一、 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)概述

 

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度是當(dāng)今世界各國、各地區(qū)民法所普遍規(guī)定的制度，是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快以及房地產(chǎn)業(yè)興起在各國法律上的必然反映。

 

在我國民法理論中，對于優(yōu)先購買權(quán)的概念，許多學(xué)者都給出了自己的定義，主要觀點(diǎn)：蔡福華認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是指特定人，依法律規(guī)定在特定的買賣關(guān)系中，于所有人出賣財產(chǎn)時，依法享有在同等條件下優(yōu)先于其它人購買的權(quán)利。而馬俊駒認(rèn)為："優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或者合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物給第三人時，享有在同等條件下優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。"筆者認(rèn)為，雖然這幾種表述在文字上盡顯不同，但其所要表達(dá)的意思是相同的。基于此，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)可作如下定義：是指作為房屋承租人的自然人、法人、其他組織，在租賃合同的有效期內(nèi)，在出租人出賣房屋時，依照法律的規(guī)定，在一定期限內(nèi)，享有于同等條件下優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。

 

二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)

 

房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)為何種法律性質(zhì)，這對于優(yōu)先購買權(quán)的研究是一個最基本的問題。在學(xué)界，我們通常有以下幾種學(xué)說來界定房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)。

 

（一）、期待權(quán)說

 

所謂期待權(quán)是指，因具備取得權(quán)利的部分要件，受法律保護(hù)而具有權(quán)利性質(zhì)的法律地位。持有此種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)在出租人出賣房屋前尚未實(shí)現(xiàn)，所以是停留在期待狀態(tài)的。在《合同法》中對房屋承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)做出了明確的時間限定，即不是任何時候承租人都享有該項權(quán)利，只有在租賃合同存續(xù)期間，出租人出賣房屋，承租人才享有了優(yōu)先購買權(quán)的期待可能性，然后在同等的條件下由可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

 

（二）、形成權(quán)說

 

在德國，學(xué)者通常認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)為附條件的形成權(quán)，且此學(xué)說已被我國臺灣地區(qū)的學(xué)者所接納。

 

該說認(rèn)為，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是可以依一方當(dāng)事人的意思，形成義務(wù)人出賣與第三人同樣條件為內(nèi)容的契約，而無需義務(wù)人的承諾，因此，只是這種形成權(quán)附有停止的條件，只有在義務(wù)人出賣標(biāo)的物于第三人時，房屋承租人才能行使該權(quán)利。

 

（三）、請求權(quán)說

 

所謂請求權(quán)，是指在法律關(guān)系中得一方當(dāng)事人請求他方為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。

 

在我國臺灣地區(qū)就認(rèn)為房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是買賣契約訂立請求權(quán)。該說認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)先購買權(quán)人對出賣人的買賣合同訂立請求權(quán)，而依買賣合同訂立請求權(quán)的法理，買賣合同尚須經(jīng)出賣人之承諾才能成立。

 

在此，我們又可以將請求權(quán)分為訂立合同請求權(quán)說、具有物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)說和附有強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說。訂立合同請求權(quán)說主張的是，優(yōu)先購買權(quán)人對出租人的買賣合同的訂立行使請求權(quán)。具有物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)說則主張的是，承租人優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)先購買權(quán)人依法對出賣人即出租人享有的一種具有物權(quán)性質(zhì)的請求，直接對抗第三人。最后，附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說主張的則是，雖然承租人得請求出租人將房屋出賣于他，但出租人非有正當(dāng)理由不得拒絕承諾。

 

（四）、物權(quán)說

 

在德國，以是否能夠?qū)沟谌藢⒎课莩凶馊说膬?yōu)先購買權(quán)分為物權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)。所謂優(yōu)先購買權(quán)的物權(quán)說是指，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，其效力不僅及于出租人，更可以對抗第三人，即如果出租人基于與第三人簽訂的房屋買賣合同進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，而此行為有違承租人的優(yōu)先購買權(quán)，因此該行為無效。

 

（五）、債權(quán)說

 

主張房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是債權(quán)的學(xué)者認(rèn)為：承租人的房屋優(yōu)先購買權(quán)僅僅是一種承租人對于出租人的債權(quán)，承租人對租賃物不享有所有權(quán)，不具有處分得權(quán)力，因而承租人僅可向出賣人要求其優(yōu)先向自己為買賣關(guān)系的履行，而不得以此權(quán)利對抗第三人--若出租人未告知承租人出賣房屋的事實(shí)而與第三人簽訂買賣合同則承租人不得對抗他們的買賣合同，只能要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

