2004年，某縣甲廠未辦理征地手續(xù)并經(jīng)規(guī)劃許可，即在廠區(qū)內(nèi)集體土地上建設(shè)職工宿舍（至今未能取得合法產(chǎn)權(quán)），并將其中一間房屋出售給職工乙；乙向甲廠交納房款并辦理水電開戶手續(xù)入住。乙自住一段時間后又將該房屋出租給姐姐丙、姐夫丁一家居住。現(xiàn)丙、丁離婚，丙已搬出該房屋，但丁以乙對該房屋沒有產(chǎn)權(quán)為由拒絕搬出，乙訴至法院請求判令丁返還房屋。

 

在本案審理過程中形成兩種觀點：

 

第一種觀點認(rèn)為，甲廠未辦理征地手續(xù)并經(jīng)規(guī)劃許可，在廠區(qū)內(nèi)集體土地上建造的職工宿舍，屬于違章建筑，其與乙之間的房屋買賣合同違反國家強制性規(guī)定，合同無效，乙不能依法取得買受房屋產(chǎn)權(quán)，從而不能行使物權(quán)、債權(quán)權(quán)利，對乙的訴求不予支持。

 

第二種觀點認(rèn)為，雖然乙買受的房屋屬于違章建筑，但其買受后成立占有事實，享有占有利益，而占有利益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，乙享有占有保護(hù)請求權(quán)，其要求丁返還房屋應(yīng)予支持。

 

筆者同意第二種意見，具體理由如下：

 

一、乙對買受的違章房屋不享有物權(quán)權(quán)利。

 

違章建筑，一般是指違反土地管理、建設(shè)規(guī)劃等國家法律法規(guī)，未經(jīng)依法審批取得相應(yīng)許可，擅自建設(shè)形成的建筑物或構(gòu)造物。根據(jù)案情，甲廠所建職工宿舍顯然屬于違章建筑，根據(jù)《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第二十三條規(guī)定不能登記，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定不發(fā)生物權(quán)效力，且此狀態(tài)一直延續(xù)至訴訟階段，因此，甲廠與乙之間房屋買賣合同當(dāng)然無效，乙不可能取得房屋產(chǎn)權(quán)，享有所有權(quán)等物權(quán)權(quán)利。

 

二、乙對買受的違章房屋享有占有利益。

 

甲廠是違章建筑的建設(shè)單位，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》占有一章規(guī)定及民法占有理論，甲廠是違章房屋的最初占有人，之后，乙買受并實際居住、控制該房屋，構(gòu)成占有事實，成為實際占有人。因此，乙雖然不能享有違章房屋物權(quán)權(quán)利，但繼受享有占有利益，該占有利益即便是無權(quán)占有之利益，為維護(hù)正常財產(chǎn)秩序、穩(wěn)定社會生活，也應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。

 

三、乙對買受的違章房屋可以行使占有保護(hù)請求權(quán)。

 

乙對買受的違章房屋行使占有保護(hù)請求權(quán)有相關(guān)法律依據(jù)。（一）是基于合同法之規(guī)定。乙到目前為止對出租房屋仍不具有所有權(quán)，其與丙、丁之間的房屋租賃合同當(dāng)然無效；根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，違章房屋雖然不能登記取得所有權(quán)，但不妨礙其成為民法意義上的財產(chǎn)，丁當(dāng)初基于租賃合同取得居住之房屋，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)返還給出租人乙。（二）是基于物權(quán)法之規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二百四十五條規(guī)定，占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物，丁拒不搬出行為對違章房屋已經(jīng)構(gòu)成侵占，乙作為違章房屋的實際占有人，當(dāng)然有權(quán)請求丁返還房屋。