2012年1月10日李方與嘉豐房地產開發有限公司簽訂商品房買賣合同，以銀行按揭的方式購買美好家園D幢3單元305號房屋。合同約定房屋總價款50萬元，嘉豐房地產開發有限公司于2012年8月30日向李方交房，如逾期30日交房，李方有權解除合同，嘉豐房地產開發有限公司退還李方全部已付款，并按付款的1%支付違約金。李方按買賣合同約定給付嘉豐房地產開發有限公司首付款20萬元、銀行貸款30萬元。按銀行貸款合同從2012年1月起每月還貸2500元。2012年9月1日嘉豐房地產開發有限公司通知李方于2012年10月10日辦理交房手續。2012年9月3日李方因工死亡。2012年9月30日銀行因為李方未按期還貸，通知嘉豐房地產開發有限公司履行保證責任。2012年10月5日嘉豐房地產開發有限公司代借款人償還了剩余的銀行貸款本息31.2萬元。李方父母因與嘉豐房地產開發有限公司協商退房事宜未果，遂于2012年10月5日訴到法院要求嘉豐房地產開發有限公司退還李方交納的首付款20萬元、李方銀行還款本息20000元及違約金5000元。

 

依法成立的合同受法律保護。李方與嘉豐房地產開發有限公司簽訂的商品房買賣合同系雙方的真實意思表示，合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應按合同約定行使權利、履行義務。李方按合同約定支付了房款，嘉豐房地產開發有限公司卻未按合同約定的交房時間交房,構成違約，現李方父母按合同約定要求解除合同，依法應當得到法院的支持。但對于嘉豐房地產開發有限公司應當承擔怎樣的違約責任，存在兩種意見。

 

第一種意見認為根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”嘉豐房地產開發有限公司退還李方交納的首付款20萬元、李方銀行還款本息20000元及違約金5000元。

 

第二種意見認為雙方之間簽訂了商品房買賣合同，李方的父母可以基于商品房買賣合同向嘉豐房地產開發有限公司主張合同的權利。如果李方的父母認為合同中雙方約定的違約金低于李方支付的房屋總價款的貸款利息損失，可依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：“當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”的規定向法院請求調整增加。庭審中法官就上述法律規定向李方的父母進行釋明，李方的父母請求調整違約金為房屋總價款50萬元的8個月同期銀行貸款利息。嘉豐房地產開發有限公司應當支付李方父母18.8元（購房款50萬元減去嘉豐房地產開發有限公司償還的銀行貸款本息31.2萬元）及50萬元的8個月同期銀行貸款利息。

 

承辦人認為，合同的相對性原則是指合同主要在特定的合同當事人之間發生法律約束力，只有合同當事人一方能基于合同向合同對方提出請求或提起訴訟，而不能向與其無合同關系的第三人提出請求，也不能擅自為第三人設定合同的義務，合同債權也主要受合同法的保護。該原則在合同法規則體系中具有基石性的地位，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款的規定背離了合同相對性原則，錯誤地否定了當事人所遵循的合同，混淆了不同合同的主體地位和彼此之間的權利、義務與責任關系。房屋買賣合同發生于房屋購買人與開發商之間，而借款合同發生于銀行與房屋購買人之間。依據合同相對性原則和該兩類合同的約定，合同的權利、義務、責任僅發生在特定的合同相對人之間。在房屋買賣合同中，開發商作為出賣人向房屋購買人只承擔合同約定的義務，而不能向第三人承擔非合同項下的義務。在借款合同中，銀行作為貸款人只能根據借款合同，享有向房屋購買人主張返還借款本金及利息的權利，而不能要求借款合同之外的第三人履行該義務。同時，盡管房屋買賣合同與借款合同有關聯，但兩者之間不是主、從合同關系，房屋買賣合同被確認無效或被撤銷、解除時，并不必然導致借款合同被解除。在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，應根據合同法、擔保法的相關規定進行處理，銀行可以向購房人主張還款，出買人承擔擔保責任。出買人為防其退還購房人所有購房款后，購房人不償還銀行貸款款致其承擔擔保責任，可先行承擔向銀行承擔擔保責任后，退還剩余的購房款本金。商品房買賣雙方再根據各自的過錯承擔相應的違約責任。綜上，筆者同意第二種意見。