2011年5月張某與句容某房地產公司簽訂認購書一份，約定張某認購該房地產公司的一套房屋，認購價為41萬余元，付款方式為期房24個月分期付款。當日，張某交納定金1萬元。同月句容某房地產公司（出賣人）與張某（買受人）簽訂《商品房買賣合同》及四份合同附件，約定張某購買句容某房地產公司開發的一套房，建筑面積59平方米，單價每平方米6976元，合計房款41萬余元。另約定了付款方式及期限、違約責任。雙方約定，買受人如未按合同規定的時間付款，按逾期時間以下列方式分別處理：１、逾期在90日之內，自合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之二的違約金，合同繼續履行；2、逾期超過90日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的15%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之二的違約金。交付期限雙方約定出賣人應在2012年12月30日前將經驗收合格的商品房交付給買受人使用。合同還約定了其他事項。合同簽訂當日，張某按合同約定支付購房款14萬余元。2011年8月27日前，張某未按合同約定支付第二期購房款。2011年9月張某向該房地產公司出具《情況說明》一份，內容為：本人張某購買7幢1單元820室物業，已交樓款15萬余元。后因資金不足且因購房時銷售人員沒有告知銀行按揭需提供半年的銀行流水明細，造成無法辦理按揭。另對合同部分條款不能認可，故申請辦理退房，并退還已交樓款。同月李某及陳某在該《情況說明》上分別簽名。同年11月2日，李某向張某出具《情況說明》一份，內容為：現有客戶張某于2011年5月18日認購7幢1單元820室，并簽約，支付了首付款，現因貸款等多方面原因導致客戶無法完成合同購買上述物業，現申請退房，現退房流程將于2011年11月18日前完成審批流程，到時客戶將與甲方于2011年11月22日前共同前往房管局辦理原合同注銷事宜，并于合同注銷后2011年11月29日前將客戶張某支付的首付款退回客戶指定賬戶中，如因乙方原因致使客戶未如期收到上述退款，將以客戶簽訂的商品房買賣合同的相應條款處理。同年11月2日，張某至句容市某房地產公司售樓處要求退還購房款與該售樓處銷售人員發生爭吵。后多次協商未果，張某遂向本院提起訴訟。審理中，句容某房地產公司提起反訴，要求判令解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議、附件；判決反訴被告支付違約金6萬余元；反訴被告已支付的首期款扣除違約金和計算反訴案件受理費剩余部分退還給反訴被告。審理中，張某提出如認定其違約，認為違約金數額明顯過高，請求法院按到期未給付部分的房款以同期銀行貸款利息的標準計算違約金。句容某房地產公司認為李某與公司沒有勞動關系；陳某已經從公司離職，無法聯系，從《情況說明》看，陳某沒有作任何的承諾。

 

本案的爭議焦點為：一、雙方簽訂的《商品房買賣合同》是否已于2011年11月2日協議解除，二、反訴原告句容某房地產公司是否有權解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，三、反訴被告張某是否應當承擔違約責任？雙方當事人在《商品房買賣合同》中約定的違約金是否過高，是否應當降低。

 

關于雙方簽訂的《商品房買賣合同》是否已于2011年11月2日協議解除問題。張某主張該協議已經協商一致解除，提交了李某于2011年11月2日出具的《情況說明》，認為李某出具《情況說明》的行為構成對句容某房地產公司的表見代理。句容某房地產公司認為李某非其單位員工，承諾人為李某個人，并非句容某房地產公司。筆者認為，《中華人民共和國合同法》第四十九條規定，“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”本案中，從張某提交的其本人出具的《情況說明》來看，張某應當知道李某并不具有解除合同的代理權，且李某系以其個人名義向張某出具的《情況說明》，從該《情況說明》反映的退房流程將完成審批等內容來看，也不能反映出原、被告雙方已協商一致解除《商品房買賣合同》，因此，張某主張雙方簽訂的《商品房買賣合同》已于李某出具《情況說明》之日解除的理由不能成立，故對本訴原告主張退還已付首付款的請求，依法應不予支持。

 

關于反訴原告句容某房地產公司是否有權解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》的問題。筆者認為，《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規定，“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”第九十六條規定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”本案中，按合同約定，張某應在2011年8月27日前支付第二期房款，但張某一直未支付，現句容某房地產公司根據雙方合同約定的“逾期付款超過90日后，出賣人有權解除合同”要求解除雙方所簽訂的《商品房買賣合同》，符合法律規定，應依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行，故句容某房地產公司應當將張某已交納的首付款15萬余元退還給張某。

 

關于反訴被告張某是否應當承擔違約責任，張某主張的違約金是否過高，是否應當降低的問題。因張某未能按合同的約定支付購房款逾90日，句容某房地產公司行使合同解除權并主張按照合同約定以合同總價款的15%計算違約金6萬余元，張某提出如認定其違約，認為違約金數額明顯過高，請求法院按到期未給付部分的房款以同期銀行貸款利息的標準計算違約金。筆者認為，《合同法》第一百一十四條第二款規定，“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款規定，“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’。”因此，違約金具有“補償和懲罰”雙重性質，但系以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴厲懲罰違約方。約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。本案中，張某未按約給付房款已構成違約，應當支付違約金。因雙方當事人均未提供證據證明句容某房地產公司實際損失數額，本院綜合考慮原、被告雙方對該份合同的履行情況、張某的過錯程度以及句容某房地產公司預期利益等因素，根據公平原則和誠實信用原則確定違約金數額。