王某于2008年12月7日與某開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，由王某向該開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的預(yù)售商鋪一間， 總房款26萬(wàn)元整。合同簽訂后王某依約付清了全部房款。后開(kāi)發(fā)商逾期470天才交房。王某要求開(kāi)發(fā)商支付逾期交房違約金和給原告造成的租金損失未果，王某訴至法院。對(duì)于是否應(yīng)該支持王某對(duì)租金損失的訴請(qǐng)，審理中出現(xiàn)不同的觀點(diǎn)。

 

觀點(diǎn)一：認(rèn)為開(kāi)發(fā)商雖然逾期交房，但即使開(kāi)發(fā)商按期交房，涉案商鋪也并不一定能及時(shí)出租出去，出租不出去又何談租金損失，且即使存在該損失，該損失的具體數(shù)額是多少，在雙方簽訂購(gòu)房合同時(shí)，也是開(kāi)發(fā)商所無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，故開(kāi)發(fā)商不應(yīng)對(duì)王某的租金損失進(jìn)行賠付。

 

觀點(diǎn)二：認(rèn)為開(kāi)發(fā)商作為專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)者，其完全可以預(yù)期到逾期交房肯定會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)租金損失，因?yàn)樯啼伈煌谧》浚鋬r(jià)值不在于居住，而在于出租或自營(yíng)以獲取經(jīng)濟(jì)回報(bào)，是屬于投資性房產(chǎn)。故開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)王某的租金損失進(jìn)行賠付。

 

筆者持第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)該支持王某的訴請(qǐng)。理由如下：

 

一、根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”，涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同第九條約定：“逾期交房超過(guò)三十日的，如果購(gòu)房者要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條約定的最遲交房期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向購(gòu)房者支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金”。故本案中開(kāi)發(fā)商應(yīng)依合同約定向王某賠付逾期交房的違約金。

 

二、本案中涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同中所約定的“逾期交房違約金”太低，根本不能完全彌補(bǔ)王某的實(shí)際損失，根據(jù)《合同法》第112條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。”、《合同法》第114條第2款“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。”及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條“當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”的規(guī)定，王某有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)超出“逾期交房違約金”的那部分租金損失予以賠償。

 

三、本案中因開(kāi)發(fā)商的逾期交房，導(dǎo)致王某所購(gòu)商鋪不能按照預(yù)期及時(shí)出租，造成了原告的租金損失，逾期交房期間的租金損失作為王某的可得利益損失，《合同法》第113條第1款規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行可以獲得的的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”，被告作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，被告出售給原告的是商鋪，其有能力而且應(yīng)該能預(yù)見(jiàn)到逾期交房肯定會(huì)給原告造成一定的租金損失，因?yàn)樯啼伈煌谧》浚鋬r(jià)值不在于居住，而在于出租或自營(yíng)以獲取經(jīng)濟(jì)回報(bào)，是屬于投資性房產(chǎn)。對(duì)于《合同法》第113條第1款規(guī)定中的“可得利益損失賠償額不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”我們究竟應(yīng)怎么理解呢？筆者認(rèn)為司法實(shí)踐中，對(duì)于該條規(guī)定中“損失數(shù)額”的舉證，只要舉證人能作出具體明確的舉證，違約方就不可以單憑一句“這個(gè)數(shù)額是我當(dāng)時(shí)所無(wú)法預(yù)見(jiàn)的”就將賠償責(zé)任甩的一干二凈，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中任何一個(gè)合同在訂立時(shí)，潛在違約方都不可能具體而準(zhǔn)確的預(yù)見(jiàn)對(duì)方預(yù)期可得利益的具體數(shù)額。若對(duì)該條規(guī)定作如此限縮性解釋?zhuān)瑒t該條規(guī)定就失去了其存在的價(jià)值。