摘要：物權是人們賴以生存和發展的基礎，對經濟有重大的影響，而作為物權公示手段的物權登記扮演者極其重要的角色。我國現行《物權法》在物權變動登記規則的問題上實際上采取了登記對抗模式與登記生效模式并存的做法，兩種模式并存有著其合理性，但是登記制度還是存在著某些缺陷，需要不斷的加強和完善。

 

關鍵詞：物權登記、登記生效主義、登記對抗主義、完善

 

一、物權登記的涵義

 

（一）物權登記的含義

 

物權登記是將物權變動的事項登記在國家主管機關的登記簿上。相較于動產以交付為生效要件而言，不動產具有價值大、稀缺性較高的特點，因而圍繞不動產發生的交易關系較多，單憑占有不足以表征不動產上的權利歸屬關系。因而需要通過不動產登記，由專門的登記機關，依照法定程序，對不動產上的權利及其變動進行登記，以供查閱，以便利不動產交易的進行，并保護交易安全。

 

（二）物權登記制度的類型

 

當代各國和地區的不動產登記制度，因登記對象不同，大致可分為三種基本的登記制度，即契據登記制度，權利登記制度和托倫斯登記制度。

 

1．契據登記制

 

契據登記最先在法國創立，故又稱"法國登記制"。在契據登記制下，不動產物權物權經當事人訂立契據時即生變動之效力，但非經登記不得對抗第三人。目前，除法國外，意大利、日本、西班牙、比利時及美國大多數州等均實行此種制度。

 

2.權利登記制

 

權利登記制，即"德國登記制"，是指不動產物權的權力變更，只有當事人意思表示一致尚不發生效力，必須經過登記機關審查并經法定登記后才產生物權變動效力。目前除德國外，荷蘭、瑞士、奧地利等也采用此種制度。

 

3.托倫斯登記制

 

托倫斯登記制，創始人是澳大利亞托倫斯公爵。托倫斯登記制的基本特點，是首先由政府進行一次土地總清理，將土地按照自然區劃做成不動產登記簿或土地登記簿，然后將土地的權利人"對號入座"，即驚醒按照土地的去歷任確定其權利的"地籍"（即土地與行政區劃之間的地理位置關系，從而為現代化的登記制度奠定了基礎）總登記，后來的不動產物權變動則在此基礎上驚醒變更登記。托倫斯登記同權利登記一樣，具有公信力。即使在此前還有其他的導致權利瑕疵的原因，但只要現在的產權證書及登記沒有記載，則以往的一切導致權利瑕疵的情形均視為不存在，即如同門簾一樣阻斷了權利證書之外的非可知因素對受讓人權利的影響，保護了交易安全。

 

（三）物權登記的意義

 

1.物權登記的公法性

 

物權登記的性質及效力問題，實質上一定程度上反映了國家公權力對個體交易關系的干預的程度。物權登記具有國家管理活動的色彩體現登記公法性。通過對登記簿的建立，政府掌握了不動產的權屬狀態、市場結構等經濟因素，除了防止稅收流失外，還可以從中獲取不動產交易的各種訊號，以積極應對市場中出現得各種不良現象，發揮著調節控制的作用。

 

2.物權登記保護交易安全

 

現代物權公示制度的發展主要就是為了保護物權的交易安全而發展起來的，物權公示原則是物權變動的基本原則。物權公示原則要求物權的變動必須以一定的方式向社會公示，從而讓第三人知曉物權變動的事實，并且這也是由物權自身的性質決定的，即物權是排他的"絕對權""對世權"。這樣讓廣大的義務人能夠清楚明白地知曉他人的物權情況，有助于維護權利人的合法權益。物權公信原則實際上是公示原則的必然要求和法律效力，而公信，是指為了保護善意第三人，繼而維護交易安全，法律推定符合公示外觀者的合法權利人。

 

二、物權登記的效力的評析

 

（一） 登記的對抗力

 

