近年來，我市城市建設蓬勃發展，新建小區大量出現，截止2011年底，潤州區182個住宅小區（片區），京口區現有住宅小區（片區）283個。各類涉及物業服務糾紛大量出現并起訴到法院，其中絕大多數為追索物業費案件，潤州法院2010年至2012年10月，辦理涉及物業服務案件554件，其中追索物業費案件526件，占95%，給法院工作帶來很大壓力。針對這一現狀，潤州法院組織力量對該類案件開展了專項調研活動。本次調研共走訪物業公司2家、物業小區5家、業主20人，發放相關問卷200份，收回170份；訪談辦案法官6人，發放調查問卷50份，收回50份；查閱卷宗100份。

 

一、物業費案件特點

 

（一）多是群體性案件，受影響業主較多。潤州法院審理的526件案件中，涉及6家物業服務企業和16個物業管理服務小區，法院的判決、調解對整個小區的物業收費和其他未起訴的業主亦產生一定的影響，如果處理不好，容易造成群體性事件的發生。

 

（二）案情較為簡單，標的額較小，占用大量審判資源。物業企業起訴方式均為按戶起訴，造成同樣案件分別審理，潤州法院共開庭審理182件，庭前調解344件，開庭率達到35%。并且此類案件案情較為簡單，標的額較小，嚴重浪費司法資源。

 

（三）案件調解率較高。526件案件中，調解撤訴482件，調解撤訴率達到92%。

 

（四）證據認定難。業主抗辯理由主要集中在物業服務不到位，持此類抗辯理案件510件，占全部案件中的97%。通常業主不能提供有力證據，或僅僅提供照片等簡單證據，提供證據的案件共223件，占全部案件的42%。

 

（五）業主維權渠道不暢，敗訴率高。在收回170份中，全部反映維權渠道不暢，在案件審理中，98%業主因維權困難而欠繳物業費。在44件判決案件中，全部被訴業主敗訴或者部分敗訴。

 

二、案件爭議焦點的審查判斷和處理

 

潤州法院在審理物業費糾紛案件中發現，該類案件一般為群體性案件，并且物業企業在服務中存在較多的瑕疵，業主通常維權渠道不暢，不得不以拒交物業費的方式進行維權。因此對一個物業管理區全體案件的處理案件中，一般先以一份判決書作為處理標準，確定業主以減少15%-25%的標準（潤州法院按照該標準處理的案件共352件，占全部案件的67%），然后進行調解。這樣的處理方式快速有效，兼顧了雙方當事人的利益，一是減少物業費對業主權益損失進行補償，有利于消除引發群體事件的隱患，減少涉訴信訪的發生；二是絕大多數案件以減少欠繳物業費的15%-25%作為標準，對于物業企業來講，損失不大，易于接受，能快速結案。但是，針對業主具體的抗辯理由和雙方的爭議焦點，應當分別處理：

 

1、開發商遺留問題。具體包括：墻壁、天花板裂縫，水管漏水，廁所堵塞，外墻墻體剝落，電力容量不夠，電梯不符合標準，樓梯架設管道、線路等。潤州法院審理涉及此類案件共106件，占20%。

 

雙方觀點：業主認為這類問題應當由物業公司負責聯系開發商解決。物業公司則認為與自身無關，應當由業主自行聯系開發商自行解決。

 

審查與判斷：這些問題在法律上應當由開發商解決，但是物業公司也有相應的義務，如認真做好記錄，及時與開發商做好溝通工作，并以書面形式函告，備查，將開發商的處理意見及時反饋給業主，督促開發商及時解決問題。在證明方面，應當由物業公司提供履行義務的證據，證據形式可以是書面通知、電話錄音等。如果物業公司積極履行義務，此類問題應當不能構成業主抗辯的正當理由。但是物業公司怠于履行這種義務，或者和開發商存在一定的業務關系，不愿履行，此類問題可以作為減少物業費的依據，但是由于這種義務只是一種附隨義務，應當嚴格限制減少數額，一般控制在欠繳物業費的10%之內。潤州法院審理該類案件，判決處理為酌定減少欠繳物業費的10%

