王某于2009年購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某小區(qū)1號樓201室住房及207號附房。2011年3月初，該房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備在該小區(qū)1號樓和3號樓之間建造七間門面房，王某認(rèn)為該門面房的建造將會影響其住宅的安全和采光，遂加以阻止。2011年3月9日，王某（作為甲方）與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《協(xié)議》一份，協(xié)議內(nèi)容為：”今乙方計劃在小區(qū)內(nèi)建設(shè)店面房（1#和3#東側(cè)），此房建造會影響1#201室甲方房屋的安全和采光。今雙方友好協(xié)商達(dá)成如下內(nèi)容：一、王某以單價3300元購買新建造的兩間店面房，中線尺寸分別為3.6米X7.1米和3.6米X11.4米，位置為1#南側(cè)道路對面一間和道路南側(cè)相連一間，最終面積以房管處核算的面積為準(zhǔn)；二、房主先前購買的207#附房退房；三、其中3.6米X11.4米一間拐角面積3.6米X4.3米店面贈送給甲方；四、另為甲方在1#雨棚東側(cè)加裝一道防盜欄桿，為甲方將購買的店面加裝一道卷簾門；五、付款方式甲方支付本店面房款時乙方將附房款全額退還給甲方；六、在以上基礎(chǔ)上甲方不反對乙方建造本店面房?！?011年6月17日，該房地產(chǎn)開發(fā)公司取得了門面房的建設(shè)規(guī)劃許可證。2011年7月2日，取得了門面房的商品房銷售許可證。上述門面房建成后，因該房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為協(xié)議價格過低未交付門面房。后王某向法院提起訴訟，要求被告向原告交付其開發(fā)的小區(qū)東側(cè)的門市房二間。審理中，該房地產(chǎn)開發(fā)公司提出之所以簽訂該份協(xié)議，是因?yàn)橥跄辰M織人員對其施工時進(jìn)行阻擾，無理的提出門面房的建造會影響到王某住房的安全和采光，協(xié)議中所約定的價格以及一些優(yōu)惠的附屬條件并不是開發(fā)公司的真實(shí)意思表示。因該項目的建設(shè)方案在2011年6月份經(jīng)過規(guī)劃批準(zhǔn)，其所建的門面房對王某住宅的安全和采光沒有任何影響。認(rèn)為王某現(xiàn)在基于該協(xié)議要求兩被告履行合同，履行的結(jié)果對其極不公平，違背了市場決定價格的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。因此，不同意按原協(xié)議的約定條件向王某履行合同并要求撤銷該份《協(xié)議》。

 

本案的爭議焦點(diǎn)是雙方當(dāng)事人所簽訂的《協(xié)議》是否存在顯失公平

 

針對爭議的問題，有兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂的《協(xié)議》是顯失公平的協(xié)議。理由是，由于房地產(chǎn)開發(fā)公司在準(zhǔn)備建房時，王某帶人加以阻止，房地產(chǎn)開發(fā)公司之所以與王某簽訂這份《協(xié)議》，系迫于當(dāng)時的情形，為及時建造房屋，房地產(chǎn)開發(fā)公司按此協(xié)議與王某約定的價格為每平方米3300元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期該公司出售給其他業(yè)主每平方6000元以上的價格，并且事實(shí)上房屋建成后對王某的采光及安全并無大的影響，因此雙方簽訂的《協(xié)議》違背了民法的公平、誠實(shí)、信用原告，應(yīng)當(dāng)為可撤銷協(xié)議。

 

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂《協(xié)議》系其真實(shí)意思表示，《協(xié)議》應(yīng)受法律保護(hù)。理由是：顯失公平是指合同中規(guī)定的雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)明顯不公平，違反等價有償原則。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第72條的規(guī)定”一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平?！庇纱丝梢?，構(gòu)成顯失公平的客觀要件是合同對雙方當(dāng)事人明顯不公平，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)明顯不對等，雙方的利益顯著不均衡。構(gòu)成顯失公平的主觀要件是一方具有利用優(yōu)勢或利用而是由于急率、欠缺經(jīng)驗(yàn)、判斷力或迫于對方優(yōu)勢地位等因素，或是疏于審查，或是無能力審查，或是疏忽亦或是迫于壓力而簽約。本案中，雖然雙方約定的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段該開發(fā)公司銷售給其他業(yè)主的價格，表面上看王某因此獲取了”暴利”，但該房地產(chǎn)開發(fā)公司作為從事商品房開發(fā)和銷售的企業(yè)，對門市房可以銷售的價格是明知的，對門市房建成后對王某住房是否存在影響以及影響程度是可以作出正確判斷的，該公司認(rèn)可價格為每平方米3300元屬于該公司對其權(quán)利的處分，因此，該《協(xié)議》不構(gòu)成顯失公平。

 

筆者同意第二種意見。