當(dāng)前，伴隨我國小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程的加快，農(nóng)村因房屋拆遷補(bǔ)償問題，房屋買賣合同糾紛等問題，各地此類案件逐漸增多。此類糾紛，如果處理不當(dāng)，會引發(fā)很多社會問題，甚至群體事件的發(fā)生。鑒于此，有必要對此類合同的效力認(rèn)定進(jìn)行探討。

 

農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定，是民事審判實務(wù)中最為疑難的問題之一。由于立法不明確、理論研究不足等原因，判決結(jié)果歷來不一。《物權(quán)法》立法過程中，各界對農(nóng)村宅基地流通的爭論分岐很大，正式頒布的《物權(quán)法》又沒有直接對農(nóng)村宅基地或房屋買賣問題作出明文規(guī)定，使得這一問題更加撲朔迷離，給農(nóng)村房屋買賣合同效力判斷留下了很大的爭論空間。同時，隨著《物權(quán)法》的出臺，平等保護(hù)原則、物權(quán)變動與原因行為應(yīng)當(dāng)區(qū)分等制度的確立，也給農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的妥當(dāng)處理提供了一個新的視角。本文試圖從農(nóng)村宅基地相關(guān)法律法規(guī)的梳理著眼，以相關(guān)法律適用為基本視角，對農(nóng)村房屋買賣合同效力進(jìn)行分析探討，最后通過司法實踐對農(nóng)村房屋買賣合同效力進(jìn)行認(rèn)定，以期有益于該類糾紛的司法裁判。

 

一、與宅基地使用權(quán)相關(guān)的法律依據(jù)及解讀

 

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規(guī)定："農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。"《中華人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定"農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。"該條第四款規(guī)定"農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準(zhǔn)。"上述法律規(guī)定實際確立了農(nóng)村宅基地的以下法律屬性；首先，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)為農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員共同共有；其次，我國對農(nóng)村宅基地實行三級所有，所有者主體依法可劃分為村集體經(jīng)濟(jì)組織，組集體經(jīng)濟(jì)組織及鄉(xiāng)、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織；再次，農(nóng)村宅基地使用權(quán)系依照法律規(guī)定，依法定程序確定給特定主體的用益物權(quán)；最后，緣于農(nóng)村宅基地系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依行政審批無償取得，旨在解決為以農(nóng)戶為基本單位的集體經(jīng)濟(jì)組織成員提供居住保障，同時，受制于土地系不可再生資源的自然屬性，基于需求與供應(yīng)之間的現(xiàn)實緊張關(guān)系，對于宅基地的流轉(zhuǎn)必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用權(quán)在法律上屬于受限制的用益物權(quán)。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定"宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定"，該項法律規(guī)定從民事實體法律規(guī)則層面對宅基地使用權(quán)的上列法律屬性予以了重申。

 

二、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的法律適用

 

現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對于宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)定只有三個法律規(guī)范，列舉如下：（1）《土地管理法》第六十二條規(guī)定："農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。"（2）《土地管理法》第六十三條規(guī)定："農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)…"；（3）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規(guī)定："…改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。"如何理解上述三個法律條文？筆者認(rèn)為，需要厘清以下幾個問題：

 

首先，《土地管理法》第六十二條規(guī)定是同時調(diào)整農(nóng)村宅基地和房屋的規(guī)范。該條包括三層含義：一是，農(nóng)村宅基地使用權(quán)分配實行"一戶一宅"原則；二是，允許農(nóng)村房屋的買賣；三是，農(nóng)村房屋買賣的法律后果是不得再申請宅基地。

 

其次，《土地管理法》第六十三條只調(diào)整宅基地以外的其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。（1）從條文的前后分別設(shè)置的情況分析，六十二條與六十三條是并列關(guān)系，而不是種屬關(guān)系。（2）從條文調(diào)整對象分析，該條只是針對土地使用權(quán)，沒有對房屋作出安排；（3）從條文內(nèi)容分析，"非農(nóng)業(yè)建設(shè)"不應(yīng)當(dāng)包括村民住房用地，否則與該條中但書部分"因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外"的內(nèi)容不相吻合。因此，將《土地管理法》作為禁止農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)范看待，并不妥當(dāng)。

 

再次，《決定》第十條"禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地"是指禁止直接從村集體經(jīng)濟(jì)組織審批或購買宅基地（原始取得），并沒有明確禁止已獲合法批準(zhǔn)的宅基地的轉(zhuǎn)讓（繼受取得），至少沒有禁止農(nóng)村房屋的買賣。因為，其禁止目的是改革和完善宅基地"審批制度"，規(guī)范性質(zhì)為對宅基地的管理性規(guī)范，違反禁止的結(jié)果為購置宅基地申請不予審批。如果該條有禁止農(nóng)村房屋買賣的意思，必然與《土地管理法》第六十二條"村民出賣、出租住房"的規(guī)定相矛盾。換一角度分析，對房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)的禁止或限制，已超出宅基地管理范疇，屬于民事基本制度，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)通過制定法律解決。

 

三、對農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析

 

農(nóng)村房屋買賣涉及到宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓問題，2007年10月1日開始施行的《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定："已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。"該規(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。但是轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是有條件的，《土地管理法》等法律雖有涉及，但比較原則，在具體實施方面通常由國家政策和行政規(guī)章予以規(guī)范和調(diào)整。總的來說，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)須同時具備以下條件：1、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；2、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；3、轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；4、宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。

 

因此，在實踐中對于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點：

 

一種觀點認(rèn)為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。農(nóng)村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，此類行為損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定："農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證"；2004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)："加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地"。由此可見，國家不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房的房屋買賣合同當(dāng)屬無效。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民購買農(nóng)村住房和宅基地的買賣合同，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

 

另一種觀點認(rèn)為，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。《合同法》第四十四條第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)與房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記是兩個不同性質(zhì)的問題。房屋過戶登記行為是物權(quán)行為，房屋買賣合同則屬于債權(quán)行為，進(jìn)行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（法釋［1999］19號）第4條規(guī)定："合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。"國務(wù)院1999年和2004年兩個文件并非行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)，故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。

 

四、司法實踐中農(nóng)村房屋買賣合同效力如何認(rèn)定

 

對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，違反了誠實信用原則。因此如確認(rèn)此類合同無效，將嚴(yán)重?fù)p害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，違反誠實信用的賣房者獲益，而遵守誠實信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過失賠償責(zé)任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。

 

在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現(xiàn)為居住人的財產(chǎn)、社會依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關(guān)系，確認(rèn)合同無效意味著買受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認(rèn)真審查房屋買賣的現(xiàn)實情況，包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。

 

在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失，來確認(rèn)房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償利益，而惡意主張合同無效的情形，應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效。判決要以"有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為"為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果，以實現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機(jī)統(tǒng)一。