 

筆者認(rèn)為，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于債權(quán)。在2009年出臺的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中，第21至24條細(xì)致了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的制度。這些規(guī)定肯定了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)這種權(quán)利的存在價值，更是將房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)定性為債權(quán)。租賃合同之承租人是基于債權(quán)合同享有的權(quán)利，屬于債權(quán)。因此，我們將基于房屋租賃所產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)也定性為債權(quán)是合理的。同時，我認(rèn)為將房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)定性為債權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)是有利于出租人行使處分權(quán)，這樣更加體現(xiàn)了民法的自身價值。

 

三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件及限制

 

（一）、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件

 

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使是指，優(yōu)先購買權(quán)人在知悉出賣人出賣標(biāo)的物于第三人后，在行使期限內(nèi)向出賣人為單方意思表示，表達(dá)其愿意以同等條件購買標(biāo)的物的意思。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件主要包括以下幾點(diǎn)：

 

1、在租賃合同存續(xù)期間主張優(yōu)先購買權(quán)。房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提是存在房屋租賃關(guān)系，即在租賃合同有效的條件下，承租人才能享有優(yōu)先購買權(quán)，在租賃合同無效或解除時就沒有所謂的優(yōu)先購買權(quán)，也就是說在這種情況下優(yōu)先購買權(quán)存在的基礎(chǔ)已經(jīng)沒有了。正如德國學(xué)者迪特爾·梅迪庫斯所言，為了使優(yōu)先購買權(quán)人能夠?qū)ψ约簷?quán)利的行使做出決定，其必須知道出租人和第三人之間存在買賣合同。

 

2、必須在"同等條件"下行使。依據(jù)《合同法》第230條規(guī)定，只有在同等條件下，承租人才可以享有優(yōu)先購買權(quán)。這里所說的"同等條件"是房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)質(zhì)要件，它不但限制了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使，同時也保護(hù)了出租人財產(chǎn)的合法權(quán)益。

 

學(xué)術(shù)界和司法實(shí)務(wù)界對同等條件的不同理解已經(jīng)成為適用優(yōu)先購買權(quán)的難點(diǎn)。關(guān)于同等條件的判斷標(biāo)準(zhǔn)主要有以下三種學(xué)說：

 

一是相對同等說。此說法目前占大多數(shù)。該說認(rèn)為承租人購買條件與其他買受人的條件大致相同，即視為在同等條件下。

 

二是絕對同等說。該說認(rèn)為承租人認(rèn)購的條件應(yīng)與其他買受人絕對相同或完全一致。

 

三是認(rèn)為同等條件是指價格的同一。如果出租人基于某種特殊原因給予第三人比較優(yōu)惠的價格，這些特殊因素又能夠以金錢來衡量，則應(yīng)當(dāng)在折合成金錢后加入價格之中，而如果這些特殊因素不能用金錢來衡量，那么我們應(yīng)當(dāng)采用市場價格來確定房價。

 

另外認(rèn)為在一般情況下，同等條件即為同等價格。如果法律、法規(guī)另行規(guī)定同等條件還包括法律、法規(guī)的限制條件，當(dāng)事人簽訂的合同中的約定，則可以成為同等條件的組成部分，但約定不能違反法律的規(guī)定。

 

3、必須在合理期限內(nèi)行使。關(guān)于合理期限的問題《合同法》第230條規(guī)定了，"應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。"按照《城市私有房屋管理條例》第11條和《民通意見》第118條的規(guī)定，出租人出租租賃房屋的，應(yīng)提前三個月通知承租人。在《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體運(yùn)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）也沒有做出全面的規(guī)定，《解釋》只規(guī)定了出租人出租房屋應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人以及出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確購買的即喪失優(yōu)先購買權(quán)。

 

（二）、《解釋》關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使限制

 

房屋的優(yōu)先購買權(quán)是法律繼"買賣不破租賃"權(quán)利后對承租人權(quán)利保障的另一次延伸。在《解釋》中對承租人行使此權(quán)利進(jìn)行了詳細(xì)的限制，進(jìn)一步保障了雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益?！督忉尅分饕獙σ韵滤膫€方面的行使進(jìn)行了限制：

 

1、房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)對承租人的限制

 

