近年來，隨著城鎮化進程的不斷推進，物業服務業的興起，物業服務糾紛隨之出現，江蘇省鎮江市丹徒區法院受理的物業服務糾紛案件劇增，隨之產生包括矛盾糾紛在內的各種社會管理問題日益凸顯。

 

物業服務案件主要表現

 

1、物業服務糾紛逐年上升。物業糾紛案件大幅增加，2010年該院受理此類案件6件，2011年為81件，2012年至今年4月共受理165件，呈逐年上升趨勢。且涉案小區幾乎涵蓋丹徒新城所有樓盤。

 

2、原告多為物業公司。今年受理的98起案件中，由物業公司作為原告提起訴訟的達97件，約占案件總數的99％。

 

3、類型日趨多元化。以往物業服務合同糾紛主要集中于物業公司向業主主張拖欠的物業費。近年來，業主開始自行或通過業委會主張自己在物業服務合同中的權利。比如，業主根據物業公司服務不到位的情況主張財產或人身損失，或因房屋本身出現問題要求物業公司協助啟動公共維修基金等糾紛。

 

4、調查難度大。丹徒新城樓盤空置率高，人戶分離現象嚴重，加大了法院查明案件事實的難度。

 

5、訴訟主體、法律關系復雜。 物業服務糾紛案件的主體，既有業主、使用人或業主委員會、業主大會，也有物業服務公司、房地產開發商。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業服務公司的物業服務服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業服務公司的關系、業委會與物業服務公司的關系，業主、業委會或物業服務公司與房產管理部門的關系。

 

6、調解難度大。由于物業服務糾紛多為物業公司與小區或某一幢樓業主之間的共性矛盾，物業公司經常一次起訴數名或數十名業主，引起業主激憤；后在訴訟中，在追討物業費案件中，物業公司因擔心調解退讓造成連鎖反應，往往不愿調解，進而導致雙方矛盾更加尖銳。

 

7、具有群體性糾紛的潛在因素。在該類糾紛中，一方當事人通常是業主，而另一方則為物業服務企業。產生糾紛的原因，也通常是物業服務費的繳納、物業服務質量等涉及全體業主利益的共性問題，由于當事人多處于同一事件背景，因此會形成共同的利益圈。在發生糾紛時，有時會以某一小區為單位，業主對糾紛達成一定的共識，通過群體性行為的方式進行訴訟，向物業服務公司甚至法院施加影響。

 

規范物業服務糾紛案件的對策與建議

 

1、完善相關的法規、政策。以地方性法規、地方政府規章、政策性文件的形式，對業主大會的召開程序、議事規則，業主委員會的運作程序等實踐中經常卡殼的瓶頸問題作出操作性強的規定。對評價物業服務質量的指標予以科學合理地量化，比如參考有些地方的規定，對保安人數的配備與物業服務區域的總建筑面積相掛鉤。

 

2、規范物業服務行為。相關行政主管部門應進一步建立指導、監督和管理機制，從完善收費標準、服務內容和提高管理水平等方面加大監管力度，確保物業服務公司、服務從業人員具備相應資質。嚴格依法查處物業服務行為中的不規范行為，以切實有效的監督措施促進物業服務行業健康、有序、規范地發展。

 

3、規范物業服務合同糾紛的立案。建立了立案階段的立案窗口與專業審判庭的銜接機制。凡是因物業服務合同糾紛來該院立案的當事人，均由立案人員先行接待并向其發放問卷，問卷內容主要包括雙方爭執是什么、現已經有哪些部門對此進行過處理、業主認為物業服務有哪幾項不到位等。通過問卷調查，先行了解到業主與物業公司的爭議焦點之所在，有利于法官在日后的調解、審理中有的放矢、對癥下藥，及時準確地解決糾紛。

 

4、發揮調解手段，延伸審判職能。對業主提出的物業公司存在服務瑕疵問題進行科學區分：確實因物業公司服務瑕疵給業主生活造成重大影響的，協調物業公司就個案降低物業服務費標準，但對于此類案件應加大調解力度，慎重判決；對于物業公司的服務瑕疵并未給業主生活造成重大影響的，應督促物業公司履行義務，解決業主問題。

 

5、借助多個平臺，強化審判社會效果。 借助法官進社區、巡回法庭等多個平臺，在處理物業服務合同糾紛的過程中，注重法律效果與社會效果的相結合，在加強審判人員突出社會效果理念的同時，進一步完善法官進社區制度。社區法官及時進行疑難解答及法律宣傳，向業主宣傳物業服務的性質、范圍，明確物業服務內容及物業服務中管理的非強制性功能，從源頭上化解矛盾，減少訴訟。

 

6、加強物業服務知識的宣傳。加大對與物業服務密切相關的法律法規宣傳力度，使業主明確應享受的權利和應承擔的義務，樹立要享受公共利益就應支付報酬的意識。如果發生糾紛后，業主應采取積極的態度與物業公司進行溝通，幫助物業公司提高服務水平，妥善處理糾紛。同時，業主應當自覺維護小區內公共設施，配合物業公司的工作，共同創建良好的居住環境。