近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件呈現(xiàn)較大上升趨勢(shì)，并具有群體性、易激化等特點(diǎn)，看似尋常的物業(yè)糾紛已成為當(dāng)前影響和諧社會(huì)關(guān)系的一大隱患和城市發(fā)展矛盾的問(wèn)題之一。以如皋法院為例，今年來(lái)已受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件233件，而去年同期113件，同比增長(zhǎng)106%。

 

一、原因分析

 

一、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題損害業(yè)主權(quán)利。物業(yè)糾紛中，三分之一左右是由于開(kāi)發(fā)建設(shè)的遺留問(wèn)題而引發(fā)。一些小區(qū)的開(kāi)發(fā)商完成建設(shè)后，將房產(chǎn)證辦理、房屋質(zhì)量、小區(qū)設(shè)施環(huán)境、大修基金等遺留問(wèn)題，甩給物業(yè)公司進(jìn)行善后處理。當(dāng)問(wèn)題得不到妥善協(xié)調(diào)和解決時(shí)，業(yè)主便以拒交物業(yè)費(fèi)的方式相抵觸，雙方矛盾激化。

 

二、物業(yè)服務(wù)不到位導(dǎo)致業(yè)主不滿(mǎn)。物業(yè)糾紛中，一半左右是由于業(yè)主不滿(mǎn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量而引發(fā)。部分物業(yè)管理企業(yè)及人員缺乏現(xiàn)代物業(yè)管理理念和技能，日常工作中不能按合同、制度辦事，服務(wù)質(zhì)量下降，工作方法簡(jiǎn)單，使一些本可能協(xié)商解決的矛盾激化。同時(shí)，因物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定往往較為模糊，業(yè)主在訴訟中往往不能舉證證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合約定，在以判決方式審結(jié)案件中，業(yè)主敗訴率高，加劇不滿(mǎn)情緒。

 

三、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)的偏差引發(fā)糾紛。按照法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司僅有維護(hù)小區(qū)的公共環(huán)境和相關(guān)設(shè)備、秩序完好的責(zé)任，而一些業(yè)主沒(méi)有形成正確理性的物業(yè)消費(fèi)觀，對(duì)物業(yè)服務(wù)要求過(guò)高，認(rèn)為小區(qū)的任何事情包括防盜、處理相鄰糾紛等都應(yīng)由物業(yè)公司處理，當(dāng)物業(yè)管理與自我期望不符時(shí)，即會(huì)產(chǎn)生糾紛。

 

二、建議對(duì)策

 

一、加大整治力度，盡快解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題。職能部門(mén)要加大整頓力度，督促有關(guān)開(kāi)發(fā)商限期解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，同時(shí)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，為規(guī)范和改進(jìn)物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件。

 

二、加強(qiáng)行業(yè)管理，保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。房屋管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理公司資質(zhì)要嚴(yán)格審查，同時(shí)要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)合同的審查，考慮規(guī)范合同文本，對(duì)其基本內(nèi)容要規(guī)定到位，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)作出明確的規(guī)定，防止過(guò)于籠統(tǒng)，難于執(zhí)行。

 

三、實(shí)行聯(lián)動(dòng)調(diào)處，妥善化解物業(yè)糾紛。將物業(yè)服務(wù)合同糾紛納入人民調(diào)解范圍，法院、司法、住房等部門(mén)建立物業(yè)糾紛聯(lián)動(dòng)調(diào)處機(jī)制，在物業(yè)糾紛發(fā)生后能夠在第一時(shí)間迅速介入，有利于及時(shí)化解當(dāng)事人之間的矛盾，提高糾紛解決的效率。

 

四、注重正面宣傳，引導(dǎo)群眾理性維權(quán)。大力宣傳普及物業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)正面的輿論報(bào)道，使群眾樹(shù)立正確的物業(yè)消費(fèi)理念和理性維權(quán)意識(shí)。法院要注重以案說(shuō)法，對(duì)物業(yè)訴訟案件堅(jiān)持能調(diào)則調(diào)、當(dāng)判則判的原則，通過(guò)調(diào)解和判決引導(dǎo)群眾樹(shù)立法治理念和規(guī)則意識(shí)。