2010年4月，張某某的父親以張某某的名義與某房地產公司簽訂房屋認購書一份，約定：張某某認購房屋一套，建筑面積114.63平方米，標準單價為5688元每平方米，標準總價為人民幣652019元；付款方式為按揭付款，定金為人民幣20000元。采取銀行按揭付款的，簽署認購書后7日內，付清首付款（含定金），并簽署商品房買賣合同（首付款為房價總額與銀行批復貸款之差額，貸款年限及金額最終以銀行批復為準）。買方在簽署商品房買賣合同后，7日內辦妥銀行按揭手續。3、若買方未按約定時間交付首期款或全款，賣方有權要求買方按認購總價日萬分之五支付逾期付款違約金；若逾期付款超過10天，則賣方有權單方面解除認購書，沒收買方預交定金，并無須事先通知買方，有權單方面將上述房產收回另行出售。張父于當日向某房地產公司交納定金2萬元，被告于同日出具收據一張，收據上載明的交款單位為”張某某”。

 

認購書簽訂后，張某某因資金原因未能在簽署認購書7日內（即2010年5月5日前）付清首付款，亦未能與某房地產公司簽署商品房買賣合同。后張父向某房地產公司交納18萬元，某房地產公司于同日出具收款收據一份，收款收據上載明的交款單位為”張某某”，款項名稱為”交來預收房款”。后某房地產公司曾催促張某某盡快簽訂商品房買賣合同，審理中，張某某稱在2010年因銀行按揭貸款無法落實，其曾找到某房地產公司方要求退房，某房地產公司一直未答復。某房地產公司則稱，張某某要求退房后，雙方達成退房協議，張某某方交納的房款留到后期房源優先選房。

 

另查明，2010年7月，某房地產公司與第三人簽訂《商品房買賣合同》，將本案爭議房屋出售給第三人。2011年3月，張某某要求簽訂商品房買賣合同，對方某房地產公司予以拒絕。2011年7月，某房地產公司向張某某發出關于退還預收房款的函，函中載明，某房地產公司沒收定金2萬元，退回張某某預交款18萬元。張某某遂向法院起訴，要求解除與某房地產公司之間簽訂的認購書、返還其購房款20萬元，利息1萬元，總計21萬元、并賠償其損失人民幣20萬元。審理中張某某向法院出具說明一份，說明中載明：認購書上的簽名張某某并非其本人所簽，是其父親代簽，其認可其父親的簽名，也認可認購書的內容對其產生效力。

 

本案爭議的焦點是：本案中的認購書是否屬于商品房買賣合同，本案某房地產公司應承擔何種責任。

 

關于本案中的認購書是否屬于商品房買賣合同。

 

本案中張父以其女張某某的名義與某房地產公司簽訂認購書，張某某于審理中向法院提交書面說明一份，明確對其父代簽認購書的行為予以追認，故認購書對張某某產生法律效力。商品房認購協議是在商品房買賣過程中，購房人與開發商為將來訂立商品房買賣合同達成的書面協議。是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。本案中張某某、某房地產公司于2010年4月28日簽訂的房屋認購書，雖載明了簽約雙方的基本情況及房屋的基本情況（位置、面積、單價），并由某房地產公司收取20萬元預收房款，但對于”交付使用條件及日期”、”裝飾、設備標準承諾”等商品房買賣合同的必備條款未作約定，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，亦不具備商品房買賣的實際履行條件，該認購書不屬于商品房買賣合同，而是商品房買賣合同的預約合同。因此，對于張某某關于認購書屬于商品房買賣合同的主張，要求某房地產公司賠償已付購房款一倍即人民幣20萬元的訴訟請求，應不予支持。

 

關于本案中某房地產公司應承擔何種責任的問題。

 

根據認購書的約定，張某某應在簽署認購書7日內（即2010年5月5日前）支付首付款并簽訂商品房買賣合同，但張某某方未能按約在7日內支付首付款，亦未能按約在7日內簽訂商品房買賣合同，此時商品房買賣合同未能訂立的責任在張某某方，某房地產公司方有權按照約定解除認購書，并沒收定金2萬元，但某房地產公司于2010年5月26日接受張某某交納18萬元預收房款的行為表明，某房地產公司方并沒有選擇解除合同、沒收定金，而是選擇繼續按照認購書的約定履行，愿意將2萬元定金轉為購房款，欲與張某某簽訂商品房買賣合同，但雙方未具體約定簽訂商品房買賣合同的日期。某房地產公司曾催促過張某某盡快簽訂商品房買賣合同，但張某某并未在合理的期限內與某房地產公司簽訂合同，而是要求退房，某房地產公司方在未將購房款退還給張某某的情況下將本案訴爭房屋出售給他人，最終雙方未能簽訂商品房買賣合同，故原、某房地產公司雙方在商品房買賣合同未能訂立上均存在過錯。某房地產公司將本案訴爭房屋出售給他人后，應將張某某預付的購房款20萬元（含定金2萬元）返還給張某某，但某房地產公司并沒有退還，形成占用張某某資金的客觀事實，因此，某房地產公司應賠償張某某相應的利息損失，現張某某主張1萬元，數額合理，應予以支持。