原告潘某與被告蘇某均系原建湖縣某紡織廠職工。1982年紡織廠將位于建西南路的公房分配給潘某居住，由原告交納房租和水電費。2003年5月，根據單位內部管理規定，原、被告簽訂《協議書》一份，約定將公房“以特殊形式讓給乙方居住”，被告蘇某支付現金5000元，并約定如遇拆遷不得反悔，后被告就搬入協議約定的房屋居住至今。2010年12月21日，原告向人民法院起訴，認為原告并非房主，無權處分該房屋，要求被告遷讓出該房屋。

 

針對本案中原告潘某作為單位公房的實際使用人對公房享有何種權利，是否有權轉讓該房屋存在分歧：

 

第一種意見認為，原告潘某作為紡織廠職工以及訟爭公房的實際使用人，并不享有該房屋的所有權，潘某處分的房屋是產權為紡織廠的公房，該處分行為無效，被告應當返還該房屋。

 

第二種意見認為，原告作為訟爭公房的使用權人，享有該公房的用益物權，在不損害所有權人利益的前提下，依法可以轉讓該使用權，因此雙方協議有效，被告無需返還該房屋。

 

筆者同意第二種意見，具體理由如下：

 

所謂公房，是中國特殊體制下遺留下來的產物，它是指公有住房，是相對于所有權屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權而沒有所有權。公房使用者在法律允許范圍內，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。從法律上講，公產房出租人與承租人的權利之間存在某種脫節的聯系，是一種不完整的不動產所有權，比如說，公產房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益。《中華人民共和國物權法》第一百一十七條規定：“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。” 公有房屋使用權由于具備這種使用權人對公有住房的實際控制權、支配權，因此，公有房屋使用權基本符合用益物權的法律特征，是可以轉讓的。

 

本案中，潘某與蘇某均系原建湖縣紡織職工，1982年原建湖縣紡織機械配件廠將其所有的訟爭公房分配給潘某居住，潘某向廠里交納房租和水電費。原、被告發生合同關系前，原告潘某對原建湖縣建西南路的房屋所享有的權利是以名義上的租賃，實質上的福利分配所取得的對國家或集體所有的房屋租賃權，是一種公房的使用權。

 

原告潘某與被告蘇某于2003年5月12日訂立的《協議書》，該協議從形式上符合法律的規定。從內容上看，該協議轉讓的是房屋的使用權，并未對產權人的產權造成任何侵害，并且符合所在單位的規章制度，不違反法律、法規的強制性規定，故該協議對原、被告雙方具有約束力。協議訂立后，原告按約定向被告支付了價款，被告向原告交付了房屋。雙方應當按照協議的約定繼續履行義務。現原告潘某以其不享有所有權為由，要求被告蘇某遷讓出房屋，無事實和法律依據，對原告的訴訟請求不予支持。

 

綜上，原告作為單位公房的實際使用人，享有該房屋的用益物權，在不侵害原所有權人利益的前提之下，有權按單位規章轉讓該房屋。