 

2、是否存在強制物業服務合同或者無物業服務合同。潤州法院審理此類案件共23件，占4%。

 

雙方觀點：業主認為：一是業主與前期物業的物業服務合同為強制合同和格式合同。在實踐中，住宅小區建好后，開發商先指定一家物業公司進駐小區，在領取房屋鑰匙時，被要求與前期物業公司簽約，同時全額繳納至少一年的物業費，簽訂服務合同和支付物業費被作為房屋交付的先決條件。并且領取房屋現場場面比較混亂，物業公司提供格式合同，并不會向業主詳細解釋具體條款，雙方沒有在平等的基礎上協商一致，是一種強制簽約和強制繳費，并且應當在物業提供一定時間的物業服務后，支付物業費。二是不存在物業服務合同。很多小區沒有召開業主大會成立業主委員會，或者業主委員會不盡職盡責，沒有就前期物業服務合同到期后的解聘或者續聘等問題進行處理，導致許多前期物業服務到期后，在沒有重新簽訂物業服務合同的情況下，繼續向業主提供物業服務。物業公司認為，前期物業合同為法定合同，對業主具有約束力，或者業主接受了物業公司的物業服務，形成了事實合同，業主應當按照物價部門核準的標準支付相關物業費。

 

判斷處理：依照《物業管理條例》的規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，開發商在出售物業時應當向業主說明。業主在購買物業時，在事實上雖然有一定的強制性質，但總體來講是業主自主選擇的結果，對業主強制合同的抗辯應當不予采納。業主在前期物業合同期滿后，沒有重新簽訂物業服務合同的情況下，無論是否同意接受物業服務，但在事實上仍然享受了物業提供的服務，因此對物業企業主張的事實合同，應當予以支持。在業主沒有其他抗辯理由的情況下，對于業主拒交物業費或者要求減少物業費的主張不予支持。

 

對于事實物業合同，業主意志不自由的情況，應當告知業主，此類情況不屬于法院處理的范圍，業主大會或者業主委員會與物業企業協商解決，或者由相關行政機關或基層組織介入解決。

 

3、物業服務是否存在違約，并且如果違約是否構成拒付物業費的正當理由。主要集中在物業服務不到位，綠化面積不足，不管理綠化，物品丟失，衛生清理不及時，保安不盡職，巡邏頻率不夠等問題上。潤州法院審理此類案件共510件，占97%。

 

判斷處理。對于業主的上述主張，應當要求業主提供相應的照片等證據，并且到現場實地查看，同時對臨近其他小區業主進行調查，防止該小區業主的片面看法，以及物業公司為了訴訟，突擊加強物業管理。如果調查發現物業公司存在一定的問題，或者物業公司沒有足夠的證據推翻業主的主張，一般情況下，對此類抗辯應當采納，并作為減少物業費的依據。如果僅為清潔衛生不及時，綠化不到位，巡邏頻率不夠等一般性問題，應當控制在欠繳物業費的20%之內。潤州法院審理此類案件510件，其中降低物業費10%-15%的為62件，降低15%-25%的312件，降低25%-30%的88件，按照收費標準確定物業費的30件，其中18件為業主未到庭應訴亦未提供書面答辯狀，缺席判決。如果多次發生盜竊、人身傷害以及其他嚴重性事件，可以適當加大減少支付物業費的比例。考慮到安全問題對小區秩序和業主生活影響較大，可以把安全問題作為單獨減少物業費的因素，具體比例控制在20%左右。多次發生的標準，可以參考刑事訴訟中的3次犯罪為多次犯罪的標準，以發生3次以上安全事件為多次發生標準，包括刑事案件和治安處罰案件。如果上述兩種事實同時發生，考慮到利益平衡，可以控制在30%左右。潤州法院共處理涉及安全問題案件5件，其中僅安全問題案件3件，安全問題和其他問題混合案件2件，處理結果分別為減少欠繳物業費的20%、30%。