《物權(quán)法》第93、94 條明確規(guī)定了按份共有具有所有權(quán)性質(zhì)；第101 條規(guī)定了共有人的優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)物權(quán)法定原則，房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)是具有物權(quán)性質(zhì)，其權(quán)利行使可以對抗任意第三人，即具有物權(quán)的對世屬性；而合同法中的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是具有一定的范圍屬性。法律規(guī)定房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，目的在于簡化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)整個社會上的物占有與利用秩序，防止由于外人的介入而使共有人內(nèi)部趨于繁雜，實(shí)現(xiàn)物的權(quán)能整體效益。

 

2、近親屬購買對承租人的限制

 

依據(jù)《解釋》第24 條的規(guī)定，出租人將房屋出賣給近親屬之時，承租人并不享有優(yōu)先購買權(quán)。從此《解釋》規(guī)定中，筆者發(fā)現(xiàn)：與出租人之間具有身份關(guān)系的買受人，相對于房屋承租人而言，更加具有優(yōu)越的地位。筆者認(rèn)為，該條規(guī)定有利于促進(jìn)家庭和睦和社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會主義和諧社會的基本理念。

 

3、除斥期間的限制

 

優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間是指出賣人通知具有優(yōu)先購買權(quán)的承租人將房屋賣給第三人的條件，承租人法定期限內(nèi)未做出是否購買的意思表示，則承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)。在《合同法》中規(guī)定的僅僅是"合理期限"。按照《民通意見》第118條是以三個月為除斥期間。由于三個月的除斥期間過長，不利于法律關(guān)系的穩(wěn)定和第三人利益的保護(hù)?！督忉尅返?span lang="EN-US">21條也未做出明確規(guī)定，但規(guī)定了承租人在十五日內(nèi)未表示購買，此權(quán)利則不受法律的保護(hù)。同時第23 條規(guī)定："出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。"法律對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)行使期間進(jìn)行了限制，但對出租人的合理通知期限仍沒有作出具體性的確定。筆者認(rèn)為，通知的合理期間應(yīng)當(dāng)以出賣的意愿、第三人購買的意思、價金的高低、交易習(xí)慣等方面綜合判斷。

 

4、購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的限制

 

在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，為了維護(hù)善意第三人的利益，保證公示公信的效力，應(yīng)對承租人的優(yōu)先購買權(quán)予以必要限制。而此時可以將"善意"分兩種情形來理解：第一，如果第三人知道承租人有優(yōu)先購買權(quán)，那么其有義務(wù)去了解出賣人出賣財產(chǎn)時是否尊重了有優(yōu)先購買權(quán)的其他人。如果第三人沒有去了解出賣人是否行使了通知義務(wù)，這將認(rèn)定其主觀上有過失事由或者是非善意的，因而不能適用善意取得。第二，如果第三人不知道出賣房屋有承租人的情形，且查詢了房地產(chǎn)管理部門的登記簿未發(fā)現(xiàn)房屋上存在租賃的記載，那么就可以認(rèn)定第三人為善意。

 

三、   房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的缺陷

 

（一）、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的現(xiàn)行法律規(guī)范

 

在我國，關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)有房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)和房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)之分。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國優(yōu)先購買權(quán)的立法也越來越完善。

 

最早關(guān)于房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定是于1983年12月7日，國務(wù)院頒布的《城市私有房租管理條例》的第11條規(guī)定："房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。"之后，在1984年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中也規(guī)定了，房主出賣房屋時在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)?；谖覈睹穹ㄍ▌t》沒有這方面的規(guī)定，1988年最高人民法院在《關(guān)于貫徹執(zhí)行< 中華人民共和國民法通則> 若干問題的意見(試行)》第118條中規(guī)定了："出租人出賣出租房屋應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出賣人未按此規(guī)定出賣房屋時，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"1994年建設(shè)部《公房條例》第36條第2款規(guī)定："出售出租公有房屋時，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。"1999年，我國《合同法》 第230條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。"而在這些立法過程中，關(guān)于我國房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，除了《合同法》正式以法律的形式進(jìn)行了規(guī)定，其他都是規(guī)定在位階相對較低的行政法規(guī)中和司法解釋中。

 

（二）、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律制度的不足

 

 

