2013年3月1日，國務院辦公廳發(fā)布了“國五條”細則，其中規(guī)定對出售自有住房的，按轉讓所得的20%征收個人所得稅。2013年4月20日，江蘇省南京市發(fā)布了實施細則，提出嚴格執(zhí)行住房限購政策，嚴控新建商品住房價格上漲等八大事項。重申限購、控價、保障，20%個稅未具體涉及。開發(fā)區(qū)法院經調研認為上述購房新政的出臺，會使得房地產市場交易量大幅上漲且會導致審判實踐中三類案件呈現爆發(fā)性增長。

 

一是因商品房房屋買賣合同違約引起的糾紛案件。在全國各地出臺相關購房新政細則后，20%的個人所得稅將全面開始征收，二手房買賣市場可能會出現短暫低迷。二手房交易價格將持續(xù)下跌，加上中國人特有的“買漲不買跌”的購房心里，有可能會引發(fā)買房退房現象的頻繁出現，因買房人不再繼續(xù)履行商品房買賣合同而導致買房起訴要求其承擔違約責任的案件數量可能會增加。

 

二是因稅費繳納主體不明確，容易產生糾紛的案件。主要表現在新政公布前簽約、但尚未辦理過戶手續(xù)的情況下，雙方在之前簽訂的購房合同中對新政中規(guī)定的20%的稅收交納問題并沒有做明確約定，雖然國家稅收征收的主體是賣房人，但在實際買賣過程中的稅收大多由買房人承擔。而面對新政實施后的高額稅費，買賣雙方當事人都不愿承擔，且協(xié)商無果必會產生糾紛。因此因稅費由何人交納問題產生的房屋買賣合同糾紛案件將會大幅增加。

 

三是因稅費繳納問題引發(fā)的解除合同案件。主要有兩種情況，一種是在新政公布前早已簽約，但由于種種原因長期未辦理過戶手續(xù)的買賣交易。因交易簽約時間久遠，如按20%繳納稅收，出賣人不愿繼續(xù)履行合同，故以新政實施為由起訴要求解除合同；另一種是在新政公布前簽約，雖然在合同中明確約定稅費由買受人負擔。但是因簽約時買受人對20%的稅收并無心理預期，且因稅收金額較高，買受人不愿負擔，從而以新政實施為由起訴要求解除合同。對于這類案件，合同能否解除、20%的稅收應如何認定，將是案件審理中亟待統(tǒng)一的問題。

 

開發(fā)區(qū)建議：商品房買賣雙方務必理性對待購房新政，同時注意購房風險。

目前，全國各地除北京、上海等一線城市的的實施細則已經公布之外，其他地方的實施細則尚未完全公布，因此造成部分地區(qū)的二手房地產交易量大幅上升。開發(fā)區(qū)法院提醒廣大購房者務必注意購房風險，理性對待新政的出臺。

 

一是各地關于新政的實施細則尚未出臺，房地產市場的價格走向尚不明朗，處在價格劇烈變動區(qū)間及新政出臺前后簽訂的房屋買賣合同最易發(fā)生當事人違約的情形，提醒購房人理性對待新政的出臺和房地產市場的波動，在簽訂房屋購買合同之前務必慎之又慎，以免造成不必要的損失。

 

二是買賣雙方當事人在房屋買賣合同中應當明確約定辦理房屋過戶手續(xù)時各項稅費由何人負擔，以免將來出現繳稅主體不愿意承擔較高的過戶費的情況，從而阻礙房屋交易的正常進行。

 

為此，開發(fā)區(qū)法院在審理上述案件中，針對購房新政，提出了三點措施：一是加大上述案件的調解力度，對由于新政引發(fā)的房屋買賣糾紛案件慎重處理，盡可能加大調解力度，從公平原則出發(fā)，維護雙方當事人的合法權益；二是對調解不成的案件，從維護當事人權益的角度出發(fā)，加快案件審理速度和審理效率；三是關注相關政策的出臺與實施，當各地的實施細則尤其是江蘇省的實施細則公布后，及時掌握和回應，準確處理受理的相關案件。