 

4、是否存在書面催繳。潤州法院審理此類案件共85件，占16%。

 

雙方觀點：業主認為，物業企業在訴前沒有進行書面催繳，或者物業企業提供催繳的證據證明效力并不能達到可以確信的標準，應當駁回物業企業的訴訟請求。物業企業認為已經進行催繳，并大都提供催繳通知的照片等證據。

 

審查處理。法律設置書面催繳前置程序的目的在于，通過物業企業的書面催繳，可以提醒因事務繁忙而忘記或耽誤繳費的業主，或者為因對物業服務不滿意的業主和物業服務企業提供一次溝通機會，通過自主協商，解決物業服務中的矛盾糾紛。同時限制未經溝通的起訴，節約司法資源，提升司法效率。雖然催繳是訴前必經程序，但是否催繳本身并不能對雙方的實質性權利義務產生確定性影響，因此對于物業企業提供證據可以從寬審查。催繳行為是單方行為，業主一般不予配合簽字，只要物業公司提供相應的通知單和催繳照片或者張貼在小區、業主房屋房門的照片，就可以認定物業公司進行了書面催繳。對于傳真、電子郵件、短信等形式，雖然在形式上屬于書面催繳，但此類催繳不能引起物業企業和業主的溝通交流，不符合法律設置書面催繳程序的目的，可以不予認定。潤州法院審理此類案件85件，調解結案82件，3件判決案件中，均支持物業企業進行了書面催繳。

 

5、物業公司是否存在其他違反規定的做法。一是物業企業內部管理問題，如服務人員資格問題、賬務不透明等，二是業主共用、共有設施經營收益和支出情況，如外墻、電梯廣告、有的道路或者其他場地停放汽車等問題。潤州法院審理此類案件共23件，占4%。

 

雙方觀點：業主認為由于物業企業存在上述兩個方面的問題，侵犯了業主的合法權益。物業企業認為這是屬于全體業主與物業企業之間的法律關系問題，不能在追索物業費案件中進行處理。

 

判斷處理：上述兩個問題，一方面屬于法律法規規定的內容，另一方面也屬于合同約定的內容。按照《江蘇省物業服務收費管理辦法》規定：業主大會成立前，占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，所得收益在扣除物業服務企業代辦經營成本后，按30％用于補貼物業服務費，70％納入住宅專項維修資金。業主大會成立后，可以參照價格主管部門規定的標準，收益按業主大會決定或合同約定使用。業主共用、共有設施經營收益和支出情況，可以參照此條規定進行具體的處理。但上述兩個問題屬于全體業主與物業企業之間的法律關系問題，不宜在追索物業費案件中進行處理。如果物業企業確實存在上述問題，應當告知業主可以向有關行政主管部門反映，由主管部門責令物業企業改正或進行處罰，也可以通過業主委員會向法院起訴，沒有業主委員會的，可以聯合小區多數業主向法院起訴，多數業主的認定可以參考《物權法》第七十六條規定的專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主的標準確定。法院也可以向行政主管部門、業主委員會、物業企業發出司法建議，要求物業企業進行整改。潤州法院處理23起相關案件，對于業主的上述主張均未支持。

 

6、收費標準是否合理。潤州法院審理此類案件共4件，占0.8%。

 

雙方觀點：業主認為，物業費標準雖然經過物價部門核準，但未與業主協商一致，是一種強制價格，或者價格虛高，嚴重偏離市場價值，或者物業公司存在違約現象，要求變更物業費標準。物業企業認為物業費標準是按照政府指導價制定，并經過物價部門核準，是法定價格，業主應當受此價格的約束。

 

判斷處理：政府指導價是業務主管部門按照國家規定權限，通過規定基準價和浮動幅度，最高限度和最低保護價等，指導企業制定的商品價格和收費標準，物價部門對價格的核準是對價格的一種確認。但物業費是在政府指導價的基礎上，經過物業企業與業主協商一致確認的價格，物價部門的核準是對雙方合意的確認，因此政府指導價和物價部門的核準都不能改變物業費作為市場主體合意的性質。物業服務收費標準作為平等市場主體之間民事行為的結果，在法理上應當接受法院的審查處理。