1、行使優(yōu)先購買權(quán)的主體不明確。《合同法》第230條與《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行) 》 第118條都只明確規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)而對于其他房屋利益人的權(quán)利卻沒有做規(guī)定，但根據(jù)法理以及實(shí)踐中的具體操作，還應(yīng)當(dāng)具體規(guī)定其他特定主體基于特定事由而享有的優(yōu)先購買權(quán)。這里主要表現(xiàn)為承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突問題，問題一是當(dāng)房屋是共有物權(quán)時，共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生了沖突，究竟是哪方的權(quán)利優(yōu)先？在《民法通則》第78條第3款、《民通意見》第92條、《公司法》第35條第3款等均為關(guān)于共有人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定中都沒有明確規(guī)定。理論界有學(xué)者認(rèn)為：承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于共有人的優(yōu)先購買權(quán)，這便于房屋部分所有權(quán)和使用權(quán)的合二為一，可以使承租人減少因使用該房屋而支出的費(fèi)用。另有學(xué)者認(rèn)為：鑒于共有人的優(yōu)先購買權(quán)是一種物權(quán)性的購買權(quán)，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種債權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)，且買賣不破租賃原則的確定已確保了承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的實(shí)現(xiàn)，因此共有人的優(yōu)先購買權(quán)效力應(yīng)有于承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力。二是對于按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)，《民法通則》第73條第3款規(guī)定："按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。"《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題意見》也規(guī)定："共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。"根據(jù)這兩部法律的規(guī)定，房屋的按份共有人對房屋也是享有優(yōu)先購買權(quán)的，而房屋承租人也享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人出賣房屋時，這兩個優(yōu)先權(quán)就會發(fā)生沖突。

 

2、優(yōu)先購買權(quán)行使期限的規(guī)定不一致。優(yōu)先購買權(quán)制度是體現(xiàn)法律對特定當(dāng)事人的保護(hù)，而這種保護(hù)是通過在一定程度上限制財產(chǎn)所有人的處分權(quán)來實(shí)現(xiàn)的。但是，優(yōu)先購買權(quán)人也必須在法律規(guī)定的合理期限內(nèi)行使權(quán)力，否則，將造成對所有權(quán)人的不合理限制，也不利于交易的順利進(jìn)行，擾亂市場秩序。在我國法律，對承租人優(yōu)先購買權(quán)行使期限沒有明確規(guī)定，在《民法通則》第118條規(guī)定的提前通知期限是三個月。但是，在《合同法》第230條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件的優(yōu)先購買權(quán)。"而這里的"合理期限"僅僅是一個模糊的概念。然而在《解釋》中也沒有做出全面的規(guī)定，《解釋》只規(guī)定了出租人出租房屋的應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人以及出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確購買的即喪失優(yōu)先購買權(quán)。法律規(guī)定的不同，致使在實(shí)踐操作中存在了諸多問題。

 

因此，為了保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益，促使權(quán)利人盡快行使其權(quán)利，防止權(quán)力的濫用，并且促進(jìn)交易的順利進(jìn)行，必須明確房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限、方式和除斥期間。

 

3、優(yōu)先購買權(quán)"同等條件"標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。法律之所以規(guī)定"同等條件"，一是表明優(yōu)先權(quán)的相對性和有條件性；二是表明優(yōu)先購買權(quán)并不是以損害出賣人的實(shí)質(zhì)利益為代價的；三是表明優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)立并不是絕對的剝奪他人的購買機(jī)會。在前文也提到了關(guān)于"同等條件"的判斷標(biāo)準(zhǔn)有三種學(xué)說：絕對同等說；相對同等說；同等條件是指價格的同一。

 

（三）、侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)行為的法律后果未作規(guī)定

 

在我國現(xiàn)行法律中，對于侵犯房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為，沒有做出相應(yīng)的處罰措施。這里所說的侵害主體我們主要可以分為兩類：一類是房屋的出租人；第二類為第三人。如果房屋出租人沒有在合同期限內(nèi)通知承租人行使其優(yōu)先購買權(quán)，而與第三人簽訂了房屋買賣合同，那么他們應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？再者，如果出賣人履行了通知的義務(wù)，但承租人的優(yōu)先購買權(quán)未得到實(shí)現(xiàn)，那么他們又應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？在《合同法》中我們并不能找到相應(yīng)的答案。雖然承租人可以參照《意見》請求法院宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效，但是這里所說的宣告無效，并非是一種具有法律強(qiáng)制力的處罰措施。同時，實(shí)踐證明，僅僅靠法院宣告出租人與第三人之間的買賣無效，并不等于承租人與出租人之間的買賣關(guān)系就自動確立有效了。這樣一來，對承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)留下了漏洞，承租人的優(yōu)先購買權(quán)就失去了真實(shí)的意義。

 

