孫某于2012年10月1日與某開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同一份，由孫某向該開(kāi)發(fā)商購(gòu)買其開(kāi)發(fā)的預(yù)售商鋪一間， 總房款32萬(wàn)元整。合同簽訂后孫某依約付清了全部房款。后開(kāi)發(fā)商依約交房，但交房后逾期146天才辦好房產(chǎn)證并交付給孫某，土地證逾期246天辦理完，涉案商品房買賣合同第十四條約定：“被告應(yīng)自交房之日起90日內(nèi)辦好權(quán)屬證書(shū)，否則從第91日起至原告實(shí)際取得房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)之日止，被告按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。”，王某要求開(kāi)發(fā)商按照246天預(yù)期天數(shù)支付逾期辦證違約金，而開(kāi)發(fā)商主張按146天逾期天數(shù)支付逾期辦證違約金，究竟是應(yīng)該支持孫某的訴請(qǐng)呢？還是支持開(kāi)發(fā)商的主張呢？

 

觀點(diǎn)一：認(rèn)為，合同中所說(shuō)的“權(quán)屬證書(shū)”僅指房產(chǎn)證，而且開(kāi)發(fā)商既然已經(jīng)為孫某辦好了房產(chǎn)證，孫某完全可以憑該房產(chǎn)證對(duì)該房進(jìn)行出租，出售等處置，故逾土地證的逾期辦理對(duì)孫某并無(wú)實(shí)際影響，從房產(chǎn)證辦好之日起孫某并未因逾期辦理土地證而產(chǎn)生任何損失，故對(duì)孫某主張以土地證辦理逾期天數(shù)為計(jì)算逾期辦證違約金的依據(jù)不應(yīng)予以支持。

 

觀點(diǎn)二：認(rèn)為，涉案商品房買賣合同第十四條約定：“被告應(yīng)自交房之日起90日內(nèi)辦好權(quán)屬證書(shū)”，對(duì)于其中的“權(quán)屬證書(shū)”應(yīng)理解為房產(chǎn)證和土地證，而不是單單指房產(chǎn)證，故應(yīng)以土地證辦理逾期天數(shù)為計(jì)算逾期辦證違約金的依據(jù)

 

筆者持第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)支持孫某的訴請(qǐng)即應(yīng)以土地證辦理逾期天數(shù)為計(jì)算逾期辦證違約金的依據(jù)。

 

一、《合同法》第一百二十五條規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。”，具體到本案，孫某購(gòu)房的目的就是為了取得所購(gòu)房屋的完全產(chǎn)權(quán)，而要證明一處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)完全歸屬于同一人，則房產(chǎn)證和土地證必須同時(shí)具備才可以，也就是我們平常說(shuō)的“兩證”，可見(jiàn)根據(jù)合同目的完全可以確定涉案商品房買賣合同第十四條中的“權(quán)屬證書(shū)”應(yīng)理解為房產(chǎn)證和土地證，同時(shí)根據(jù)交易習(xí)慣，作為購(gòu)房人也不可能只要求開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證，而土地證留給自己辦理。
 

二、《合同法》第四十一條規(guī)定“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。”。具體到本案，即使雙方對(duì)涉案商品房買賣合同第十四條中的“權(quán)屬證書(shū)”理解存在爭(zhēng)議也應(yīng)作出不利于開(kāi)發(fā)商一方的解釋。仍應(yīng)認(rèn)定涉案商品房買賣合同第十四條中的“權(quán)屬證書(shū)”為房產(chǎn)證和土地證，

 

三、既然雙方在涉案商品房買賣合同第十四條約定：“被告應(yīng)自交房之日起90日內(nèi)辦好權(quán)屬證書(shū)，否則從第91日起至原告實(shí)際取得房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)之日止，被告按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。”，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該受該約定的約束，只有其依約將“兩證”都辦齊了，才能算其完全履行了雙方在合同中所約定的辦證義務(wù)。

 

四、開(kāi)發(fā)商主張孫某未因土地證的逾期辦理產(chǎn)生損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)其主張所依據(jù)的事實(shí)作出實(shí)質(zhì)性的舉證，但其舉證僅停留于口頭辯解，其口頭辯解與雙方自愿簽訂的白紙黑字的合同相比，其口頭辯解的證明效力明顯不足，而現(xiàn)實(shí)中，房屋所有人若對(duì)房屋進(jìn)行處置如出售，購(gòu)買人往往都會(huì)要求出賣人出示房屋的“兩證”，這樣購(gòu)買人才敢放心的購(gòu)買，土地證的缺失，就有可能造成房屋所有者出售機(jī)會(huì)的喪失，出售機(jī)會(huì)的喪失就有可能導(dǎo)致房屋所有者資金不能及時(shí)回籠，又導(dǎo)致其錯(cuò)過(guò)其他投資機(jī)會(huì)，這都有可能給房屋所有者帶來(lái)?yè)p失。故讓開(kāi)發(fā)商依土地證辦理逾期天數(shù)賠付逾期辦證違約金并無(wú)不當(dāng)。