn)象。

 

四、二手房居間合同中充斥大量格式條款，是此類糾紛迭起的法律原因。

 

現(xiàn)今，中介公司為了收取傭金，又居于大多數(shù)的房地產(chǎn)中介合同是格式合同，就給霸王條款營造了滋生的溫床，霸王條款對于買主十分不利，它的存在有以下幾條隱患：霸王條款一是該條款是否免除了對方的責(zé)任；二是該條款是否加重自己的責(zé)任；三是該條款是否排除了自己的主要權(quán)利。對于有些霸王條框中介公司則認(rèn)為，自己這樣做也表示實(shí)屬無奈，主要目的是為了防止買賣雙方私下交易，致使公司無法獲取傭金。中介的工作本來就是為買賣雙方提供信息，中介向顧客介紹了房源，就已經(jīng)履行了居間合同中的報(bào)告信息義務(wù)。最終買賣雙方利用這一信息簽訂買賣合同，就應(yīng)該支付中介費(fèi)用。中介合同中常見的格式條款：

 

（1）”若乙方違反協(xié)議書中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書，并有權(quán)將本協(xié)議書所指商品房另行出售，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還”、（2）”不論雙方買賣交易是否成功，只要一方不愿意交易，均需繳納中介費(fèi)”、（3） “甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3％計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購房款中，扣罰10％的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)”、（4）”甲方如與乙方（中介）所曾介紹的交易對象在簽訂本確認(rèn)書后的一年內(nèi)無論以何種方式及何種價(jià)格私下成交，或經(jīng)過乙方中介成交后因甲方原因?qū)е潞霞s終止時(shí)，甲方仍應(yīng)全額支付給乙方約定的服務(wù)報(bào)酬”、（5）”本協(xié)議自簽訂之日至到期后6個(gè)月內(nèi)，甲方或者甲方親友及其代理人，無論通過何種途徑直接或者間接與乙方介紹過的客戶成交，甲方均須向乙方支付本協(xié)議所約定的中介服務(wù)傭金”。

 

對于不平等格式條款（1）（2）（3）的效力：

 

提供格式條款的一方當(dāng)事人未盡提示和說明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，可撤銷。（《中華人民共和國合同法》第四十條規(guī)定）
 

提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無效。（提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對方當(dāng)事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持（合同法司法解釋二第九條））

 

其中對于”不論雙方買賣交易是否成功，只要一方不愿意交易，均需繳納中介費(fèi)”，我認(rèn)為這個(gè)條款有探討之處，根據(jù)合同法地四百零五條，受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)該向其支付報(bào)酬。因不可歸責(zé)于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務(wù)不能完成的，委托人應(yīng)該向受托人支付相應(yīng)的報(bào)酬，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。而在合同法第四百二十七條，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)之處的必要費(fèi)用。一般法院在處理類似案件的都是根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，甚至按照合同擬定時(shí)要遵守的”誠實(shí)信用原則”來維護(hù)委托人的權(quán)益，可是為什么在居間合同中的規(guī)定要比在委托合同中的規(guī)定更為嚴(yán)格，當(dāng)合同制定任意性規(guī)范時(shí)，它的價(jià)值取向偏向于委托合同會因?yàn)檫`反合同法第四十條的規(guī)定而無效，對于委托合同和居間合同都可以是有償合同，最大的區(qū)別點(diǎn)在代理的名義不同，但是對于后果的承擔(dān)最后都還是會要轉(zhuǎn)嫁到委托人的身上，而對于上述合同法第四十條，我認(rèn)為在有償?shù)奈泻贤幸汛嬖陬愃频膯栴}，現(xiàn)今很多的委托合同都是格式合同，但是在同等的情況下，居間合同的居間人卻不能向委托人要求相應(yīng)的報(bào)酬，其實(shí)我認(rèn)為是不太公平的，我認(rèn)為這樣的規(guī)定帶有一定的道德導(dǎo)向性，立法的出發(fā)點(diǎn)是為了保護(hù)委托人的利益。

 

“跳中介”條款（4）（5），所謂”跳中介”現(xiàn)行二手樓市中，買賣雙方通過中介公司進(jìn)行房地產(chǎn)交易已成為一種普遍方式，賣方找多家中介公司掛牌、買方找多家中介公司看房的情形也相當(dāng)普遍。中介公司以房屋買受人與出賣人私下達(dá)成交易或另行委托他人居間（即所謂的”跳中介”）為由，要求對方承擔(dān)違約責(zé)任的案件時(shí)有發(fā)生。

 

糾紛的爭議多集中在以下兩點(diǎn)：一、”跳中介”條款是否有效；二、多家中介參與同一交易僅一家成交，未成交中介是否有權(quán)以”跳中介”為由要求委托人支付傭金或違約金。