物權具有絕對性、排他性、對世性效力，但這些的效力必須化為具體形式才能為外界所知悉。此具體形式為不動產的登記與動產的交付或占有。不動產的權利狀態信息通過登記向外傳遞，從而使物權的對世效力、絕對效力、排他效力得以淋漓盡致的發揮，同時也使得登記具有法律效力。物權登記的對抗力主要表現為：

 

1.作為不動產物權變動要件的效力

 

這種效力，即登記生效主義，是指在不動產交易中，登記作為物權變動的生效要件，否則不發生物權變動的效力。例如，"在雙方當事人先簽訂房屋買賣合同，隨后又辦理了不動產登記過戶手續的情況下，不動產登記手續的完成標志著房屋所有權轉移的實現。"但如果物權變動不是發生在交易行為中，這一規則不能適用。例如，"在因法院判決而發生的物權變動中，判決生效之日起不動產物權就發生變動，而非在履行了不動產登記手續后才發生物權變動的效果。"債權形式主義與物權形式主義的物權變動模式在物權公示的內容方面，都采用登記生效主義。

 

登記生效主義優點：

 

（1）就對當事人自由意思的充分尊重而言，意思自治在民法中有很多體現，但是意思自治卻并不是同等程度地體現，在債權法尤其是合同法領域，它光芒四射；而在物權法領域，其光輝則暗淡了許多，故有物權法定原則之確立。不動產物權的變動不僅影響當事人的利益，還涉及交易安全，若采取登記對抗主義表面上給予了當事人廣大的意志空間，實際上，當事人合意變動物權既難以避免對他人自由的干涉，又難以避免被他人自由干涉。所以完全寄托于當事人自由意志在實踐中并非明智之舉。另外，稱登記對抗主義有利于降低交易成本，鼓勵交易，也僅僅是片面看待問題的產物。因為從另一個方面考量登記對抗主義，未經登記物權也能變動且即便登記也沒有公信力，這勢必增加第三人的誠信成本，從而降低交易效益。

 

（2）在對第三人的保護方面。由登記生效主義確立的公示公信原則相較于其他模式之下的善意取得制度更能保護第三人的合法權益。尤其是在多重買賣下的大量第三人，除卻個別憑借占有之事實和善意取得制度獲得保護的第三人外，其他第三人便可通過公示公信力獲得保護，此點相對于善意取得制度更為周密。

 

（3）在一物二賣方面，在物價波動較大的時候，出賣人難免"見利忘義"，而登記對抗主義對不動產物權變動不強制性要求登記便正好為出賣人創造了一物二賣的機會。此時由"無權處分"形成的買賣，便造就了矛盾的第三人，從而不僅在法律上更難規制，而且在理論上也不能解釋。因此，在此種情形下采取登記生效主義可以充分防止一物二賣，保護交易安全。

 

我國物權法總則第9條，"不動產物權登記的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；不經登記、不發生效力，但法律另有規定除外"，第14條規定了物權變動自"記載于不動產登記簿時發生效力"；分則中的具體規定有139、145、150條關于建設用地使用權之物權變動的規定，第187條關于不動產抵押權之設立的規定，第226條-228條關于部分權利質權之設立的規定，都采取登記生效主義。

 

2.登記對抗主義

 

在不動產物權變動中，在登記簿上登記是具有對抗效力。依此，"當事人一旦形成物權變動的意思表示，即發生物權變動的法律效果，只不過未經登記，物權變動的事實不能對抗善意第三人。"

 

登記對抗主義優點：

 

（1）采用登記對抗主義，首先充分尊重當事人的意思表示，另外也降低了交易成本，鼓勵交易，并且符合我國目前不動產變動的實際情況。尤其是考慮到目前登記成本高昂，手續復雜，故強行要求當事人在物權變動中必須辦理登記，只能增加交易成本，并不利于保護當事人的利益。（2）登記對抗主義也可以有效保護善意第三人利益，因為其規定未經登記不得對抗善意第三人。在交易中，如果第三人是善意，其通過物權登記取得不動產物權受法律保護。如果第三人是惡意，根據登記生效主義，登記具有公信力，惡意第三人便在得到了不動產物權，而此時如若使用登記對抗主義，則能保護不動產物權不落入惡意第三人之手，這與現代人類爭議的法感情和法意識及社會一般的道德觀念正吻合。

