一、共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律特征

 

所謂優(yōu)先購買權(quán)是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購買某項特定財產(chǎn)的權(quán)利。而共有人優(yōu)先購買權(quán)是指共有人在共有財產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時，就可以轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。民法上的優(yōu)先購買權(quán)制度無論是在國內(nèi)還是國外都有著比較悠久的歷史。我國民法對于優(yōu)先購買權(quán)也進(jìn)行了明確的規(guī)定，《民法通則》第七十八條第三款規(guī)定："按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額人出或轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。" 《民法通則若干問題意見（試行）》第九十二條規(guī)定："共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。"《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定："按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先的權(quán)利。" 優(yōu)先購買權(quán)在轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)份額方面表現(xiàn)的最為明顯和最具有代表性。 從法律上來講共有人優(yōu)先購買權(quán)具有下列法律特征：

 

（1）共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有法定性?！睹穹ㄍ▌t》第七十八條、《民法通則若干問題意見（試行）》第九十二條、《物權(quán)法》第一百零一條等條款對共有人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行了規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》與《物權(quán)法》關(guān)于共有中的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定內(nèi)容具有一致性的。立法目的主要是為了保護(hù)已經(jīng)存在的共有關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定和所有共有人的利益，避免和減少共有人之間的糾紛的發(fā)生。共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于法律的規(guī)定取得的，其行使的主體、方式、期限均應(yīng)依照法律的規(guī)定進(jìn)行。

 

 （2）共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性?；诠灿嘘P(guān)系而產(chǎn)生的法定的優(yōu)先購買權(quán)，對于其性質(zhì)，一種觀點認(rèn)為共有中的優(yōu)先購買權(quán)不具有物權(quán)性質(zhì)。認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)附隨于買賣關(guān)系，法律設(shè)定此項權(quán)利是應(yīng)當(dāng)視為買賣關(guān)系的組成部分，對出賣人設(shè)定附加的義務(wù)，是債權(quán)屬性，不是有物權(quán)性質(zhì)。另一種觀點認(rèn)為優(yōu)先購買是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。第三種觀點認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對抗第三人，屬于物權(quán)范疇，具有物權(quán)性。筆者認(rèn)為，共有人的優(yōu)先購買權(quán)屬于物權(quán)的范疇。理由是：1、共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生的。契約自由本身被民法的基本原則，通常情況下應(yīng)由所有人決定財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的對象，但是為了維護(hù)共有人的利益，立法者限制了轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利，賦予共有人優(yōu)先購買的權(quán)利。《物權(quán)法》第五條規(guī)定："物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定。"依法律規(guī)定共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)是法律對共有人的特定保護(hù)，符合物權(quán)法定的特點。2、共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力。共有人的購買權(quán)優(yōu)先于他人，這里他人是不特定的多數(shù)人，共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有對世權(quán)的特點，顯然是債權(quán)所不具備的特點。3、若將共有人的優(yōu)先購買權(quán)作為債權(quán)，則當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)被侵害時，該權(quán)利會難以實現(xiàn)。按照債權(quán)理論，共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)被侵害只能依債權(quán)被損害而要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)合同責(zé)任，而不能要求第三人承擔(dān)責(zé)任，因此會使法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)落空，不利于維護(hù)共有關(guān)系和保護(hù)被侵害共有人的權(quán)益。

 

（3）共有人中的優(yōu)先購買權(quán)屬于期待權(quán)。共有人的優(yōu)先購買權(quán)并不是優(yōu)先購買權(quán)利人享有的一種現(xiàn)實權(quán)利，而是一種期待權(quán)。所謂期待權(quán)，是指一種將來可能取得權(quán)利的權(quán)利。在共有關(guān)系中，僅是轉(zhuǎn)讓人在出賣自己份額時，其他共有人才在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。因此說共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)，而且是一種具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)。

 

（4）共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指權(quán)利人可以自己一方的意思表示使法律關(guān)系發(fā)生變動的權(quán)利。當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)人滿足了共有人出賣自己份額，具有"同等條件"，且沒有合同約定時，優(yōu)先購買權(quán)人在附加上述條件情形下可以完全排除出賣人與第三人簽訂合同的可能。共有關(guān)系若不附加"同等條件"，則不符合形成權(quán)法律特征，即不能憑自己一方意思表示而直接發(fā)生法律關(guān)系發(fā)生變動，但附加條件成就時，其完全可以對抗共有關(guān)系以外的第三人，并可以形成與轉(zhuǎn)讓人的轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)份額的買賣合同關(guān)系。綜上，共有人的優(yōu)先購買權(quán)是附條件的形成權(quán)。

