大量新建小區入住后,由于物業管理法律法規尚不健全,直接導致了以物業費糾紛為主的矛盾糾紛呈逐年高發態勢。

　　江蘇省司法廳一項調查顯示,僅南京市去年第四季度就發生物業糾紛863起,同比增長52.74%,蘇州市去年第四季度達到869起,同比增長47.79%。而在揚州市,去年兩級法院審理的物業糾紛案件數則達到了近1000起,其中90%的案件都是物業公司將業主告上法庭,討要物業費。

　　是什么原因導致原本在一個屋檐下的業主和物業公司,成為死對頭?

　　與物業簽訂合同需仔細

　　當購買了沿街商鋪的萬某被物業公司因拒交物業費告上法庭時,他隨即進行了反訴,要求物業公司賠償近9000元損失以及違約金3500余元。

　　萬某訴稱,自2005年入住后,發現屋頂漏雨,物業公司先后于2006年、2007年對屋頂進行了維修,但漏雨問題至今未能根本解決,致使他的房子受到了損失,加上維修費用花了近9000元。

　　“由于物業公司違反合同約定,沒有盡到物業服務的責任,給我造成了損失,我有權拒絕支付物業費。”萬某說。

　　但他的意見沒有得到法院的支持。

　　法院認為,萬某與物業公司之間的《前期物業管理協議》合法有效,雙方均應當按照協議約定行使權利、履行合同確定的義務。在萬某受損責任未明的情況下,就拒絕承擔交納物業費的義務并要求物業公司賠償損失,于法無據。

　　2011年6月,揚州市一家物業公司到維揚區法院起訴稱,2008年3月和梅嶺街道某小區的開發商簽訂了《物業管理委托合同》,4月1日起就對該小區進行了物業管理,收費嚴格按照物價局核準的標準執行。但23戶小區業主拖欠了一年物業費,少則幾百元多則數千元,訴請法院判決業主歸還拖欠的物業費共計2萬余元。

　　23名業主對拖欠事實基本沒有異議,但卻向法官倒了一肚子苦水。

　　業主王某表示,小區的保安和保潔員的人數相比于剛開始,出現嚴重縮水；業主李某則稱,小區里經常可以隨意進出陌生人和停放大型機動車,管理十分松散,感覺不安全,物業公司對此應負責；還有的業主則稱房子有漏水等現象,報修很長時間也沒人管。

　　但由于沒有拿出實質性的證據,法院在審理后沒有采納業主的辯駁意見,23名業主被判敗訴。

　　《法制日報》記者采訪了解到,由于物業合同基本上是在購買房屋時,就已和開發商簽訂,業主委員會當時并沒有成立。

　　買房的時候,大部分業主的注意力并不是在物業服務的條款上,不少業主只是隨手翻翻格式化的物業委托合同,就簽了字,甚至不少人還有“住進去再說”、“服務不好就不交費”等想法,導致在合同約定初期,就埋下了糾紛的種子。一旦物業管理出現問題,面對具體物業服務在合同條款方面的缺失,很難通過拒交物業費達到目的。

　　物業公司逼業主當被告

　　江蘇寶應人魏某因擔心房價飆漲,在兒子高考那年,就在縣城買了一套100多平方米的住宅。合同約定入住時間是2007年年底,但到了入住時間,卻遲遲不見入住通知書,一年之后才被通知入住。由于違反合同約定,開發商只好按約定的條款賠償了延期交房違約金。

　　可在接下來的交房過程中,就不那么順利了。讓魏某納悶和不能接受的是,物業公司要求他補交2007年年底以后的物業費,還要再預交1年物業費,否則拿不到新房鑰匙。

　　因為雙方僵持不下,魏某始終沒有拿到房子。2010年上半年,老魏向仲裁部門申請仲裁,請求裁決開發商承擔由此產生的逾期交房的責任,即從2008年年底到2010年年初的延期交房違約金兩萬元。仲裁部門認為,開發商提供了齊全的證明文件,委托有資質的物業公司代理交房業務,符合交易慣例和有關規定,裁定魏某敗訴。

　　由于一直沒有業主委員會,靠零零散散的幾個并不熟悉的業主單一維權,很難奏效。而到房管部門投訴,基本上沒有人理睬。魏某很郁悶。

　　江蘇省揚州市維揚區人民法院一份《分析拖欠物業管理費案件頻發成因并提出對策》的報告顯示,90%以上的案件,都是業主被物業公司“逼到被告席上”的。

　　多重問題得不到監管

　　記者了解到,相對于物業糾紛迅猛增長的態勢,如何加大對房地產開發商及其物業公司的有效規范和監管,卻始終“停滯不前”。

　　江蘇省一名法官在審理物業糾紛類案件時發現,由于“炒房一族”數量龐大,直接造成了房屋“空置率”的居高不下。這種情況反映在物業維護上,就是入住率不高導致物業費收取難度加大,資金短缺嚴重影響了物業公司對小區建筑設施的維修、養護和管理以及小區安防設施的啟用、維護。

　　“業主空置住房,實際上是主動舍棄了物業服務權利,但并不能自然免除合同規定的交費義務。”上述法官表示,空置物業雖然減輕了物業服務的負擔,但是否能享受一定的物業費折扣,合同上大多都沒有約定。

　　此外,糾紛中還暴露出不少物業公司在收費時不開具正規發票的問題,這也是產生矛盾的原因所在。“物業費沒有正式發票,相關信息得不到公開,極容易產生新的矛盾。”上述法官說。

　　記者了解到,隨著房地產市場的降溫,部分物業公司或倒閉或退出開發領域,直接導致物業服務承諾不能兌現。同時,物業公司抱住既得利益不放,在對公用附屬配套設施的管理與租賃收益的使用、賬目的公開等違規操作上,與業主缺乏有效溝通,雙方互信度差,加上不少樓盤在數年內遲遲不成立業主委員會,導致業主維權缺乏相關組織支持,也是物業糾紛迅速增長的原因。

　　揚州中院民一庭法官李春艷表示,業主以拒絕交費作為“談判”的砝碼是不明智的。糾紛發生后,除了向業主委員會投訴外,還可以先向所在地街道和房管部門反映。

　　記者還了解到,除了新建小區的物業糾紛突出外,老舊小區、拆遷小區的物業問題也不容小覷。

　　近年來,蘇州、南京等地在部分老舊小區嘗試“自治管理”模式。然而,盡管低廉的物業費讓業主每年少交了幾百至數千元的物業費,但物業管理的不專業、不規范卻無法回避。

　　“尤其是巨額的安防經費需要支出,往往這些老舊小區容易出現嚴重問題。”南京市一名街道干部說,老舊小區的停車難、收費高等諸多問題,還直接影響了小區業主對物業公司的認同感和理解支持,小矛盾誘發大糾紛屬普遍現象。