四、完善我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法建議

 

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度是當(dāng)今世界各國或各地區(qū)民法所普遍規(guī)定的制度，這是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、以及房地產(chǎn)業(yè)興起在各國法律上的必然反映。我國從上世紀(jì)90 年代實(shí)行住房商品化改革后，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，但同時由于種種復(fù)雜的原因，也催生了房價持續(xù)走高這樣的問題。在普通百姓購買力還普遍不足時，比較實(shí)際、快捷地實(shí)現(xiàn)房屋居住的辦法即為先租賃后購買，有能力時再選擇對租賃房屋的購買，這樣既方便又實(shí)際。于是現(xiàn)實(shí)生活中，作為房地產(chǎn)市場組成部分的房屋租賃市場在我國逐漸發(fā)展并繁榮起來。隨著市場經(jīng)濟(jì)的要求，我國對于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的立法也在漸漸完善。從最早的1983年12月7日，國務(wù)院頒布的《城市私有房租管理條例》的第11條規(guī)定到2009年經(jīng)最高人民法院審判委員會第1469 次會議通過的《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》都展示了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的不斷完善，但在現(xiàn)實(shí)的司法操作中，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的個案還是存在諸多問題的。因此，就現(xiàn)行法律基礎(chǔ)上，我將提出以下意見。

 

（一）、明確我國房屋優(yōu)先購買權(quán)行使的主體

 

《合同法》 第230條的規(guī)定，能夠享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的主體僅限于房屋租賃合同中的承租人。但是，當(dāng)承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時，何者為先并無明確規(guī)定。我國臺灣部分學(xué)者認(rèn)為，依利用權(quán)優(yōu)于所有權(quán)的精神，共有人的優(yōu)先購買權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于其他類型的優(yōu)先購買權(quán)，包括承租人的優(yōu)先購買權(quán)。而根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，共有人應(yīng)享有優(yōu)于承租人的購買權(quán)是我國法學(xué)界所推崇的主流觀點(diǎn)。筆者支持以上觀點(diǎn)，共有權(quán)作為所有權(quán)的一種，屬于物權(quán)；而租賃合同之承租人是基于債權(quán)合同享有的權(quán)利，屬于債權(quán)，基于物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，當(dāng)兩者存在沖突的時候應(yīng)優(yōu)先保護(hù)共有人的優(yōu)先購買權(quán)。這更符合我國一直提倡的公平原則，較大的保護(hù)了共有人的利益，而對承租人利益的損害也縮小到了一定程度，是一種較為合理的解決辦法。

 

（三）、明確出租人出賣房屋的通知期限和承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限

 

出租人出賣房屋是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而房屋買賣是標(biāo)的額較大的交易活動，也是對出租人處分財產(chǎn)權(quán)利的一種限制，因此對于買受人來說，應(yīng)當(dāng)有一定的考慮時間，對于承租人來說同樣也應(yīng)當(dāng)也一定的期限來考慮是否購買房屋。我國現(xiàn)行法律規(guī)定的是"合理期限"和"提前三個月"，這里僅僅對出租人的通知義務(wù)的履行期限作出了限制，而未對承租人行使權(quán)利進(jìn)行期限的限制。在《解釋》第21 條規(guī)定，也未做出明確規(guī)定。但表明了承租人在十五日內(nèi)未表示購買，此權(quán)利則不受法律的保護(hù)。這些規(guī)定明顯已經(jīng)開始不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展了。因此司法解釋應(yīng)當(dāng)給予明確的具體規(guī)定。

 

出租人出賣房屋應(yīng)當(dāng)分為兩個階段：一是出租人具有出賣房屋的意向時向不特定的人發(fā)出要約邀請。二是出租人和有意向購買房屋的第三人訂立合同的階段。因此，基于上述兩種階段，我認(rèn)為在出租人有意向出賣房屋階段時，應(yīng)當(dāng)隨時通知承租人，但在此階段房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不能真正實(shí)行，當(dāng)出租人與第三人訂立房屋買賣合同時，承租人才能行使優(yōu)先購買權(quán)，這時出租人應(yīng)當(dāng)盡快通知承租人，使得承租人盡快考慮是否行使其優(yōu)先購買權(quán)。而這一通知義務(wù)應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)完成。

 

