李某生前系第三人A公司法定代表人。2003年11月因病去世，去世時遺留二子一女，均已成年。其中幼女李某某系張某和原告侍某再婚后生育。李某在世時，A公司因業務發展需要,欲在他市購置樓房作為公司的辦事處使用，為節約相關費用，就以時任董事長的李某個人名義購買了樓房，產權證也就辦在李某名下。2008年1月原告侍某以該房產為李某個人遺產為由訴至法院要求分割。A公司則主張其是訴爭房產實際出資人，請求確認產權歸公司所有。在審理中法院還查明李某在購置樓房不久即將購置樓房的相關費用交至A公司報銷，對此原告認為，即便存在報銷的情況，但按照物權法中物權登記規定，因第三人未申請產權變更登記，故李某仍應是房屋產權人，李某與公司之間僅是一種債權債務關系，原告可將當時的報帳款項返還與公司。

 

一審法院依據優勢證據原則認定李某行為系職務行為，確認訴爭房屋產權歸第三人所有，并據此判決駁回原告訴訟請求。

 

本案涉及到物權法的公示公信原則與實際出資人的法律關系梳理問題，在房屋權屬登記與實際房屋權屬不相符出現抵觸時，應如何認定產權，是本案審理中的焦點問題。

 

物權法的三大基本原則，即一物一權、物權法定和公示公信原則。而物權的公示與公信原則是指物權的產生、變更或消滅應當或者必須以一定的可以從外部知曉的方式表現出來，依法律行為變動的物權必須要采取一定的公示方法。物權法第九條是在忠實這條基本原則基礎上規定了“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力；未經登記不發生效力，但法律另有規定的除外”，不難發現，我國采取的是不動產物權變更登記生效原則。那么，不動產的物權，就以登記和變更登記作為權利享有和變動的公示方法。房屋作為典型的不動產，所有權證是證明房屋權屬的最重要依據，在無其他證據證明所有權存在瑕疵的情況下，房屋產權登記簿上登記的名義所有人即為實際所有權人。然而，若有證據能夠證明不動產的實際出資、管理為名義所有權人以外的其他人，產權登記簿的名義所有人是無法享有實體法意義上的房屋產權的。此時的登記簿雖然是登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證，但僅是形式上的證據，只具有權利正確性的推定功能，對外產生以公示的方式證明房產權屬的特定作用，其證明力的大小也只有與其他證據相互比較才能確定。本案中原告依據房屋所有權登記簿的名義所有權人是其丈夫，進而就認為該房屋應屬夫妻共有財產，一般意義上來說是毫無爭議的。但在該房屋所有權歸屬發生爭議的情況下，原告并無相關證據證明其丈夫生前購買房屋時的出資情況，而該案的第三人公司通過出示購買房屋時公司帳簿，里面載明該房屋的出資、裝潢、契稅繳納李某均交至公司報銷。從1999年購買房屋時至2003年原告丈夫李某去世，李某一直任公司的董事長，若是其個人購買的房屋，公司意欲通過帳面上平衡，強行將房屋登記在公司固定資產名下，作為公司董事長李某在任期間，特別是在重病住院期間都未提出異議的可能性微乎其微，所以按照優勢證原理出發，李某以個人名義代公司購買房屋并登記在個人名下的蓋然性較高。

 

物權的變動以債權行為為有效前提，登記或者交付是物權變動的生效要件，前提不存在，登記或者交付也將沒有合理存在的基礎。簡言之，只有在有效的債權行為基礎上，再加上登記，才能成為不動產物權設立或變更的要件，二者缺一不可。而基于法律行為的物權設立或變動須以該法律（債權）行為的有效為前提，也就是說，物權的設定與轉移首先要在當事人的債權意思表示發生效力的基礎上，然后進行登記才會產生物權設立或變更效力，否則，即使登記了，在其他權利人有合理請求權的時候，仍可以追及標的物，并主張物權。以房屋買賣合同為例，首先要有買賣合同成立并生效，價金的實際交付，標的物所有權的轉移以買賣合同的生效為前提。而在此案中所謂的有效債權行為可以理解為房屋的實際購買人的購買房屋的行為，或者說是對房屋價金進行支付，也就是第三人公司的實際購買行為。李某雖然完成了辦理房屋登記的形式要件，但因其沒有提供證據證明購買房屋是由其本人支付價金，這個有效債權行為的存在，房屋所有權最終也就不能歸其所有。