2012年12月1日裴某向劉某借款40萬元，后裴某拒不償還，劉某訴至法院，法院判決后，劉某申請執行，執行中查封裴某住房一套，法院預對該房進行評估拍賣，案外人趙某向法院提出異議，說裴某已在2009年將該房賣給了他，并提供購房合同一份，趙某要求法院解除對該房的查封。法院是否有權查封該房呢？

 

觀點一：認為，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封、扣押、凍結財產的規定》）第十七條規定“　被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。” ，從該規定可以看出，只要買受人已經支付全部購房款，并且沒有過錯，即使沒有過戶，法院就就無權查封。故本案中應支持趙某的主張，解除對該房的查封。

 

觀點二：認為，　《物權法》第九條第一款規定“　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”，《查封、扣押、凍結財產的規定》實施在先，《物權法》實施在后，《物權法》第九條第一款規定應是對《查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定的修正。不動產的物權公示應該以過戶登記為準，只要未辦理過戶登記，產權人就應是登記在冊者。既然房子產權還在被執行人名下，法院就可以查封。

 

筆者認為，法院的查封行為合法有效，應維持查封。理由如下：

 

一、新法優于舊法

 

《查封、扣押、凍結財產的規定》施行在先，《物權法》制定在后，根據新法優于舊法的原則，若《查封、扣押、凍結財產的規定》中的規定與《物權法》中的規定相矛盾，我們當然應該適用《物權法》中的規定。既然《物權法》第九條第一款規定“　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”，那么除非法律另有規定，否則，只要房屋買賣雙方未辦理過戶手續，房屋的產權人就仍為出賣方，而非買受方，而從《查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條所規定的所謂“第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”的字面上理解，我們也看不出該條賦予了不動產買賣雙方可以不經過戶登記就可以取得不動產的所有權，而且基于《立法法》來考量，《查封、扣押、凍結財產的規定》并不是法律，它只是最高人民法院的一個規定，其也無權賦予不動產買賣未經過戶登記行為可以取得不動產所有權的物權變更效力。

 

二、市場有風險，風險應自負

 

凡是市場交易都存在風險，這是市場主體所必須意識到也必須承擔的。房產查封后，雙方買賣行為事實上已經無法繼續，買受人可以解除合同，要求賣方返還購房款，賠償損失，并不存在保全申請人的債權優先于買受人的問題，如果出賣人確實無其他財產可供執行或其他財產不足以清償其全部債務，出賣人是自然人的買受人可以起訴申請參與分配，出賣人是企業的，可以要求啟動破產程序。

 

三、對“對此沒有過錯”界定困難

 

若按照《查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定來落實，司法實踐中，在第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的情形下，法院對買賣的不動產能不能查封，關鍵取決于第三人“對此有沒有過錯”。首先，什么叫“對此”，是對“遲延過戶”呢？還是其他事項呢?若將“對此”界定為對“遲延過戶”存在過錯，那么即使買受人遲延過戶也不存在所謂的“過錯”，因為法律并沒有強制性規定購房合同簽訂后多久就必須辦理過戶手續。如果將“此”界定為其他事項，則司法實踐中，執行法官很難去把握第三人是否存在所謂的過錯，這無疑會從某種程度上起到縱容被執行人與第三人竄通轉移財產的效果。

 

四、從準不動產物權變更看不動產物權變更。

 

《物權法》第二十三條規定“　動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。”，《物權法》第二十四條又對準不動產的物權變動作出了特殊規定，即“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。”，從上述條款可以看出，準不動產在我國實行，“非經登記不得對抗善意第三人”的物權變更原則。法律之所以如此規定主要還是在于保護善意第三人對登記公示信息的信賴利益，維護交易安全，打個比方，如果不通過查詢準不動產的車輛登記信息，一般人是不敢輕易買受別人自稱歸其所有的車輛的，再打個比方，如果不通過查詢準不動產的車輛登記信息，民間借貸中的出借人也不敢輕易將錢隨意借給一個自稱有多少輛車的借款人。準不動產往往比不動產的價值相對要小，其買賣未經登記都無法產生對抗善意第三人的效力，舉輕以明重，何況不動產乎。具體到本案，法院無從知曉被執行人裴某所言的買賣事實，法院基于對房屋登記公示信息的信賴，查封裴某名下的房產，并無不當，而且法院的查封也是在保護出借人劉某對房屋登記公示信息的信賴利益。