對于承租人優(yōu)先購買權(quán)行使期限的確定，我們應(yīng)當(dāng)考慮到瞬息萬變的市場情況和市場交易的安全的要求，也要考慮到對于出賣房屋這件事對承租人利益的影響。因此，我們應(yīng)當(dāng)既要考慮承租人的權(quán)利的保障，同時他也要考慮對于出租人而言交易時間不能過分長。根據(jù)我國目前的交易速度，基于買賣關(guān)系的效率的要求，我們不應(yīng)當(dāng)將除斥期間規(guī)定的過長。我們可以參考中國人民大學(xué)《中國物權(quán)法草案建議稿》中的意見，把行使期限分為三個步驟：第一，在出租人按規(guī)定通知后，承租人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。第二，在出租人沒有通知的情況下，從承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道出賣人與第三人之間的買賣關(guān)系之日起3個月內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。第三，在第三人沒有通知，且承租人不知道或者無法知道出租人與第三人訂立買賣合同的情況下，除斥期間為一年。

 

（三）、明確"同等條件"的內(nèi)涵

 

"同等條件"是我國法律對于房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)質(zhì)要件即只有在"同等條件"下承租人才能享有優(yōu)先購買權(quán)。但是，對于"同等條件"的說法卻存在許多不同，這使司法工作人員在司法實(shí)踐中產(chǎn)生了不同的價值判斷，從而使與房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)相關(guān)的案例產(chǎn)生了不同的判決結(jié)果，從而有可能損害出租人或者房屋承租人及第三人的合法利益。

 

對于"同等條件"，上文已經(jīng)簡述了它的判斷標(biāo)準(zhǔn)有三種學(xué)說：絕對同等說；相對同等說；同等條件是指價格的同一。筆者認(rèn)為我國司法實(shí)踐應(yīng)當(dāng)采用"相對同等說"。而由于相對同等的條件在應(yīng)用上存在一定難度，我國的司法解釋，應(yīng)當(dāng)首先對"同等條件"的判斷依據(jù)做出一個原則性的規(guī)定，如同等條件首先并且最重要的應(yīng)當(dāng)是價格條件的同等。從出賣人的角度加以考慮，出賣人主要是為了謀取利益才出賣財產(chǎn)，因而出賣的價格應(yīng)當(dāng)是主要的考慮因素。將同等價格作為同等條件的判斷標(biāo)準(zhǔn)，也是具有客觀性和公正性的且可操作性。再次，我們應(yīng)當(dāng)也要注意到支付方式和支付期限的約定，在一定程度上支付的方式也會存在一定的時間問題，比如說出賣人要求第三人一次性支付價款的，承租人就不得要求分期付款；如果允許第三人分期付款的，由于每個人的信用不一樣，承租人也不得主張同等的待遇，除非承租人提供擔(dān)保。

 

其余的條件我們應(yīng)當(dāng)和第三人買賣合同中的具體條約作比較，判斷是否有不合理的或者特殊的條件存在在買賣合同中，從而保護(hù)三方當(dāng)事人的合法利益。"同等條件"的設(shè)立是為了保護(hù)出租人的所有權(quán)利益，因此對于承租人提出的購房條件我們不能從根本上對出租人的利益有負(fù)面影響。

 

實(shí)踐中，在"同等條件"判斷的優(yōu)惠條件中，我們要具體問題具體分析，看是否能將其轉(zhuǎn)化為金錢來衡量，以此來平衡出賣人，承租人和第三人的利益。

 

（四）、明確侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)行為的處罰措施

 

對于在實(shí)踐中產(chǎn)生的出賣人或者第三人侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)的問題，切實(shí)保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度的實(shí)施，我國立法應(yīng)當(dāng)規(guī)定對于侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)行為的處罰措施做出具體的規(guī)定，從而使優(yōu)先購買權(quán)制度更加完善，使之操作性更加切合社會主義和諧社會的發(fā)展。筆者特此提出以下意見：

 

對于出賣人不履行通知義務(wù)或者采取其他方式侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)的，擅自將房屋出賣給第三人的，承租人應(yīng)當(dāng)在請求法院撤銷出賣人和第三人的買賣合同關(guān)系的同時，請求法院確認(rèn)出賣人與自己的買賣關(guān)系的成立。在此同時，若出賣人和第三人的買賣行為侵害到了承租人的合法權(quán)益，給承租人造成不必要的財產(chǎn)損失，那么在造成損失的范圍內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。其次，如果出賣人與第三人為惡意串通，從而侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)的，則出賣人和第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。當(dāng)然，如果是承租人的惡意訴訟，那么對出賣人和第三人造成損失的也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失的賠償責(zé)任。