近年來，隨著我市經濟社會的發展以及城市化進程的推進，農村土地被大量征用，各鎮、園區均面臨大范圍的農村房屋搬遷、拆遷任務，但在拆遷過程中，由農村房屋買賣行為引發的糾紛大量出現，導致不確定性因素增加，嚴重影響了拆遷工作的進度和效果。因該類案件涉及多個當事人，且關涉到數額巨大的拆遷補償款，案件調解難度大，較易引起對抗性事件，建議政府有關部門及基層組織予以重視，并提前介入、規范管理、妥善解決，掃除拆遷工作的障礙，從而有序推進我市城市建設步伐，切實維護社會的和諧穩定。

 

現以我院近日受理的一個案件來舉例分析：我市A村農民張某于上世紀80年代在該村申請建造房屋1幢，2002年張某將該房屋作價2萬元賣給B村農民王某，并將房屋的宅基地使用證交給了王某。3年后，經A村村委會同意，王某及第三人李某的戶口遷入A村，A村轄區派出所登記戶籍時，王、李開設了一個新的戶籍，戶主為王某。2009年A村拆遷時，王某以房屋所有人身份與拆遷公司簽訂了房屋拆遷協議。不久，李某起訴王某，請求確認房屋歸其所有，雙方在訴訟過程中達成協議，確認了房屋歸李某所有。此后，李某又起訴拆遷公司，要求公司向其支付拆遷補償款等。與此同時，張某亦起訴拆遷公司，稱房屋歸其所有，請求確認房屋的產權。

 

這是一起典型的農村房屋買賣因拆遷而先后引發的3起糾紛，結合我院審理的一系列相關案件，可反映出當前農村房屋買賣行為的特點、糾紛成因，并暴露出農村房屋買賣過程中政府部門的監管空白。

 

一、農村房屋買賣行為的特點

 

一是買賣主體多元化。以往，農村房屋買賣一般在本村村民之間進行。近年來，農村房屋的買賣主體迅速擴大，呈現多元化態勢。農村房屋買賣行為不僅發生在本村村民之間，而且也大量發生在本村村民與外村村民之間、農村村民與城鎮居民之間。

 

二是合同形式多樣化。農村房屋買賣行為的交易方式多種多樣，有的以口頭方式進行，當事人之間僅有購房款收條；有的簽訂了書面的購房協議，但該協議內容通常比較簡略，很多合同事項沒有約定。但大多合同已履行完畢，售房者交付了房屋，購房者支付了房款并已實際居住。

 

三是登記備案隨意化。由于此類買賣行為發生在農村，受法律意識、法律規定的局限，僅有少數辦理登記備案，大多數交易后未辦理房屋所有權變更或宅基地使用權變更登記。

 

二、農村房屋買賣合同糾紛成因

 

一是合同訂立不規范起糾紛。如前所述，有的房屋買賣甚至只有口頭約定，即使訂了合同的，也是粗線條，漏洞多，經不起推敲，容易引起糾紛。

 

二是法規缺失及監管缺位起糾紛。農村房屋買賣行為發生在村民個人之間，現有的法律法規沒有關于登記備案的強制性規定，有關政府部門和基層組織也未對此進行基本的監管和規范。房屋作為價值巨大的不動產，如果沒有權威的確權證明，其交易違約的風險必然較高。

 

三是利益驅動起糾紛。由于城市化進程推進，農村房屋因拆遷而身價陡增，當初以較低價格賣掉農村房屋的出賣方，看到因拆遷可以獲得更大的利益，便違反誠實信用原則，主動反悔或故意毀約，紛紛起訴到法院要求法院確認房屋買賣行為無效，判決房屋歸其所有。

 

三、農村房屋買賣的立法現狀

 

農村房屋買賣必然涉及到宅基地的轉讓，我國采房地一體主義、地隨房走原則，農村房屋買賣的同時宅基地也一并處分，目前我國立法上關于農村房屋、宅基地的法律不夠完善，主要規定有：

 

《憲法》第十條第四款規定："任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓"。該條確立了宅基地所有權嚴格禁止買賣，宅基地使用權轉讓需依照法律規定的原則。

 

《土地管理法》第六十二條規定："農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、自治區、直轄市規定的標準"。"農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準"。

 

《土地管理法實施條例》第六條規定："依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效"。表明包括宅基地使用權在內的土地使用權的變更需進行相應的變更登記。

 

國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定："農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證"。明確了禁止農村房屋向城市市民出售。

 

《中華人民共和國物權法》第一百五十五條規定："已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記"。說明宅基地使用權是完全可以轉讓的，只是轉讓后應當到相關機關辦理相應的登記手續。

 

四、規范農村房屋買賣行為的建議

 

拆遷工作本身難度較大，如果在拆遷時摻雜著房屋買賣合同糾紛，極易激化矛盾，處理起來更為棘手，訴訟到法院往往曠日持久，耗時費力。基于以上分析，為防范農村房屋買賣合同糾紛的發生，我們建議做到"五個強化"：

 

1.強化法制宣傳教育力度。我國法律對農村房屋買賣有嚴格的限制條件，通過送法進村及以案說法等生動活潑的形式大力開展普法宣傳教育，大力宣傳有關農村房屋買賣方面的法律法規及相關政策的規定，尤其是強制性、禁止性規定，以規范農村房屋買賣行為，盡可能避免產生無效或效力待定房屋買賣合同。

 

2.強化誠實信用意識懲罰惡意毀約行為。誠實信用是民事經濟活動所應當遵循的基本原則，從事交易就應當信守承諾，履行合同。賣房人在出賣房屋后，看到房屋升值了，后悔了，找種種理由借口惡意毀約，牟求不正當利益，既違背了誠實信用原則，也助長了社會趨利忘義的不正之風。

 

3、強化農村戶籍管理嚴把"戶口"關。村民委員會對于不符合條件的買賣當事人要明確告知合同無效的風險，對于不符合條件的房屋買受人即使其購房后在本村居住，也不應當同意其至本村落戶，同時要嚴格控制村民的宅基地數量，堅持一戶一宅原則，防止出現一戶同時擁有兩處以上的宅基地及房屋的情況。派出所是基層戶籍登記管理機關，對于戶口遷移要嚴格審查，特別是農村居民的戶籍管理，村民作為村集體經濟組織的成員，享有一些城市居民所沒有的待遇，如可以分配宅基地、責任田等。由于我國法律對于農村房屋買賣限制在同一集體經濟組織成員之間，故而一些購房人會鉆空子，先遷入戶口，再行購房，對此派出所應當嚴格審查其戶口遷移事由，對于純粹因房屋買賣行為而引起的戶籍遷移不應登記。

 

4、強化農村房屋買賣管理嚴把"登記備案"關。目前我國辦理不動產登記的機構有多個部門，而在農村對房屋與宅基地分別登記，甚至沒有房屋登記，只有宅基地登記，在法律就不動產統一登記作出明確規定之前，有關房屋登記應由所在地的鄉鎮政府負責。

 

5、強化權利文書審核嚴把"確權"關。拆遷部門確認被拆遷人時應以房屋產權證、土地使用權證、建房批復以及法院的裁判文書為依據。該四種文書是確認房屋、土地權屬的合法依據。當遇有實際權利人與文書登記人不一致時，應分別情況處理：如是買賣，須產權人、買受人到場確認，并出示或簽訂有關買賣協議等；如是繼承，須提供有關被繼承人死亡，繼承人與被繼承人以及被拆房屋關系的有效證明；如是分家析產，須提供析產協議，產權人與實際被拆遷人之間身份關系的有效證明等。