 

出于對行政機關的尊重，法院對于業主要求變更物業服務價格標準的主張一般情況下可不予審查，但是由于實踐中存在的強制簽約、強制價格標準等原因，對于上述三種業主抗辯的理由，應當分別處理。（1）對強制簽約、強制價格抗辯理由的審查處理。按照前面的分析，法院不應當支持業主主張。但要告知業主，其權利受到制約時有相應的救濟手段，如果無法與物業公司就變更物業服務價格達成一致意見，可以經業主大會作出決議，成立業主委員會，終止前期物業服務合同，選聘新的物業服務企業。（2）對價格虛高的審查判斷處理。法院可以依據物業服務企業提供的服務價格計算資料進行物業成本分析，進而衡量物業服務企業要求的價格是否合理，也可以組織專業人員進行價格評估。如果物業服務價格的計算依據不實，致使物業服務價格虛高，嚴重偏離市場價值（可以是否超出市場價格的20%作為判斷界限）。可以認定在簽約的過程中，物業公司以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，可以根據《合同法》進行變更。對于與市場價值偏離不大的，不予變更。（3）對物業公司違約的審查判斷處理。一般業物業服務中的違約都是瑕疵，不存在根本違約的情形，對業主的這抗辯理由一般不應當支持。物業服務標準是雙方當事人約定的結果，物業公司的服務未達到約定的標準是在合同履行過程中出現了瑕疵，不符合約定內容，并不符合法定可變更的情形，其變更請求不能支持。可以告知業主，要求其承擔違約責任，減少物業費，或者與其解除合同，另聘新的物業服務企業。

 

但上述三種情形，業主的權利無疑都受到了一定的限制，無論法院是否變更物業費價格標準，但在調解的過程中，應當作為一種可以考慮的相關因素。潤州法院審理4起要求變更物業服務收費標準的案件，對業主的主張均未支持。

 

三、判決書中存在的問題及完善

 

1、減少物業費表述不當。潤州法院在追索物業費案件的判決書中，對于減少物業費出現兩種表述：1、如："物價部門對物業管理費用標準進行了核定，核定標準為xx元/平方米·月，對此收費標準本院予以支持……結合本案具體情況，本院酌情降低應收物業管理服務費用標準至xx元/平方米·月。"2、如："被告抗辯意見，屬服務瑕疵，原告應減收部分物業管理費用。結合本案具體情況，本院酌情降低原告應收物業管理服務費為xx元。"

 

第一種表述中，一方面對物業費標準進行了支持，同時酌情降低標準，出現前后矛盾的情況。按照每平方米確定物業費標準不太妥當，一方面物業費標準經過物價部門核定，沒有特殊情況，一般不要進行變更。另一方面在判決中按照每平方米確定物業費標準，是否對該小區的全體業主適用存在爭議，在以后的物業費繳納中，業主有可能按照此標準進行計算。如果業主起訴至法院，法院對前面判決確定的標準難以處理。第二種表述僅僅對個案中業主應當繳納的物業費的總額確定，屬于不同情況不同處理的情形，不存在上述問題。所以，在判決中，應當盡量采取第二種表述，避免第一種表述。

 

2、缺乏權利告知內容。對于物業服務中存在的瑕疵和應當有業主委員會或者行政機關處理的事項，法院簡單以"被告以原告服務瑕疵為由拒交物業管理費用，無法律依據，本院不予支持。"或者"被告抗辯事項不屬于人民法院處理范圍，本院不予處理"的方式進行處理，過于簡單。對于業主權利的其他救濟渠道，應當在判決書中說明，或者附《權利告知書》，載明具體的法律條款和詳細的維權方式、方法和途徑，引導廣大業主按照法定途徑解決問題，從根本上減少拖欠物業費現象的發生。