 

二、共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件

 

法律設(shè)定共有人優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人處分權(quán)利的限制，此種限制使基于法律的規(guī)定，具有法定性。為了平衡轉(zhuǎn)讓人和其他共有人之間的利益。法律對共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件也進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定。

 

（一）共有人優(yōu)先購買權(quán)的前提條件--共有關(guān)系

 

法律之所以規(guī)定共有人的優(yōu)先購買權(quán)，其目的在于穩(wěn)定共有關(guān)系，維護(hù)財產(chǎn)秩序，提高對共有財產(chǎn)的有效利用?；诖朔较拗妻D(zhuǎn)讓人的契約自由。若共有關(guān)系不存在，一般情況下，對轉(zhuǎn)讓人契約自由的限制就失去了存在的基礎(chǔ)，因此，共有關(guān)系存在是共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件。另外轉(zhuǎn)讓人的共有份額必須是明確無爭議的。

 

(二)共有人優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)要件--同等條件

 

優(yōu)先購買權(quán)只能在同等條件下才能行使。所謂同等條件是指先買權(quán)人購買出賣人的財產(chǎn)時，其購買條件和出賣人與第三人達(dá)成的買賣條件相同。對于同等條件有二種觀點：一是絕對同等說，即認(rèn)為先買權(quán)人認(rèn)購的條件與其他買受人認(rèn)購的條件完全相同；二是相對同等說，即認(rèn)為先買權(quán)人的購買條件與其他買受人的購買條件大致相等便視為同等條件。絕對同等說過于嚴(yán)格，現(xiàn)實中不能實現(xiàn)，已被大多數(shù)人所拋棄。對同等條件解釋時，應(yīng)考慮交易習(xí)慣、價格條件、支付條件等因素。當(dāng)然，價格條件處于核心地位。

 

(三)共有人優(yōu)先購買權(quán)的時間要件--合理期限

 

共有人行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在合理期限內(nèi)行使，但是我國法律對于共有人行使優(yōu)先購買權(quán)期限并無明確限定。法國民法規(guī)定：自收到通知之日起1個月內(nèi)行使。德國民法規(guī)定：土地的先買權(quán)在收到通知后2個月內(nèi)行使，其他標(biāo)的物的先買權(quán)在收到通知后1個星期內(nèi)行使，瑞士民法規(guī)定：先買權(quán)人知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起3個月內(nèi)行使。實踐中可以根據(jù)出賣標(biāo)的物的特點確定合理期限，給優(yōu)先購買權(quán)人以足夠的籌款等行使優(yōu)先購買權(quán)的必要準(zhǔn)備期限，同時也要綜合考慮出賣其份額的具體客觀情形。若是動產(chǎn)，可以酌情確定一個月的期限。若是不動產(chǎn)，可參照《民法通則意見》第118條規(guī)定："出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"確定三個月的期限。

 

三、共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)方式

 

（一）共有人內(nèi)部優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)

 

在共有關(guān)系中，某一共有人擬轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人都要行使優(yōu)先購買權(quán)時是否有優(yōu)先順位，法律對此沒有相關(guān)規(guī)定。一種觀點認(rèn)為由擬出讓人決定誰更有優(yōu)先購買權(quán)。理由是依據(jù)民法意思自治原理，充分尊重出讓人的所有權(quán)，由出讓人自己選擇交易對方。第二種觀點認(rèn)為以抽簽的方式?jīng)Q定。理由是司法解釋（2004）16號《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十六條第二款順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。"第三種觀點認(rèn)為應(yīng)在共有人（包括擬轉(zhuǎn)讓人）三分之二以上同意買受人行使優(yōu)先購買權(quán)，若不能形成三分之二的共有人同意，則采取抽簽方式。

 

筆者認(rèn)為，在按份共有的情況下，共有人之間一般不存在人身家庭關(guān)系。對于內(nèi)部多個共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的情況，則可以考慮由內(nèi)部共有人進(jìn)行競價的方式進(jìn)行。如果采取競價的方式不能解決該問題，為了使共有財產(chǎn)進(jìn)行有效利用，可以按照主張優(yōu)先購買權(quán)的共有人在共有財產(chǎn)中所占份額的比例進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。如果依然不能解決該問題，則可以考慮抽簽的方法，以程序公正來決定受讓人。

