2009年9月，朱某（甲方）與羅某（乙方）簽訂一份房屋買賣合同，約定朱某將一套安置房及車庫出售給羅某。合同約定房屋總價26萬元，朱某在回遷期20天內無條件協助羅某辦理房產手續。如有違約事件發生，違約方承擔對方所有的經濟損失。朱某在合同簽訂當天接收羅某定金8萬元，并將房卡同時交付羅某。后因房價上漲，朱某在回遷期20天內（即2010年3月20日至2010年4月10日）未協助羅某辦理房產手續。羅某一直要求朱某交付房屋未果。羅某遂于2011年5月向一審法院提起訴訟，要求朱某履行合同交付房屋，結算房款并辦理全部房產手續。2012年4月22日，朱某將其安置房屋登記在其女兒名下。2012年4月，羅某向一審法院申請撤訴，后再次訴至一審法院，請求判決解除其與朱某簽訂的房屋買賣合同；要求朱某返還購房定金8萬元并賠償經濟損失51萬元。2012年9月18日，羅某申請對案涉安置房屋價值進行評估。一審法院委托相關房地產估價公司對案涉安置房屋進行價值評估，房地產估價公司作出估價報告書，估價結果為：案涉房屋在估價時點2012年9月18日的房地產總價為人民幣82萬元。

 

根據相關規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。雙方簽訂房屋買賣合同，不違反法律、行政法規的強制性規定，是雙方真實意思的表示，應認定雙方簽訂的房屋買賣合同合法。朱某在羅某提起訴訟要求其履行合同結算房款、交付房屋后，將訴爭房屋的產權登記在其女名下，構成根本違約。根據房屋買賣合同中 “如有違約事件發生，違約方承擔對方所有的經濟損失” 的約定，朱某違反合同約定，羅某要求與朱某解除合同，并要求朱某返還購房定金8萬元、賠償違約產生的經濟損失，既符合雙方合同的約定，亦符合法律規定。

 

關于羅某主張因朱某違約所造成的經濟損失應為案涉房屋估價時點的價格減去案涉房屋的合同價格，但如何確定案涉房屋的估價時點，主要有三種觀點。

 

第一種觀點認為：案涉房屋的估價時點應為2010年4月11日，因為按照合同約定，朱某應在2010年4月10日前無條件協助羅某辦理房產過戶手續，但朱某未協助羅某辦理相關過戶手續，已經可以看出朱某違約。根據《合同法》第119條規定：當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。羅某應該在2010年4月11日開始采取相應措施，而羅某沒有采取相應措施防止自己的損失擴大，故羅某對2010年4月11日后房價上漲造成的損失沒有法律依據要求朱某賠償。

 

第二種觀點認為：案涉房屋的估價時點應為2012年9月18日，該房屋買賣合同系因朱某的根本違約致使合同解除，在這種情況下，羅某可主張合同解除后導致的利益損失。故以羅某申請的鑒定時間為依據確定房屋的價格以及羅某的損失符合常理。

 

第三種觀點認為：案涉房屋的估價時點應為2012年4月22日，因為在2012年4月22日朱某將案涉房屋的產權轉至其女兒的名下，構成了根本違約。羅某于2012年4月22日亦得知朱某的女兒取得該房屋產權的事實，羅某想取得該房屋的產權已不可能，此時房屋買賣合同已無法繼續履行。故根據《合同法》第119條規定，羅某此時應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。故案涉房屋的估價時點應為朱某女兒取得房產所有權之時。

 

筆者贊同第三種觀點，該案雙方當事人在訂立合同時已經明確約定如有違約，違約方承擔對方所有的經濟損失。因為朱某是故意違約，故應當賠償違約給對方產生的經濟損失，損失的賠償額應包括合同履行后可以獲得的利益。從法律制定的目的來看，這不僅僅是為了補償守約方的損失，還在于制裁違約方。具體的賠償范圍應當包括：不履行合同義務所致的損害，包括直接損失和間接損失。只有對買受人進行房屋升值部分的利益賠償，才能平衡雙方當事人利益，遏制惡意違約行為。但是守約方亦不能濫用該權利，當守約方明知該合同無法履行時，守約方應采取相應的措施防止損失的擴大，沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。故本案的估價時點應該以朱某女兒取得房屋所有權之時為宜。