2015年4月15日，許某夫婦與如東某地產開發有限公司簽訂商品房買賣合同，約定：二人購買該公司開發建設的一套房屋，雙方約定付款方式為：1.二人支付首付149839元，若未支付，經催告后7日內仍未支付，該地產公司有權解除合同，且二人按總房款的10%支付違約金；2、剩余購房款330000元，二人以銀行按揭方式交付該地產公司，可以委托原告代為辦理銀行按揭手續，或者自行辦理銀行按揭手續……若自行辦理銀行按揭手續，必須在簽約后10天內辦理完畢，否則，雨潤地產公司有權解除合同……

合同簽訂后，許某夫婦已支付房款101839元。未達到首付款的付款比例，但該地產公司未予催告。二人也未辦理銀行貸款，地產公司亦未催告二購房人辦理銀行按揭，亦未在約定的解除權行使期限向購房人送達解除購房合同通知書。然地產公司于2018年10月23日訴至如東縣人民法院，要求解除與許某夫婦之間的商品房買賣合同，并由二人支付違約金47983.9元。

案件受理后，許某夫婦不同意解除合同，愿意在原來房屋單價的基礎上每平米加價1000元，但同時表示因履行能力有限，于2019年6月份履行剩余購房價款。

如東縣人民法院在審理中認為：許某夫婦與地產公司簽訂的商品房買賣合同系真實意思表示，且不違反法律法規的禁止性規定，應屬合法有效。雙方均應按照合同約定履行義務。

關于地產公司要求解除雙方間合同的問題，雙方約定了解除權，應首先考慮是否適應合同約定解除。許某夫婦與地產公司簽訂的商品房買賣合同中約定了解除權，二人未按合同約定給付購房款，地產公司根據約定的解除權可解除購房合同。雙方未約定解除權行使的期限，依照相關規定，在地產公司未催告的情況下，其應在違約事宜發生之日起一年內行使解除權。但本案中地產公司在明知購房人許某未交齊全部首付，且未辦理按揭貸款的情況下，未予催告購房人，按照購房合同約定，地產公司最早可在2015年7月行使約定解除權，但是在此后三年多的時間內地產公司未向二購房人未發放解除合同通知書，故地產公司的約定解除權消滅。許某夫婦與地產公司簽訂的商品房買賣合同繼續有效。

本案是否適用合同的法定解除，根據合同法第六十條的規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。許某夫婦與地產公司簽訂的商品房買賣合同已明確購房人支付價款的方式和期限，但二購房人未按約足額履行，違反了合同約定。地產公司雖怠于行使約定解除權至其約定解除權消滅，但是其尚可依據法定解除權主張解除合同。二購房人遲延履行合同，雖在訴訟中表示愿意繼續履行，甚至以約定購房款加價1000元繼續履行，但對給付購房款的期限上仍未能有積極的履行態度，鑒于二購房人在約定解除條款中怠于履行合同義務的態度，可判斷二購房人的行為已構成實質違約，地產公司可依據法定解除權解除購房合同，關于違約金，依照雙方購房合同的約定計算。據此，如東法院判決：1.解除地產公司與許某夫婦簽訂的商品房買賣合同；2.許某夫婦支付地產違約金47983.9元。

【法官后語】

一、約定解除權系形成權，除斥期間未行使權利，約定解除權喪失。

約定解除權是根據合同雙方當事人的約定而發生的解除權。約定解除權既可由一方享有，也可由雙方享有，既可在訂立合同時約定，也可以另外訂立一個合同約定。約定解除權的發生原因是當事人之間的約定，這種約定也是一種合同，根據合同自由原則約定解除的內容以及行使方式，合同當事人可以自行決定，但是約定必須符合民事法律行為的生效要件，否則約定解除權的條款無效。解除權本質系形成權，約定的條件成就時，根據除斥期間相關規定，當事人若不行使解除權，約定解除權自動喪失，合同仍不能解除。

二、法定解除權有特定種類及構成要件

法定解除權是由法律規定而發生的解除權，即法律在一定情況下賦予當事人解除合同的權利。法定解除合同的條件是法律規定的，當條件成熟時，享有法定解除權的一方可行使法定解除權，以其單方意思即可解除合同。我國合同法第九十四條規定了法定解除權的情形，但根據立法精神，只有當事人嚴重違約或有其他原因導致合同無法實現時，才賦予當事人合同解除權，主要存在發生不可抗力或因一方當事人遲延履行、逾期違約以及根本違約等情形。體現了合同法尊重意思自治，遵守交易規則，促進合同履行的公平、效率原則。但法律規定較為原則，實踐中還應根據不同情形把握是否構成法定解除權情形。

三、約定解除權和法定解除權可并存,約定解除權優先于法定解除權，約定解除權消滅，守約當事人可依據法定解除權解除合同。

在同一當事人間，法定解除權與約定解除權可以并存，根據意思自治原則，當事人也可以約定改變或排除法定解除權，約定解除權優先于法定解除權，故在約定解除權的案件審理過程中，應優先審查適用約定解除權，如符合約定事由，亦未超出除斥期間，依照約定解除權的相關規定解除合同。如約定解除權消滅后，解除權并不當然消滅，守約當事人尚可依據法定解除權主張解除合同,違約當事人違反約定解除權是由可用于判斷是否根本違約。