 

（二） 共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的處理

 

《合同法》第230條規(guī)定:"出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。"此外，《關(guān)于民法通則的意見》第118條規(guī)定:"出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"這些規(guī)定承認(rèn)了承租人對房屋的優(yōu)先購買權(quán)。那么兩種優(yōu)先購買權(quán)沖突時誰更優(yōu)先呢？針對此問題存在兩種不同觀點。一種觀點認(rèn)為承租人更具優(yōu)先權(quán)，另一種觀點認(rèn)為共有人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于承租人。筆者認(rèn)為，在同等條件下共有人優(yōu)先購買權(quán)要更優(yōu)于承租人?，F(xiàn)由如下：1、從權(quán)利位階上看，共有人優(yōu)先購買權(quán)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃關(guān)系，是債權(quán)派生出的物權(quán)化的債權(quán)。共有人對共有財產(chǎn)的利害關(guān)系較之于承租人更為密切，從物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先買權(quán)。2、從制度設(shè)計看，共有人先于承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，并不影響承租人的利益。依"買賣不破租賃"原則，承租人仍可繼續(xù)承租，其權(quán)利并沒有受到影響和損害。3、就《合同法》第230條及《關(guān)于民法通則的意見》第118條規(guī)定文義看，承租人的優(yōu)先購買權(quán)所針對的，是共有物整體，而非其份額(應(yīng)有部分)。也就是說，承租人的優(yōu)先購買權(quán)尚不具備行使的條件。

 

四、共有人優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍

 

如前所述，我國現(xiàn)行立法明確規(guī)定了按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)，對其他情形下應(yīng)否適用優(yōu)先購買權(quán)制度，本文進(jìn)行初步探討:

 

（一）共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)問題

 

共同共有指依一定原因成立共同關(guān)系之?dāng)?shù)人，基于共同關(guān)系，而共享一物所有權(quán)的制度。較之按份共有，在共有關(guān)系存續(xù)期間，各共有人都對共有財產(chǎn)享有平等權(quán)利，承擔(dān)平等義務(wù)；共有財產(chǎn)不分份額，每一共有人都對全部共有財產(chǎn)享有完整權(quán)利；共同共有經(jīng)共有人之間特定關(guān)系的存在為前提，根據(jù)共同關(guān)系而產(chǎn)生，一旦共同關(guān)系消失，則共有關(guān)系解體。在共同共有中，財產(chǎn)并不區(qū)分為份額，只要共同關(guān)系存在，共有人無法就共有財產(chǎn)劃分各自的份額或確定哪部分屬于哪個共有人，只有在共同共有關(guān)系終止、共有財產(chǎn)分割后，才能確定各共有人的份額，所以，在共有關(guān)系存續(xù)期間，共有人不可能轉(zhuǎn)讓份額，因此也不可能導(dǎo)致其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)。

 

在共同共有關(guān)系終止，原共有人要處分共有財產(chǎn)，其他原共有人能否主張優(yōu)先購買權(quán)的問題。最高人民法院《關(guān)于貫徹〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第92條規(guī)定："共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用,其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)當(dāng)予以支持." 該規(guī)定更有利于物有共同管理、使用、維修以及避免損害共有物和減少各種糾紛，從充分發(fā)揮物的效用來講,這一規(guī)定有其合理性。一般而言，一旦發(fā)生共有財產(chǎn)分割，按份共有與共同共有并無實質(zhì)不同。在共同共有關(guān)系終結(jié)，財產(chǎn)分割尚未完畢的那一段期間，原共有人對財產(chǎn)實際上是處于按份共有的過渡狀態(tài)。法律確立按份共有人就份額(應(yīng)有部分)享有優(yōu)先購買權(quán)的目的,是為了減少共有人的人數(shù),防止因外人的介入而使共有人內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜化,從而簡化甚至消除共有物的共同使用關(guān)系,實現(xiàn)對共有物利用上的效率。因此，原共有人應(yīng)該享有優(yōu)先購買權(quán)。另外，從共有人的優(yōu)先購買權(quán)的立法的目的上來說，原共有人也應(yīng)該享有優(yōu)先購買權(quán)。共同共有一般是基于共同生活和共同勞動而產(chǎn)生，為了維護(hù)生活關(guān)系的穩(wěn)定，提高財產(chǎn)的利用效率，減少共有人之間的糾紛，因此最高人民法院的上述規(guī)定合理合法。

