買房入住后，開發(fā)商卻在房屋西面窗戶外搭建起電梯房，影響采光視線，業(yè)主能否維權(quán)成功？近日，隨著江蘇省海安市人民法院裁判文書的送達，這起商品房銷售合同糾紛案落下帷幕，法院判決房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，賠償原告業(yè)主損失5萬元人民幣。

2015年10月,劉某與甲房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，購買房產(chǎn)一套。2017年12月20日，劉某取得該房屋不動產(chǎn)權(quán)證書，房屋分戶平面圖中未標(biāo)注商業(yè)樓頂電梯位置。

2018年4月，甲房地產(chǎn)開發(fā)商欲緊貼劉某房屋面西窗戶搭建電梯房，劉某認為該行為侵犯了自身的權(quán)利，雙方發(fā)生糾紛，并鬧上法庭。經(jīng)法院審理，認定劉某阻礙房地產(chǎn)開發(fā)商施工無法律依據(jù)和事實依據(jù)，判決劉某立即停止阻撓案涉電梯機房的建設(shè)。

2019年，案涉電梯機房施工完畢。經(jīng)現(xiàn)場測量，商業(yè)用房屋頂高于劉某住宅室內(nèi)地面0.20米，因劉某住宅入戶后即可看到電梯井，與未設(shè)置電梯井時從窗戶一眼望去系樓頂平臺綠化相比，明顯遮擋視線，局部影響采光，雙方再次鬧上法庭。

案件審理過程中，劉某主張甲房地產(chǎn)開發(fā)商在訂立商品房買賣合同時存在隱瞞電梯井存在事實，為此提供了宣傳單、沙盤等證據(jù)予以證明。

甲房地產(chǎn)開發(fā)商質(zhì)證認為，商業(yè)廣告的性質(zhì)為要約邀請而非承諾，從商業(yè)廣告中無法得出商業(yè)部分不得加裝電梯的結(jié)論，且商業(yè)廣告僅針對住宅部分，商業(yè)部分與住宅部分為獨立規(guī)劃，兩者并無關(guān)聯(lián)。電梯井存在部分并不在雙方合同約定的范圍內(nèi)，不在該公司告知義務(wù)范圍內(nèi)。

海安法院經(jīng)審理后認為，甲房地產(chǎn)開發(fā)商提供的2014年屋頂平面圖中，明確標(biāo)注了案涉房屋西側(cè)設(shè)計有一個電梯機房，然而劉某購買房屋時，甲房地產(chǎn)開發(fā)商并未告知該情況，其提供的宣傳資料中也未有相關(guān)提示或說明，因該事實對于劉某商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為甲房地產(chǎn)開發(fā)商要約，甲房地產(chǎn)開發(fā)商違反該約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂按照《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，作出上述判決。

【法官點評】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”本案中，案涉房屋西側(cè)設(shè)計有一個電梯機房這一事實對于劉某商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為房地產(chǎn)開發(fā)商要約。該內(nèi)容即便未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)商違反該約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，法院判決房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任，并無不當(dāng)。