 

“跳中介”違約行為的認(rèn)定：

 

（1）中介公司的委托權(quán)限，是一般代理還是獨(dú)家代理；

 

（2）中介公司是否提供了房源信息或成交機(jī)會，并且積極履行媒介服務(wù)；

 

（3）委托人是否利用該信息、機(jī)會與出賣方私下成交或另行委托他人居間成交；

 

（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。

 

跳中介條款的效力：旨在保護(hù)中介公司作為居間人依法應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益，防止當(dāng)事人利用已獲得的服務(wù)進(jìn)行私下交易的背信行為，其雖為格式條款，但并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，故應(yīng)認(rèn)定為有效。

 

建議：

 

在對于客觀環(huán)境經(jīng)行約束的同時(shí)，買房者自己也要提高警惕，所以針對上述問題

 

我對于買房時(shí)要注意問題提出幾點(diǎn)建議：

 

（1）查看房屋的產(chǎn)權(quán)證書，以及房主的身份證，以及核查其真實(shí)性。同時(shí)應(yīng)要注意房屋是否存在共有人，若有，那么賣房是否得到了共有人的同意。

 

（2）注意房屋是否有出租，根據(jù)”買賣不破租賃”原則，房屋的產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓并不能破除租客對于房屋的使用權(quán)。

 

（3）到房管部門查詢房屋的相關(guān)登記，所有權(quán)上是否有設(shè)置其他權(quán)利，例如抵押。

 

（4）注意房屋的使用時(shí)間，一般商品房的土地使用年限是70年，注意房子的剩余的使用年限與房價(jià)是否匹配。

 

（5）房屋的性質(zhì)也需要特別注意，房屋是屬于商品房、福利房、房改房、公房或者是經(jīng)濟(jì)適用房等，對于轉(zhuǎn)讓手續(xù)的要求是不同的。而對于單位的房屋，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

 

（6）對于房屋中介提供的一些項(xiàng)目要注意，例如房屋中介合同中涉及的意向金、辦貸款、違約金、代看房、吃差價(jià)、代收錢、更名費(fèi)、定金等要注意，還有就是對于誠意書、意向書的協(xié)定與需要謹(jǐn)慎。

 

（7）物業(yè)管理費(fèi)用的支付情況，有些房主可能因?yàn)楦鞣N原因拖欠物業(yè)費(fèi)用，可能有買受人承擔(dān)，同時(shí)也要弄清水、電、煤、暖的收費(fèi)方式和提供情況。

 

（8）對于房屋轉(zhuǎn)讓的緣由要盡量弄清楚，對于房屋的一些缺陷，很多房主可以隱瞞，房屋中介也因?yàn)橄胍嵢≈薪橘M(fèi)用幫助隱瞞，例如一些預(yù)計(jì)的政府行為會影響未來房屋的使用。

 

（9）注意房屋的面積，一般房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積是建筑面積，是由套內(nèi)使用面積、房屋、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積構(gòu)成，所以實(shí)際上我們的使用面積要比建筑面積要小。

 

結(jié) 語

 

現(xiàn)今，買房依然是中國人一生的追求，俗話說”金屋，銀屋，不如自己的茅草屋”，有了家，對于人情至上的中國人來說就是有了依靠，有了信仰，有了生活，無論是銀行提高貸款首付和利率，還是在北京上海搞得如火如荼的房產(chǎn)稅，甚至是現(xiàn)在政府打壓下的房地產(chǎn)商與購房者的博弈來說，無論外面的形式有多么的嚴(yán)峻，對于中國人來說，在買房的戰(zhàn)役中一定會輸?shù)囊欢ㄊ琴彿空撸驗(yàn)榉孔邮巧畹谋匦杵?，沒有房就沒有家，沒有房就沒有生活，甚至沒有房就沒有生命，所以政府出臺的種種政策與法規(guī)是否應(yīng)該多考慮站在處于弱勢的購房者的立場，對于規(guī)制侵犯他們權(quán)益的勢力經(jīng)行整頓、整改，特別是現(xiàn)在房產(chǎn)中介一片混亂的場面，加大監(jiān)管力度，不僅采取行政干預(yù)，同時(shí)加強(qiáng)立法，控制住房產(chǎn)糾紛的數(shù)量；另一方面也要加大法制宣傳，增強(qiáng)消費(fèi)者的法制觀念，懂得維護(hù)自己合法權(quán)益，對于房產(chǎn)中介的一些惡性手段經(jīng)行提防和采取一定維權(quán)措施。以免讓他們鉆了法律的空子，當(dāng)然也不能對于購房者為了逃避中介費(fèi)的行為制止不理。在權(quán)衡雙方利益的情況下，達(dá)到雙方利益的最大化，達(dá)到雙方利益的均衡。