 

（二）建筑物區(qū)分所有共有人的優(yōu)先購買權(quán)問題

 

數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其一部者，謂之建筑物區(qū)分所有。即根據(jù)使用功能，將一棟建筑扔的結(jié)構(gòu)區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共同部分，每一所有人享有的是對其專用部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合，且其共有權(quán)性質(zhì)應(yīng)該是共同共有。建筑物區(qū)分所有權(quán)與共有的根本區(qū)別：前者將一棟建筑物區(qū)分專有部分和共有部分，并在此基礎(chǔ)上形成一種特殊類型的不動產(chǎn)所有權(quán)。就共用部分而言仍然屬于共有，但專有部分則是單獨的所有權(quán)，后者則不包括單獨所有權(quán)。

 

那么，建筑物區(qū)分所有人對其單獨所有部分行使處分權(quán)時，其他單獨所有人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？筆者認(rèn)為，不能享有優(yōu)先購買權(quán)。因為建筑物的區(qū)分所有與共有是不同的，共有乃是一個所有權(quán),即使在按份共有關(guān)系到中,各個共有人應(yīng)按照各自的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù),各個共有人的權(quán)利都可及于工有物,但任何一個共有人都不得對共有財產(chǎn)主張單獨的所有權(quán).而在區(qū)分所有權(quán)中,要將一棟建筑物區(qū)分為專有部分和共有部分,專有部分是單獨的所有權(quán),與一般所有權(quán)無異,在產(chǎn)權(quán)登記時也應(yīng)分別進(jìn)行登記. 崔建遠(yuǎn)認(rèn)為：這主要是因為建筑物區(qū)分所有權(quán)場合的共有部分從屬于專有部分；還因為某些共有部分不是按份共有，至少不是典型的按份共有；再就是相對于《物權(quán)法》第93條以下關(guān)于普通共有關(guān)系的規(guī)范來說，《物權(quán)法》第70條以下關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)范為特別法，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。

 

（三）集體經(jīng)濟組織成員對集體財產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)問題

 

集體經(jīng)濟組織在出讓集體財產(chǎn)時，集體經(jīng)濟組織成員是否享有優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利的問題。一種觀點認(rèn)為應(yīng)予肯定，理由是集體經(jīng)濟組織成員對集體財產(chǎn)享有共有權(quán)利，賦予優(yōu)先購買權(quán)也具有實際意義。另一種點認(rèn)為不能從財產(chǎn)共有人推導(dǎo)出集體組織成員享有優(yōu)先購買權(quán)。

 

集體經(jīng)濟組織的財產(chǎn)是一種公有財產(chǎn)的形式。公有和共有是不同范疇的概念。公有一詞具有雙重含義，一是指社會經(jīng)濟制度，即公有制，二是指一種財產(chǎn)權(quán)形式。共有則是法學(xué)上的所有權(quán)范疇，不屬于經(jīng)濟學(xué)上的所有制范疇。就公有財產(chǎn)權(quán)，它和共有在法律性質(zhì)上也不同：一是主體不同。共有財產(chǎn)的主體必須是多人以上，既可是公民，也可是法人，而公有財產(chǎn)的主體是單一的，只能是國家或集體經(jīng)濟組織。二是公有財產(chǎn)已脫離公民個人而存在，它既不能實際分割為個人所有，也不能由個人按照一定份額享有財產(chǎn)權(quán)利。單個公民退出或加入公有組織，并不能影響公有財產(chǎn)的完整性。而在共有關(guān)系中，共有財產(chǎn)并非完全脫離共有人，因而共有人退出共有組織時，就會產(chǎn)生對共有財產(chǎn)的分割問題。三是在共有關(guān)系中，共有人的地位平等，處理共有財產(chǎn)時一般要征得大多數(shù)人的同意，而公有財產(chǎn)的所有權(quán)主體在處理公有財產(chǎn)時則沒有必要征得各成員的同意，而是由所有權(quán)主體單獨行使權(quán)利。因此集體財產(chǎn)實質(zhì)是并不是共有財產(chǎn)，故不應(yīng)當(dāng)適用共有財產(chǎn)對共有人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。