2010年7月，陳某因工作調到外地，就打算賣掉自己在原工作單位附近的住房一套，于是陳某就與張某簽訂了一份房屋買賣合同。約定由張某先支付房屋總價款50萬元的20%即10萬元，然后陳某將房屋交付張某使用，在張某付清全部房款之前，房屋的所用權仍屬于陳某，在張某付清全部價款后，陳某負責給張某辦理房屋產權登記過戶手續。2010年9月，在張某支付第一筆價款10萬元后，陳某便將其住房鑰匙交給了張某，張某于是搬家入住。2011年9月張某支付了第二筆價款5萬元，2012年9月張某又支付了第三筆價款5萬元，此時該地段因新城規劃而使房屋價格大幅上漲，張某所購之房即陳某名下的該房屋漲到75萬元。此時陳某認為此買賣合同對自己很不公平，不甘心過戶房屋，又不愿因此而承擔違約責任，于是二人對房屋增值部分的收益產生爭議，陳某遂將張某訴至法院要求張某返還房屋增值部分的收益。

 

對本案處理有兩種意見。

 

第一種意見是支持原告的訴訟請求。理由是：依據《合同法》第一百三十四條的規定，當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或其他義務的，標的物所有權屬于出賣人，即所有權保留條款。《物權法》第三十九條規定，所有權人對自己的不動產或者動產依法享有占有、使用、收益和處分的權力。所以陳某有權要求張某返還房屋增值部分的收益。

 

第二種意見是駁回原告的訴訟請求。理由是依據《合同法》第一百六十三條的規定：“標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產生的孳息，歸買受人所有。”而本案中陳某將房屋鑰匙交給張某，即可認定其完成了交付義務，其后房屋增值部分的收益（15萬元的孳息）依法應歸屬于買受人張某。故應該駁回原告的訴訟請求。

 

筆者同意第二種意見。理由是：以兩物之間存在的相生關系為標準，可以將物分為原物和孳息。原物是指依其自然屬性或者法律規定能夠產生新物的物；而孳息正是由原物所產生的物，孳息從本質上講是原物所生的收益，例如房屋的租金、存款利息等都屬于法定孳息，所以房屋的增值收益部分可以視為法定孳息。根據《合同法》第一百三十四條的規定，當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或其他義務的，標的物所有權屬于出賣人，即所有權保留條款。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。陳某將房屋鑰匙交給張某，即可認定其完成了交付義務，其后房屋增值部分的收益（25萬元的孳息）依法應歸屬于買受人張某。在房屋辦理登記手續之前，房屋所有權仍屬陳某，但標的物的交付和所有所有權的轉移并不總是同時發生的，尤其是在分期付款買賣中，交付的時間與標的物的所有權的轉移常常是不一致的，而依據《合同法》第一百六十三條的規定，標的物交付之后產生的孳息歸買受人。該條對孳息歸屬權采交付主義，那么在附所有權保留特約的買賣合同中，出賣人將標的物交付給買受人后仍持有所有權，買受人在交清最后一筆貸款后始得到標的物所有權。在標的物交付后至交清最后一筆款項前的這一段時間內，標的物所產生的孳息應歸買受人所有。而不是出賣人（所有權人）所有。所以，對孳息物歸屬權采交付主義與所有權主義的差別，典型地體現在附所有權保留特權的買賣合同中。孳息歸屬采交付主義，仍僅適用于買賣、互易、贈與等轉移所有權的合同中，而不可擴展于其他合同類型中。在其他場合下，孳息歸屬采所有權人主義。