 

    我國物權法中關于特殊動產之物權變動、土地承包經營權、地役權、動產抵押權、動產浮動抵押的規定都采取登記對抗主義，即未經登記不得對抗善意第三人。

 

登記生效主義和登記對抗主義可以說是兩種公示激勵機制，其作用都在于促使當事人于物權變動中積極進行登記，從而使物權變動為外界所知曉。但在登記對抗模式下，其激勵作用相較之下要弱一些，其提醒權利人如果不做登記，則其取得的權利有被追奪的可能，而在登記簿上記載則可以防止其權利被他人追奪。 "在登記對抗模式和登記生效模式之間，登記對抗主義更注重對當事人意思的尊重和物權交易的快捷，而登記生效主義更注重保護交易的安全。在登記對抗主義，登記的效力為對抗力和消極推定力；而在登記生效主義，登記的效力為對抗力、形成力，積極推定力與公信力。"也就是說在登記生效和登記對抗的模式下，登記都具有對抗的效力。

 

（二）登記的推定效力

 

登記的物權為正確的不動產物權并依法予以保護的效力。我國物權法，第17條規定，"不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。"這即說明了不動產登記具有權利正確性推定的效力。德國法將推定力的效力限制為：推定已登記的權利存在（積極的推定），推定被注銷的權利不存在（消極的推定）；以及推定被登記為權利人之人享有該權利。我國的相關規定表述的文義范圍上過寬，解釋時可以參照此規定。

 

登記的推定力是一種法律上的對策，其目的是為了克服所有權取得過程中權利證明上的困難，推定不存在與登記記載相反的權利人存在或者推定登記權利人享有登記的權利，排除了登記名義人以前的所有權利關系，使以往可能存在的所有交易關系面對現在新的物權變動而不產生影響。登記推定力有利于減少權利人證明自己物權的負擔，有利于確立登記的權威性和公信力，因而也有利于鼓勵權利受讓人在無需登記的物權變動情況下，更自愿地進行登記。

 

（三）登記的公信力

 

所謂登記的公信力，是指物權登記機關在登記簿上所做的登記，具有使社會公眾相信其準確的法定效力。基于物權登記的公信力，即使登記記載錯誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，包括自登記名義人處取得物權的人和向登記名義人旅行給付義務的人，其所得的利益仍然受到法律保護。登記的公信力包含兩方面的內容：一方面，登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人。另一方面，凡是信賴登記所記載的物權而與權利人進行的交易,在法律上應當受到保護。凡信賴物權變動之征象，認為其有物權存在而有所作為者，縱令該征象與真實權利之存在不符，法律對于信賴該征象的人亦加以保護。所以登記的公信力將公示出來的形式上的權利與真實的權利關系分離，使其對外產生與真實的權力關系相同的效力。由此可見，登記的公信力可以彌補不動產物權變動中的權利瑕疵。

 

從公信力的基本原理看，公信力制度包含下列幾個要件：第一，存在公示的法律事實。物權變動的雙方當事人須依法定形式公示出來。第二，第三人與公示的物權人（前手）發生了交易，即發生了物權變動。如果彼此之間沒有發生物權變動則談不上公信力的適用問題。第三，該第三人充信賴其交易方的公示內容。如果第三人知道或應當知道公示有瑕疵卻還與之交易者，則該第三人惡意。對于惡意第三人，法律自然不給也不應當給予保護。欠缺上述三個要件中的任何一個要件，公信力規則就無從適用。國立法雖然沒有明文規定登記的公信力規則，但依據基本學理，既然房屋登記采信的是登記生效主義，那么，登記自然就具有公信力。

 

三、我國物權法關于物權登記效力的的規定

 

首先，物權法第10條第2款規定："不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。"確立了建立統一的不動產登記制度的法律依據。另外，立法機關也考慮了進行統一登記涉及行政管理體制改革需要一個漸進的過程。因此，第10條第2款又規定："統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。"

 

其次，物權法第18條規定："利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。"該規定有意義在于，信息的透明化使相對人更便捷地獲取信息，有利于防止發生權利間的沖突，減少現實生活中一些不必要的糾紛。

 

再次，物權法第19條第1款規定，"權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。"同時第2款規定"不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。"物權法規定了異議登記的程序和除斥期間，如異議登記人沒在除斥期間內向不動產登記機關提出更正登記的申請，則該異議登記喪失效力。

 

另外，為預防不動產交易中出賣人"一物二賣"，保護買受人的合法權益，我國物權法規定了預告登記制度。同時物權法第21條第2款規定："因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。"確立了錯誤賠償原則，可以盡量減少登記錯誤的發生，使當事人的合法權益免受非法侵害。

 

我國物權法在學習各國物權立法實踐的基礎上，從我國實際出發，確立了以登記要件主義為原則，以登記對抗主義為例外的"折中主義"物權變動模式。但是物權法的出臺不是終點，當前登記的效力問題仍在被探討著，而一切的出發點是反思現行立法中的缺陷和不足，從而進一步完善我國的物權登記制度，以更好地保護權利人的利益和交易安全。

 

四、進一步完善我國物權登記規定的建議

 

我國物權法借鑒各國立法經驗，在綜合考量的基礎上，以登記生效作為物權變動的基本原則，雖有利于進一步強化登記的效力，并方便處理產權糾紛，但由于登記生效確實存在一些不足之處，尤其是對買受人的保護不夠，所以需不斷地完善。

 

首先，應由登記機關設置統一的可供查閱的物權登記內容的公示場所和查閱方法，以便及時準確和全面地為交易市場提供有關物權登記的信息，因為物權登記公示的目的是為社會公眾展示物權登記內容的狀況。結合各級政府推行政務公開的機制和推行審批大廳窗口工作經驗，物權登記信息應歸入政務公開信息查詢之列。同時也有利于執法機關執行公務，維護社會秩序和糾察物權登記及變動方面的違法行為，對于司法機關依法查封、扣押之不動產，根據法律規定予以協助執行，隨之物權變動及受限之信息亦應公開，從而適應物權法定之客觀要求，彰顯法律為透明物權關系而采取的強制性措施，通過為社會提供了解物的歸屬地以及物之上所存在的其他支配權的明確途徑面實現保護交易安全之目的。

 

其次，為了發揮物權公示效力和物權法定的基本要求，應當完善物權登記制度，極有必要對物權登記作出明確規定和要求，建立起統一的登記體系，嚴格登記秩序，依法設立和變更物權登記，從而使物權登記走向健康發展的道路，能夠服務于經濟建設，促進市場經濟繁榮，適應經濟發展需要。通過行政立法解決物權登記不統一問題，克服物權登記目前存在的混亂局面，規范物權登記行政行為，從而使物權登記秩序得以根本扭轉，使登記制度適應物權登記之需要。規范和規制物權登記純屬行政法領域的問題，運用行政手段，通過行政立法解決物權登記是完全可行的，也是依法行政的必然要求，通過行政手段解決物權登記問題沒有任何法律障礙。另外，可以制定《物權登記法》作為《物權法》的程序法，規范物權登記的程序。

 

最后，《物權法》規定了登記機構的賠償責任，但是在社會實踐中通常收取較小的登記費用，所以相對人合法權益的恢復難以得到完全實現。因此，對我國來說為了保證登記制度的功效得以充分發揮，需建立一套合理的責任追究機制。王利明認為，"從國外的做法以及法理而言，對于此種無過錯責任原則上應通過建立賠償基金來分散風險。從外來發展的趨勢來看，賠償基金的模式也是一個重要發展方向。"因此不動產登記機關可以根據法定的標準對相對人收取相應費用，納入登記賠償基金中，用于登記的賠償。